ধরুন আপনার হাতে ১ কোটি টাকার সমমূল্যের ডলার আছে। কোনো ঝুঁকি না নিয়ে, কোনো বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির সাথে কথা না বলে, স্রেফ আমেরিকার ১০-বছরি ট্রেজারি বন্ডে রাখলেই আজ আপনি বছরে ৪.৭৮% পাবেন। এই সংখ্যাটাই ২০২৬ সালের ১ সেপ্টেম্বরের হিসাবে ফুকেটে কনডো কেনার পুরো সমীকরণ বদলে দিয়েছে।
তিন দশক ধরে যে জাপান বিনা সুদে ধার নিতে পারত, সেই জাপানের ১০-বছরি বন্ডও এখন ৩%। ইউরোপীয় বন্ডের ইল্ড উঠেছে ১৫ বছরের সর্বোচ্চে। এটা কোনো বন্ড ডেস্কের টেকনিক্যাল খবর নয়; এটা এখন প্রতিটি বিনিয়োগ সিদ্ধান্তের নতুন বেঞ্চমার্ক, ফুকেটের একটা কনডো কেনার সিদ্ধান্তও এর বাইরে নয়।
কেন হঠাৎ বন্ডের ইল্ড এত বেড়ে গেল
কারণটা সহজ, কিন্তু অস্বস্তিকর: জ্বালানির দাম আবার বাড়ছে। ব্রেন্ট ক্রুড এখন ব্যারেলে প্রায় ৯১ ডলার, ইউরোপীয় গ্যাসের দামও বহু বছরের সর্বোচ্চে। বাজার আর ধরে নিচ্ছে না যে মূল্যস্ফীতি নিজে থেকে টার্গেটে ফিরে আসবে। বরং সেপ্টেম্বরে ফেড আর ইসিবি দুজনেরই রেট হাইক হতে পারে বলে দাম ধরা হচ্ছে, সম্ভবত আরও পরে।
এর প্রভাব সরাসরি নির্মাণ খাতেও পড়ছে। থাইল্যান্ডের মতো দেশ যেটি প্রায় সব তেল আমদানি করে, তার জন্য জাহাজীকরণ ও নির্মাণসামগ্রীর খরচ বাড়াই স্বাভাবিক পরিণতি।
ফুকেটে মর্টগেজ নেই, তাহলে সুদের হারের প্রভাব কোথায়
চেনা যুক্তি হলো, সুদের হার বাড়লে মর্টগেজ দামি হয়, তাই বাড়ির চাহিদা কমে। কিন্তু ফুকেটে এই যুক্তি প্রায় খাটেই না। বিদেশি ক্রেতারা থাই ব্যাংক থেকে সাধারণ শর্তে মর্টগেজ পান না; অধিকাংশ কনডো লেনদেন হয় নগদে, বা ডেভেলপারের ইনস্টলমেন্ট প্ল্যানে। ফেডের রেট হাইক সরাসরি কোনো মর্টগেজ চ্যানেল দিয়ে চাহিদা কমাতে পারে না।
প্রভাব আসে দুই জায়গা থেকে। এক, বিকল্প রিটার্নের হিসাব থেকে। দুই, ক্রেতার নিজের পকেট থেকে।
যখন ডলারের ঝুঁকিহীন রিটার্ন ছিল ১.৫%, তখন ৬-৭% বার্ষিক রেন্টাল রিটার্নের প্রতিশ্রুতি চারগুণ প্রিমিয়ামের মতো শোনাত। ৪.৭৮%-এ সেই প্রিমিয়াম নেমে এসেছে মাত্র কয়েক শতাংশ পয়েন্টে। আর এই কয়েক পয়েন্টের জন্য একজন বিনিয়োগকারীকে নিতে হচ্ছে বাথ কারেন্সি রিস্ক, লো-সিজন অকুপেন্সি রিস্ক, ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির ফি, মেইনটেনেন্স, ট্যাক্স, এবং এক দিনে সম্পত্তি বিক্রি করে বেরিয়ে যেতে না পারার সীমাবদ্ধতা। হিসাবটা আর আগের মতো সহজ নয়।
দ্বিতীয় চ্যানেলটা হলো ক্রেতার মনস্তত্ত্ব। যার ব্যবসায়িক ক্রেডিট লাইন দামি হয়ে গেছে, সে দ্বিতীয় ইউনিট কেনা পিছিয়ে দেয়। অস্ট্রেলিয়ায় এর প্রমাণ স্পষ্ট: নতুন হাইকিং সাইকেলের দাম বাজারে ধরা পড়ার সাথে সাথে হাউজিং-লিংকড স্টক প্রথম দুর্বল হয়েছে, আর হ্যাং সেং সূচকও শিনের দুর্বল ডেবিউতে নরম হয়েছে।
থাইল্যান্ডের পক্ষে এখনও যা কাজ করছে
দামি জ্বালানি ও বৈশ্বিক মূল্যস্ফীতি সবাইকে সমানভাবে আঘাত করে না। থাইল্যান্ড এখনও তুলনামূলকভাবে কম মূল্যস্ফীতি ও কম পলিসি রেটের দেশ, আমেরিকা-ইউরোপের তুলনায়। বাথ ঐতিহাসিকভাবে এমন একটি মুদ্রার মতো আচরণ করেছে যার পেছনে আছে ট্যুরিজম-চালিত কারেন্ট অ্যাকাউন্ট সারপ্লাস। ডলার যদি পরবর্তী ইজিং সাইকেলে দুর্বল হয়, তাহলে বাথ-ডিনোমিনেটেড সম্পত্তি আজকের চেয়ে ভালো পারফর্ম করতে পারে, যদিও এটি নিশ্চিত ভবিষ্যদ্বাণী নয়।
এখানে একটা প্লেইন সত্যও বলা দরকার: রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট কেবল একটি ইনকাম অ্যাসেট নয়, এটি একটি কনজাম্পশন গুডসও। যে অ্যাপার্টমেন্টে আপনি বছরে দুই মাস থাকেন, তাকে বন্ডের সাথে সরাসরি তুলনা করা যায় না। বরং তুলনা করা উচিত সেই সময়ের জন্য সমমানের বাসা ভাড়ার খরচের সাথে।
অফ-প্ল্যান প্রজেক্ট কি এখন এড়িয়ে চলা উচিত
আমার নিজের অবস্থান স্পষ্ট: ইউএস ১০-বছরি ইল্ড ৪.৭৮%-এ থাকা অবস্থায়, কেবল কাগজে লেখা গ্যারান্টিড রিটার্নের ভিত্তিতে ফুকেটে কোনো অফ-প্ল্যান প্রজেক্ট কেনা ঠিক হবে না। সেই গ্যারান্টি ততটাই মজবুত যতটা ডেভেলপারের ব্যালান্স শিট মজবুত, আর দামি টাকার সাইকেল ঠিক সেই সময় যখন দুর্বল ডেভেলপাররা দায় মেটাতে ব্যর্থ হতে শুরু করে।
সঠিক পথ হলো, এমন একটি সম্পূর্ণ ভবন বেছে নেওয়া যার অন্তত দুই সিজনের অকুপেন্সি হিস্ট্রি আছে, যেখানে আপনি ফোরকাস্ট স্প্রেডশিটের বদলে ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির আসল রিপোর্ট রিভিউ করতে পারেন।
কিন্তু যদি আপনি নিজে থাকার জন্য কিনছেন, বছরে তিন-চার মাস ফুকেটে কাটাবেন, এবং ইউনিটটিকে বন্ড পোর্টফোলিওর বিকল্প ভাবছেন না, তাহলে এই পুরো হিসাব আপনার জন্য প্রযোজ্য নয়। আপনার হিসাব চলবে লং-টার্ম রেন্টালের খরচের বিরুদ্ধে, ফেড ফান্ড রেটের বিরুদ্ধে নয়।
লো-সিজনে দেখতে যাওয়াই কেন বুদ্ধিমানের কাজ
ভবন দেখতে ও ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির সাথে কথা বলতে লো-সিজনে যাওয়াই ভালো, তখন প্রকৃত অকুপেন্সি দেখা যায়, জানুয়ারির সাজানো স্ন্যাপশট নয়। এই সময়ে ফ্লাইট ও এলাকা তুলনা করাও তুলনামূলক সস্তা এবং ভিড়হীন।
প্রতিটি শর্টলিস্টেড প্রপার্টির একটাই পরীক্ষা: ডলারে ঝুঁকিহীন ৪.৭৮%-এর চেয়ে বেশি নেট রিটার্ন দেয় কি না, এবং আপনি পাঁচ বছর ধরে রাখতে প্রস্তুত কি না। দুটোর কোনো একটির উত্তর 'না' হলে, খোঁজ চালিয়ে যান। এই ধরনের সিদ্ধান্তে থাইল্যান্ড সম্পত্তি-র মতো স্থানীয় বিশ্লেষণ কাজে লাগতে পারে।
সূত্র: সিএনএ (চ্যানেল নিউজ এশিয়া)