ধরুন আপনি রাওয়াইয়ে একটি কনডো বা বাং তাওয়ে ভিলা কেনার কথা ভাবছেন, আর ঠিক এই সময় খবরে দেখছেন বন্ড ইল্ড বাড়ছে, শেয়ারবাজারে ওঠানামা চলছে। প্রশ্ন হলো, এটা কি আপনার জন্য দুশ্চিন্তার কারণ, নাকি সুযোগ?
সংক্ষিপ্ত উত্তর: ২০২৬ সালের ৩১ আগস্ট পর্যন্ত তথ্য অনুযায়ী, বিশ্ববাজারে মূল আলোচনার বিষয় বন্ড ইল্ডের ঊর্ধ্বগতি এবং শেয়ারবাজারের অস্থিরতা, কোনো ধস নয়। ফুকেটের সম্পত্তির জন্য আসল নির্ধারক হলো সূচক নয়, বরং সুদের হার আর বাথের বিনিময় হার, কারণ এই দুটোই আপনার প্রকৃত প্রবেশ খরচ এবং নিজের দেশের মুদ্রায় ভাড়া থেকে প্রকৃত রিটার্ন ঠিক করে দেয়।
কেন সূচকের চেয়ে বন্ড ইল্ড বেশি গুরুত্বপূর্ণ
ডাও, এস অ্যান্ড পি ৫০০, নাসডাক, এমনকি এফটিএসই ১০০, ডিএএক্স, ক্যাক ৪০, নিক্কেই, হ্যাং সেং, সাংহাই কম্পোজিট আর বিএসই সেনসেক্সেও সাম্প্রতিক সেশনগুলোয় মিশ্র, কখনো কখনো ইতিবাচক গতি দেখা গেছে। এনভিডিয়ার আয়ের প্রতিবেদন এখনো পুরো প্রযুক্তি খাতের মুড ঠিক করে দেয়, এবং কেডেন্স, ডিয়ার, ওয়াইজটেক, ওয়ার্লির মতো নাম নিয়েও আলোচনা চলছে।
কিন্তু চালং বা কামালার বাজারে নাসডাক এক সপ্তাহে কয়েক শতাংশ কমলে সেটা প্রায় অনুভবই হয় না। আসল প্রভাব পড়ে দুটো পথে। প্রথমত, যিনি নিজের দেশে সম্পদের বিপরীতে ঋণ নিয়ে সম্পত্তি কিনতেন, তিনি সিদ্ধান্ত পিছিয়ে দেন। দ্বিতীয়ত, ডেভেলপাররাও একই হিসাব করেন, ব্যয়বহুল প্রকল্প-ঋণের কারণে নতুন টাওয়ার চালু করতে দেরি করেন, নির্মাণ সময় বাড়ে, প্রাথমিক পর্যায়ে ছাড় দেওয়ার আগ্রহও কমে যায়।
ফলাফল দাম-ধস নয়, বরং একটা কাঁচির মতো প্রভাব: সম্পন্ন ইউনিটের সরবরাহ কমে আসে, চাহিদা পিছিয়ে যায়। এই সময়ে যিনি নগদে কেনেন, তিনিই সবচেয়ে ভালো দর-কষাকষি করতে পারেন।
শেয়ারবাজারের অস্থিরতা কি ফুকেটে বিনিয়োগ বাড়িয়ে দেয়
একটা প্রচলিত ধারণা আছে যে শেয়ারবাজার কাঁপলেই পুঁজি ছুটে যায় ট্রপিক্যাল রিয়েল এস্টেটের দিকে। বাস্তবে ঘটে ঠিক এর বিপরীত।
বাজারে অস্থিরতার সময় বিনিয়োগকারীর পোর্টফোলিওর কাগুজে মূল্য কমে যায়, আর ক্ষতি বাস্তবে স্বীকার করার অনিচ্ছাও বেড়ে যায়। এই মাসগুলোতে ফুকেটের ডিলগুলো দ্রুত হয় না, বরং দীর্ঘায়িত হয়: রিসেল লিস্টিংয়ের বিক্রির সময়কাল বেড়ে যায়, এবং ক্রেতার একটা অংশ পুরোপুরি বাজার থেকে সরে যান পরের কোয়ার্টার পর্যন্ত। "অস্থিরতা থেকে বাঁচতে বিদেশে সম্পত্তি কেনা" গল্পটা বিপণনের ভাষা, বাস্তব আচরণের মডেল নয়।
গ্যারান্টিড রেন্টাল ইল্ড স্কিম নিয়েও একই কথা। প্রথম কয়েক বছরের জন্য নির্দিষ্ট রিটার্নের প্রতিশ্রুতি মূলত মূল দামের মধ্যেই লুকিয়ে থাকা একটা ছাড়, সময় ধরে ভাগ করে দেওয়া। কর, ম্যানেজমেন্ট ফি, সিংকিং ফান্ড আর অফ-সিজন খালি থাকার হিসাব বাদ দিয়ে বিজ্ঞাপনের সংখ্যা বিশ্বাস করা ঠিক নয়, নিট ইল্ড হিসাব করেই সিদ্ধান্ত নিতে হবে।
তেলের দাম আর নির্মাণ খরচের সম্পর্ক কী
হরমুজ প্রণালী ঘিরে খবরের কারণে তেলের দামে ওঠানামা হচ্ছে, এবং এর প্রভাব ফুকেটে পড়ে পেট্রলের দামে নয়, নির্মাণ বাজেটে। থাইল্যান্ড তার জ্বালানির একটা বড় অংশ আমদানি করে, আর দ্বীপটি প্রায় সব ধরনের ফিনিশিং উপকরণের জন্য মূল ভূখণ্ডের লজিস্টিকসের ওপর নির্ভরশীল।
জ্বালানির দাম দীর্ঘ সময় ধরে বাড়লে তার প্রভাব নির্মাণক্ষেত্রে পৌঁছায় দুই থেকে তিন কোয়ার্টার দেরিতে, এবং তা স্থায়ীভাবে বসে যায় নতুন টাওয়ারের প্রতি বর্গমিটারের দামে। বিদ্যমান কনডোমিনিয়ামেও এর প্রভাব পড়ে, এসি, লিফট, সুইমিং পুল পাম্প সবই বিদ্যুতে চলে, আর বাড়তি বিদ্যুৎ বিল দেখা যায় মেইনটেন্যান্স খরচে, ডেভেলপারের রিপোর্টে নয়।
ফুকেটে ফ্রিহোল্ড কনডো কেনার নিয়ম কী
বাংলাদেশি ক্রেতাদের জন্য এটা সবচেয়ে বেশি জিজ্ঞাসিত প্রশ্নগুলোর একটি। কনডোমিনিয়াম আইনের অধীনে একজন বিদেশি একটি ভবনের মোট বিক্রয়যোগ্য এলাকার ৪৯% বৈদেশিক কোটার মধ্যে সম্পূর্ণ ফ্রিহোল্ড মালিকানা রাখতে পারেন। বাকি ইউনিট সাধারণত লং-টার্ম লিজে বিক্রি হয়, ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টে নিবন্ধনের প্রমাণ্য মেয়াদ ৩০ বছর।
টাকা বিদেশ থেকে বিদেশি মুদ্রায়, সঠিক পেমেন্ট পারপাস কোড সহ আসতে হবে, নাহলে ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট ফ্রিহোল্ড টাইটেল নিবন্ধন করবে না।
কর ও ফি নিয়ে যা জানা জরুরি
লেনদেনে মূল্যায়িত মূল্যের ওপর ২% ট্রান্সফার ফি দিতে হয়, এবং মালিকানার পাঁচ বছরের মধ্যে বিক্রি করলে ৩.৩% স্পেসিফিক বিজনেস ট্যাক্স যুক্ত হয়, সাথে উইথহোল্ডিং ট্যাক্সও প্রযোজ্য। এই হার সময়ে সময়ে মন্ত্রিসভা কর্তৃক সংশোধিত হয়, তাই চুক্তির সময় বর্তমান হার যাচাই করে নেওয়া উচিত। ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে এই খরচ কীভাবে ভাগ হবে, তা চুক্তির শর্তের বিষয়।
ফুকেটের মানসম্পন্ন কনডোমিনিয়ামে ম্যানেজমেন্ট ফি ও ইউটিলিটি বাদ দিয়ে বাজারের হিসাবে নিট ইল্ড প্রায় ৫-৭% বার্ষিক। এর চেয়ে বেশি রিটার্নের প্রতিশ্রুতি দেখলে শর্তাবলি আলাদাভাবে যাচাই করা প্রয়োজন।
আমাদের পরামর্শ
ব্যয়বহুল ঋণের এই পর্বে বুদ্ধিমানের কাজ হলো ফুকেটে শুধু সম্পন্ন বা প্রায়-সম্পন্ন ইউনিট কেনা, এমন ডেভেলপারের কাছ থেকে যার দ্বীপে শেষ করা প্রজেক্টের প্রমাণিত রেকর্ড আছে, এবং তখনই কেনা যখন বিক্রয় উপস্থাপনায় দেখানো অকুপেন্সির চেয়ে প্রায় ২৫% কম অকুপেন্সিতেও ইউনিটটি রিটার্ন দেয়। প্রাথমিক পর্যায়ের নির্মাণে এখন যথেষ্ট রিস্ক প্রিমিয়াম মিলছে না।
তবে একটা শর্ত আছে: যদি আপনি নগদে কিনছেন, বাজেট প্রায় এক কোটি থাই বাথের নিচে (১০ মিলিয়ন THB), এবং সম্পত্তিটা নিজের ব্যবহারের জন্য, তাহলে উপরের কোনো কিছুই আপনার জন্য প্রযোজ্য নয়। ঋণ না নিলে সুদের হারের মাত্রা অর্থহীন।
বিশ্বব্যাপী অস্থিরতা বিনিয়োগকারীদের একটা অংশকে অপেক্ষা করার মনোভাবে রাখে, এবং দ্বীপে এর প্রভাব দেখা যায় দীর্ঘ দর-কষাকষি ও রিসেল বিক্রেতাদের দাম নিয়ে আলোচনায় বেশি নমনীয়তায়। যার হাতে নগদ আছে, তার জন্য এটা হুমকি নয়, বরং একটা জানালা, তবে লিগাল ডিউ ডিলিজেন্স আর বাস্তব অকুপেন্সি যাচাই এখন আগের চেয়ে বেশি কঠোরভাবে করা জরুরি।
সূত্র: রয়টার্স