ফুকেটের পাঁচ কর্মকর্তা ৩০ দিনের জন্য বদলি: ২০২৬ সালে সম্পত্তি ক্রেতাদের জন্য এর মানে কী

কামালায় একটি ভিলা কেনা এক ক্রেতা তিন সপ্তাহ ধরে হোটেল অপারেটিং লাইসেন্সে সইয়ের জন্য অপেক্ষা করছিলেন। ২৫ মে ২০২৬ তারিখে তিনি জানতে পারেন, সই করার মতো কেউ নেই, কারণ ফুকেটের তিনটি জেলারই জেলা প্রধানকে একই সঙ্গে ব্যাংককে বদলি করা হয়েছে।

সরাসরি উত্তরটা হলো: প্রাদেশিক প্রশাসন বিভাগের ২০ মে ২০২৬ তারিখের একটি আদেশে, স্টেট অ্যাডমিনিস্ট্রেশন অ্যাক্ট ১৯৯১-এর সেকশন ৩২ অনুযায়ী, পাঁচজন প্রাদেশিক কর্মকর্তাকে ২৫ মে থেকে ২৪ জুন ২০২৬ পর্যন্ত সাময়িকভাবে বদলি করা হয়েছে। এটি কোনো বরখাস্ত বা ফৌজদারি মামলা নয়, বরং অভ্যন্তরীণ তদন্তের সময়কার একটি প্রচলিত পদ্ধতি।

কনডোমিনিয়ামের লেনদেন এবং ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টে টাইটেল ট্রান্সফার এই আদেশের বাইরে। কিন্তু জেলা পর্যায়ের অনুমতির পুরো চেইন, হোটেল লাইসেন্স, বাড়ির রেজিস্ট্রেশন বুক এবং পাহাড়ি এলাকার নির্মাণ অনুমোদন, সরাসরি প্রভাবিত। এর পেছনে বড় প্রেক্ষাপট আছে: থাইল্যান্ড সরকার ফুকেট ও সুরাট থানিতে নমিনি কোম্পানি ও অবৈধ জমি সংক্রান্ত কার্যকলাপে যুক্ত সন্দেহভাজন কর্মকর্তাদের বিরুদ্ধে ব্যাপক তদন্তের নির্দেশ দিয়েছে, এবং ফুকেটের প্রায় ৩৬০টি BOI-সংযুক্ত কোম্পানির পর্যালোচনায় দেখা গেছে, মাত্র ৮টি তাদের অনুমোদিত ব্যবসায়িক পরিকল্পনার সঙ্গে পুরোপুরি মিলেছে।

কারা বদলি হয়েছেন এবং কতদিনের জন্য

বদলি হওয়া পাঁচ কর্মকর্তা হলেন: প্রশাসনিক বিষয়ক ডেপুটি গভর্নর, মুয়াং ফুকেট, থালাং ও কাথু এই তিন জেলার জেলা প্রধান, এবং প্রাদেশিক দুর্যোগ প্রতিরোধ ও প্রশমন দপ্তরের প্রধান। মেয়াদ ৩০ দিন, ২৫ মে থেকে ২৪ জুন ২০২৬ পর্যন্ত, স্টেট অ্যাডমিনিস্ট্রেশন অ্যাক্ট বি.ই. ২৫৩৪ (১৯৯১, সংশোধিত) এর সেকশন ৩২ অনুযায়ী। এই পদ্ধতি তদন্তের সময় নিরপেক্ষতা নিশ্চিত করার জন্য ব্যবহৃত হয়; শব্দচয়নে কোনো অপরাধ প্রমাণিত হওয়ার ইঙ্গিত নেই।

কোন কোন সেবা প্রভাবিত হচ্ছে না

ফুকেট ল্যান্ড অফিস (একটি সম্পূর্ণ পৃথক দপ্তর), টাইটেল ট্রান্সফার রেজিস্ট্রেশন, দীর্ঘমেয়াদি লিজ রেজিস্ট্রেশন এবং ডিপার্টমেন্ট অব বিজনেস ডেভেলপমেন্ট, এই সবকিছুই স্বাভাবিকভাবে চলছে। সম্পূর্ণ চানোতে টাইটেলের রেডি কনডোমিনিয়াম কেনা কারো জন্য, বিশেষ করে বাজেট ৬০ লাখ থাই বাতের নিচে এবং বিদেশি কোটার (একটি ভবনের বিক্রয়যোগ্য এলাকার ৪৯%) মধ্যে থাকলে, এই ঘটনা কোনোভাবেই প্রভাব ফেলে না। রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া, ডকুমেন্ট ও USD 50,000 বা তার বেশি অঙ্কের জন্য Foreign Exchange Transaction Form ঠিক থাকলে, এখনও প্রায় এক কার্যদিবসে সম্পন্ন হয়।

শর্ট-টার্ম রেন্টাল ভিলার ক্ষেত্রে কী সতর্কতা প্রয়োজন

এখানেই সতর্ক থাকা জরুরি। হোটেল অ্যাক্ট ২০০৪-এর অধীনে লাইসেন্স জেলা রেজিস্ট্রারের মাধ্যমে ইস্যু হয়, এবং দ্বীপের তিনটি জেলার প্রধানই একমাসের জন্য অনুপস্থিত। কোনো বিক্রেতা যদি বলেন, "কয়েক সপ্তাহের মধ্যেই লাইসেন্স হয়ে যাবে", তিনি এমন কিছুর প্রতিশ্রুতি দিচ্ছেন যা এখন তার নিয়ন্ত্রণে নেই। ইতিমধ্যে ইস্যু করা লাইসেন্স নম্বর দাবি করুন, অথবা চূড়ান্ত পেমেন্ট লাইসেন্স নিশ্চিত হওয়ার সাথে যুক্ত করুন।

যারা আগে থেকেই সম্পত্তি কিনে ভাড়া দিচ্ছেন, তাদের উচিত লাইসেন্সটি কার নামে রেজিস্টার্ড আছে এবং আগামী মাসগুলোয় তার মেয়াদ শেষ হচ্ছে কিনা যাচাই করা। জুনে নবায়নের প্রক্রিয়া স্বাভাবিকের চেয়ে ধীর হবে।

পাহাড়ি এলাকায় অফ-প্ল্যান কেনার আগে কী দেখা উচিত

দুর্যোগ প্রতিরোধ দপ্তরের প্রধানের বদলি অর্থবহ: পাহাড়ি এলাকার অনুমোদনের ইতিহাস এখন পর্যালোচনার আওতায়। আগস্ট ২০২৪-এর কারন ল্যান্ডস্লাইডে ১৩ জন মারা যাওয়ার পর, ফুকেটে পাহাড়ি নির্মাণের তত্ত্বাবধান কঠোর করা হয়েছিল, এবং প্রাদেশিক নিয়মে ৮০ মিটার উচ্চতার উপরে ও খাড়া ঢালে নির্মাণ সীমিত করা হয়েছে। যে প্রজেক্ট "অনানুষ্ঠানিকভাবে" পারমিট পেয়েছে, তার ঝুঁকি শুধু দেরি নয়, বরং প্রজেক্টের অস্তিত্ব নিজেই।

তুলনামূলক সারণী: কোন প্রক্রিয়া প্রভাবিত, কোনটি নয়

এই তদন্তে কি সম্পত্তির দাম কমবে

উত্তর হলো, না। আগের অ্যান্টি-করাপশন অভিযানের বাজার তথ্য বলছে, ফুকেটে এসব ঘটনার প্রভাব পড়ে প্রজেক্ট সম্পন্ন হওয়ার সময়সীমায়, রিসেল দামে নয়। বরং চাহিদা যত কমার চেয়ে বেশি চাহিদাপূর্ণ এলাকায় সাপ্লাই দ্রুত কমে যায়। "স্ক্যান্ডাল ডিসকাউন্ট"-এর আশায় বসে থাকা ভুল সিদ্ধান্ত। যে ডিসকাউন্ট পাবেন, তা আসে ডকুমেন্টেশন সমস্যাযুক্ত ডেভেলপারদের কাছ থেকে, এবং সেই ডিসকাউন্ট কেনার মানে তাদের সমস্যাও কিনে নেওয়া।

আমাদের অবস্থান স্পষ্ট: রেজিস্টার্ড প্রজেক্টে চানোতে টাইটেলের ডিল নিয়ে এগিয়ে যান, কিন্তু নর সর ৩ গর জমির টাইটেল বা ৮০ মিটারের উপরের কোনো ভিলার ডিল, জুনের শেষ নাগাদ প্রত্যাশিত কোনো ফিরে আসা বা নতুন নিযুক্ত কর্মকর্তা সই না করা পর্যন্ত স্থগিত রাখুন। ব্যতিক্রম কেবল তখনই, যখন বিক্রেতা মে ২০২৬-এর আগের তারিখের সম্পূর্ণ ইস্যু করা পারমিটের সেট দেখাতে পারেন।

নমিনি স্ট্রাকচার ও অন্য ঝুঁকিগুলো কী কী

জেলার পারমিট যাচাই করা সহজ, শুধু বিল্ডিং পারমিট নম্বর দিয়ে মিউনিসিপ্যালিটিতে একটি অনুসন্ধান করলেই সরাসরি নির্মিত এলাকার সাথে তুলনা করা যায়। কিন্তু জমির টাইটেল নিয়ে সতর্ক থাকা জরুরি: সর পর কর ৪-০১ জমি কোনো বিদেশির কাছে বিক্রি বা লিজ দেওয়া সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ, এবং নর সর ৩ গর-এর জন্য আলাদা সীমানা যাচাই প্রয়োজন। বিক্রেতার দেওয়া কপি নয়, লেনদেনের তারিখে ল্যান্ড অফিস থেকে সরাসরি সংগ্রহ করা বর্তমান এক্সট্র্যাক্ট চাইবেন।

নমিনি মালিকানা কাঠামো, যেখানে থাই শেয়ারহোল্ডারদের নামমাত্র ব্যবহার করে একটি থাই কোম্পানি গঠন করা হয়, এই "ইনফ্লুয়েন্সিয়াল গ্রুপ" তদন্তে সবচেয়ে বেশি ঝুঁকিতে থাকা কাঠামো। ফুকেটের প্রায় ৩৬০টি BOI-সংযুক্ত কোম্পানির মধ্যে মাত্র ৮টি প্রকৃতপক্ষে অনুমোদিত ব্যবসায়িক কার্যক্রমের সাথে মিলেছে, এই তথ্যই এই ঝুঁকিকে আরও জোরদার করে। এর চেয়ে নিরাপদ পথ হলো, ল্যান্ড অফিসে সরাসরি রেজিস্টার করা ৩০ বছরের লিজহোল্ড, নিজের ব্যবস্থা করা নমিনি-শেয়ারহোল্ডার কোম্পানির বদলে।

চুক্তিতে আরও একটি ধারা থাকা জরুরি, যা সরকারি সংস্থার পদক্ষেপের কারণে হ্যান্ডওভার দেরি হলে খরচের দায় কার উপর পড়বে তা স্পষ্ট করে। এখনো উত্তরহীন একটি প্রশ্ন হলো, এই পাঁচ কর্মকর্তা ২৪ জুন তাদের পদে ফিরবেন কিনা, নাকি এই বদলি স্থায়ী হয়ে যাবে। এর উপরই নির্ভর করবে জুলাইয়ে দ্বীপের পারমিট পরিবেশ স্বাভাবিক অবস্থায় ফিরবে, নাকি আরও কঠোর হবে।

সূত্র: প্যাটায়া পিপল