থাই কোম্পানির মাধ্যমে ভিলা কেনা: ২০২৬ সালে কেন এই পুরনো পথ আর কাজ করছে না

ফুকেটের ল্যান্ড অফিসে একজন ক্রেতা থাই কোম্পানির মাধ্যমে ভিলা রেজিস্টার করতে গিয়ে এমন প্রশ্নের মুখে পড়েছেন যা কয়েক বছর আগে কেউ করত না: তিনজন থাই শেয়ারহোল্ডার শেয়ারের টাকা কোথা থেকে পেয়েছেন, তাদের আয়ের ঘোষণা আছে কিনা, এবং তারা কেন তিন ভিন্ন প্রদেশে থাকেন। আগে এই কাগজপত্র চোখ বুলিয়েই পাস হয়ে যেত। এখন ডিপার্টমেন্ট অফ বিজনেস ডেভেলপমেন্টের ডেটাবেসের সাথে মিলিয়ে দেখা হচ্ছে।

বাংলাদেশ বা যেকোনো বাংলা-ভাষী দেশ থেকে থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কেনার কথা ভাবলে প্রথমেই এই বাস্তবতাটা বুঝে নেওয়া জরুরি: ২০২৬ সালে বিদেশিদের জন্য থাই সম্পত্তি আইনে কোনো নতুন সুবিধা যোগ হয়নি। যা বদলেছে তা হলো, সরকার এখন কাগজে-কলমে থাকা পুরনো নিয়মগুলো কঠোরভাবে প্রয়োগ করছে। একজন বিদেশি ক্রেতার জন্য একমাত্র সরাসরি এবং সম্পূর্ণ আইনি পথ হলো কনডোমিনিয়ামের ৪৯% বিদেশি কোটার মধ্যে ফ্রিহোল্ড ইউনিট কেনা। এর বাইরে যা কিছু আছে, তার জন্য বিশেষ অনুমতি লাগে, অথবা সেটা মালিকানা নয়, লিজ।

কনডোমিনিয়ামের ৪৯% বিদেশি কোটা কীভাবে হিসাব করা হয়?

কনডোমিনিয়ামে বিদেশি কোটা মানে বিল্ডিংয়ের সব ইউনিটের মোট ফ্লোর এরিয়ার ৪৯%, ইউনিট সংখ্যার ৪৯% নয়। এই হিসাব হয় বর্গমিটারে, এবং লেনদেন ল্যান্ড অফিসে রেজিস্টার হওয়ার আগে কনডোমিনিয়ামের জুরিস্টিক পারসন (বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট কোম্পানি) থেকে একটি সার্টিফিকেট নিতে হয়। রাওয়াই বা বাং তাও-র মতো জনপ্রিয় প্রজেক্টে কোটা অসমভাবে ভরে যায়। কোনো কোনো প্রজেক্টে বিক্রেতা যা-ই বলুক, বাস্তবে কোটা পুরোপুরি শেষ হয়ে যেতে পারে। তাই ডিপোজিট দেওয়ার আগে লিখিত সার্টিফিকেট চাওয়াটাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ একক পদক্ষেপ।

বিদেশিরা কি থাইল্যান্ডে জমি কিনতে পারেন?

সাধারণত না। থাই ল্যান্ড কোড বিদেশি ব্যক্তিকে জমির মালিকানার অধিকার দেয় না। কিছু সীমিত ব্যতিক্রম আছে, যেমন নির্দিষ্ট উত্তরাধিকার ক্ষেত্রে এবং সেকশন ৯৬ বিস, যার আওতায় সর্বোচ্চ ১ রাই আবাসিক জমি রাখা যায়, তবে শর্ত হলো অনুমোদিত সম্পদে অন্তত ৪০ মিলিয়ন থাই বাথ বিনিয়োগ এবং মিনিস্ট্রি অফ ইন্টেরিয়রের অনুমোদন। বাস্তবে এমন অনুমোদন খুব কম সংখ্যক ক্ষেত্রেই মিলেছে। তাই এটাকে সাধারণ ক্রেতার জন্য বাস্তব পথ ভাবা ঠিক নয়।

থাই কোম্পানির মাধ্যমে ভিলা কেনা কি এখনও কাজ করে?

দশকের পর দশক ধরে ৫১% স্থানীয় শেয়ারহোল্ডার আর ৪৯% বিদেশি শেয়ারহোল্ডারের কোম্পানি গঠন করে জমিসহ ভিলা 'কেনা'র চল ছিল। কাগজে সবকিছু ঠিকঠাক দেখাত, কোম্পানি থাই বলে জমি রাখতে পারে। কিন্তু বাস্তবে থাই শেয়ারহোল্ডাররা কখনো একটি বাথও দেননি, ব্যবস্থাপনায় অংশ নেননি, শুধু ফাঁকা শেয়ার ট্রান্সফার ফর্মে সই করে দিতেন। ঠিক এই ফর্ম আর বাস্তবতার ফাঁকটাই নিয়ন্ত্রকরা এখন ধরতে শিখেছে। যখন ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট দেখে একটি কোম্পানির রেজিস্টার্ড ক্যাপিটাল ২ মিলিয়ন বাথ, কিন্তু সেটি ২৫ মিলিয়ন বাথের জমি কিনেছে, এবং ডিপার্টমেন্ট অফ বিজনেস ডেভেলপমেন্টের রেকর্ডে দেখা যায় সেই থাই শেয়ারহোল্ডাররা কখনো আয়ের ঘোষণা দেননি এবং আরও কুড়িটি কোম্পানিতে তাদের নাম আছে, তখন আর কোনো প্রশ্নের প্রয়োজন হয় না।

ফরেন বিজনেস অ্যাক্টের অধীনে নমিনি মালিকানা একটি ফৌজদারি অপরাধ, যার শাস্তি ১ লাখ থেকে ১০ লাখ থাই বাথ জরিমানা এবং তিন বছর পর্যন্ত কারাদণ্ড, এবং এই দায় থাই নমিনি শেয়ারহোল্ডারের ওপরও পড়ে। ২০২৫ সাল থেকে ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট আর ডিপার্টমেন্ট অফ বিজনেস ডেভেলপমেন্ট একে অপরের ডেটা যাচাই করছে, যাতে জমি রাখা কোম্পানির থাই শেয়ারহোল্ডারদের পেছনে টাকার আসল উৎস কী তা বোঝা যায়। ২০২৬ সালের এপ্রিল থেকে DBD Order No. 1/2026 অনুযায়ী বিদেশি অংশগ্রহণ থাকা ৪৬,০০০-এর বেশি কোম্পানি নিয়ে ব্যাপক পর্যালোচনা শুরু হয়েছে, এবং নমিনি স্ট্রাকচার পাওয়া গেলে জোরপূর্বক লিকুইডেশনের সম্ভাবনাও আছে।

'৩০+৩০+৩০' লিজ স্ট্রাকচার কি আসলে ৯০ বছরের মালিকানা?

না। বিক্রেতারা লিজহোল্ড ভিলা বিক্রির সময় একে '৯০ বছরের মালিকানা' বলে বিক্রি করেন, কিন্তু ল্যান্ড অফিসের রেজিস্ট্রিতে শুধু প্রথম ৩০ বছরের মেয়াদই লেখা থাকে। বাকি দুটি ৩০ বছরের নবায়নের প্রতিশ্রুতি হলো বর্তমান জমির মালিকের ব্যক্তিগত অঙ্গীকার, নির্দিষ্ট একজন ভাড়াটের প্রতি। থাই কেস ল বারবার দেখিয়েছে যে এই নবায়ন একটি ব্যক্তিগত চুক্তিগত অধিকার, যা জমির নতুন মালিকের কাছে স্বয়ংক্রিয়ভাবে স্থানান্তরিত হয় না। যতদিন ডেভেলপার ব্যবসায় টিকে থাকে এবং সুনাম রক্ষা করতে চায়, ততদিন সবকিছু মসৃণভাবে চলে। কিন্তু আসল পরীক্ষা হয় একত্রিশতম বছরে, এবং রিসোর্ট এলাকায় এত পুরনো লিজহোল্ড এখনও বিরল হওয়ায় বাজারে এই পরীক্ষার কোনো পরিসংখ্যান নেই।

ফ্রিহোল্ড কনডো কেনার জন্য টাকা কীভাবে পাঠাতে হয়?

ফ্রিহোল্ড রেজিস্টার করতে হলে টাকা বিদেশ থেকে বিদেশি মুদ্রায় থাইল্যান্ডে পাঠাতে হবে। ৫০,০০০ মার্কিন ডলার বা তার বেশি অঙ্কের জন্য ব্যাংক একটি ফরেন এক্সচেঞ্জ ট্রানজেকশন (FET) ফর্ম ইস্যু করে, এই ফর্ম ছাড়া ল্যান্ড অফিস লেনদেন প্রক্রিয়া করবে না। এই দিক থেকে সুখবর হলো, স্বচ্ছভাবে করা লেনদেন গত দুই বছরে একটুও কঠিন হয়নি। বরং নমিনি স্ট্রাকচারের ওপর যত কড়াকড়ি বাড়ছে, ফরেন-কোটা ইউনিটের সেকেন্ডারি মার্কেট তত বেশি পূর্বাভাসযোগ্য হয়ে উঠছে, কারণ বিদেশিদের জন্য এই ধরনের সম্পদ রাখার আইনি বিকল্প কমেই চলেছে।

আমার মতামত: কখন থাই কোম্পানি স্ট্রাকচার এড়ানো উচিত

৩০ থেকে ৪০ মিলিয়ন থাই বাথের কম বাজেটের ক্রেতার আবাসিক সম্পত্তি কেনার জন্য থাই-কোম্পানি স্ট্রাকচার বিবেচনাই করা উচিত নয়, এটাই আমাদের স্পষ্ট মত। ঝুঁকিটা এই নয় যে কাল ইন্সপেক্টর এসে হাজির হবে। ঝুঁকিটা হলো, পুনরায় বিক্রির সময় একজন আইনজীবীর সাথে কাজ করা ক্রেতা এমন চুক্তিতে ঢুকতেই অস্বীকার করবেন, এবং সম্পদটি আইনি বৈধতা হারানোর অনেক আগেই তার লিক্যুইডিটি হারিয়ে ফেলবে।

এই পরামর্শের একটি যুক্তিসঙ্গত ব্যতিক্রম আছে: যদি আপনার সত্যিকারের চালু থাই ব্যবসা থাকে, যার প্রকৃত টার্নওভার, কর্মী এবং নিজের টাকা বিনিয়োগ করা পার্টনার আছে, তাহলে সেই কোম্পানির মাধ্যমে জমি রাখা কোনো ফাঁকিবাজি নয়, এটা স্বাভাবিক কর্পোরেট চর্চা।

২০২৪ সালের প্রস্তাবিত পরিবর্তন কি ২০২৬ সালে বাস্তবায়িত হয়েছে?

না। ২০২৪ সালে থাই সরকার সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয়গুলোকে দুটি প্রস্তাব পরীক্ষা করার নির্দেশ দিয়েছিল: জমি লিজের সর্বোচ্চ মেয়াদ ৯৯ বছরে বাড়ানো এবং কনডোমিনিয়ামে বিদেশি কোটা ৭৫% এ উন্নীত করা। ফুকেটের আন্তর্জাতিক ক্রেতা সম্প্রদায়ে মাসের পর মাস এই নিয়েই আলোচনা চলেছিল। ২০২৬ সালেও কোনোটাই আইনে পরিণত হয়নি। রাজনৈতিক প্রতিরোধের মুখে পড়ে এই বিতর্ক থেমে গেছে, 'দেশ বিক্রি করে দেওয়া' যুক্তিটা 'বিদেশি বিনিয়োগ আকর্ষণ করা' যুক্তির চেয়ে শক্তিশালী প্রমাণিত হয়েছে। তাই এখন সিদ্ধান্ত নিতে হবে বর্তমান বাস্তব নিয়ম অনুযায়ী, খসড়া প্রস্তাবের ভিত্তিতে নয়।

থাইল্যান্ড সম্পত্তি নিয়মিত এই ধরনের নিয়ন্ত্রক পরিবর্তন পর্যবেক্ষণ করে, কারণ ফুকেটে সম্পত্তি খুঁজতে থাকা বাংলা-ভাষী ক্রেতাদের জন্য এই আইনি বাস্তবতা বোঝাটাই সবচেয়ে বড় সুরক্ষা।

উৎস: aiproperty-phuket.com, DBD Order No. 1/2026