সংক্ষিপ্ত উত্তর - যদি একটাই কথা মনে রাখেন
থাইল্যান্ডে বিদেশিরা জমি বা ভিলা ফ্রিহোল্ডে কিনতে পারেন না। শুধুমাত্র কনডোমিনিয়াম ইউনিট সরাসরি বিদেশির নামে রেজিস্ট্রেশন করা যায়, এবং সেটাও একটি বিল্ডিংয়ের মোট নিবন্ধিত ফ্লোর এরিয়ার সর্বোচ্চ ৪৯% পর্যন্ত। এই একটি তথ্যই থাইল্যান্ডে বিনিয়োগের পুরো মানচিত্র বদলে দেয়।
ঢাকা বা কলকাতায় বসে যদি কেউ ভাবেন থাইল্যান্ডে একটা সুন্দর বিচের পাশে বাড়ি কিনবেন, তাহলে প্রথমেই একটা অদ্ভুত বাস্তবতার মুখে পড়তে হবে। থাইল্যান্ড দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ায় বিদেশি প্রত্যক্ষ বিনিয়োগে ৪র্থ স্থানে আছে - ২০২৫ সালে ব্যাংক অব থাইল্যান্ডের তথ্য অনুযায়ী এই বিনিয়োগ ১৫ বিলিয়ন ডলার ছাড়িয়েছে। ইলেকট্রনিক্স, গাড়ি শিল্প, ডিজিটাল অর্থনীতিতে বিদেশি পুঁজি স্বাগত। অথচ সেই একই দেশে একজন বিদেশি বিনিয়োগকারী কারখানা বানাতে পারবেন, কিন্তু পাশের বাড়িটি কিনতে পারবেন না। এটাই থাইল্যান্ডের সম্পত্তি আইনের মূল দ্বন্দ্ব।
২০২৬ সালে থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কেনার কথা ভাবছেন এমন যেকোনো বাংলাভাষী ক্রেতার জন্য এই পুরো কাঠামোটা স্পষ্ট করা জরুরি।
বিদেশিরা থাইল্যান্ডে কী কী কিনতে পারেন?
কনডোমিনিয়াম - একমাত্র ফ্রিহোল্ড বিকল্প
থাইল্যান্ডের Condominium Act B.E. 2522 (১৯৭৯) অনুযায়ী বিদেশিরা কনডোমিনিয়াম ইউনিট নিজের নামে সম্পূর্ণ ফ্রিহোল্ড মালিকানায় রাখতে পারেন। শর্ত একটাই - একটি বিল্ডিংয়ের মোট বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার ৪৯% এর বেশি বিদেশিদের হাতে যেতে পারবে না। ফুকেট এবং পাত্তায়াতে মোট কনডো লেনদেনের ৬০% এরও বেশি বিদেশি ক্রেতাদের সাথে সংঘটিত হয়, এবং জনপ্রিয় প্রজেক্টগুলোতে এই ৪৯% কোটা প্রায়ই আগেই পূর্ণ হয়ে যায়।
কোটা শেষ হয়ে গেলে বিদেশি ক্রেতার কাছে একমাত্র পথ থাকে ৩০ বছরের লিজহোল্ড।
ভিলা ও জমি - লিজহোল্ড ছাড়া কোনো পথ নেই
Land Code Act B.E. 2497 (১৯৫৪) অনুযায়ী বিদেশিরা থাইল্যান্ডে কোনো জমির মালিক হতে পারবেন না। ভিলা, টাউনহাউস - কোনো ব্যতিক্রম নেই। যে কাঠামোটি সচরাচর ব্যবহার হয় সেটি হলো ভূমি বিভাগে নিবন্ধিত ৩০ বছরের লিজহোল্ড। অনেক চুক্তিতে ৩০+৩০ বা ৩০+৩০+৩০ বছরের নবায়নের ধারা থাকে, কিন্তু এই নবায়ন আইনগতভাবে নিশ্চিত নয়। জমির মালিকানা বদলালে নতুন মালিক পুরনো নবায়ন শর্ত মানতে বাধ্য নন।
থাইল্যান্ড বনাম প্রতিবেশী দেশ - তুলনামূলক চিত্র
| দেশ | বিদেশি ফ্রিহোল্ড কনডো | জমির মালিকানা | বিশেষ সুবিধা |
|---|---|---|---|
| থাইল্যান্ড | হ্যাঁ, ৪৯% কোটা পর্যন্ত | না | BOI শিল্প বিনিয়োগে |
| ভিয়েতনাম | হ্যাঁ, ৩০% কোটা পর্যন্ত (২০১৫ থেকে) | না | ৫০ বছরের লিজহোল্ড বাড়িতে |
| মালয়েশিয়া | হ্যাঁ | হ্যাঁ (কিছু ক্ষেত্রে) | MM2H প্রোগ্রামে ন্যূনতম ১০ লক্ষ রিংগিত (~$২২০,০০০) |
তুলনায় স্পষ্ট - থাইল্যান্ড তার প্রতিবেশীদের চেয়ে বিদেশি সম্পত্তি ক্রেতাদের জন্য উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি কড়াকড়ি।
নমিনি কোম্পানির ফাঁদ - যে ঝুঁকি অনেকে বোঝেন না
অনেক বিদেশি ক্রেতা একটি থাই কোম্পানি তৈরি করে সেই কোম্পানির নামে জমি কেনার চেষ্টা করেন, যেখানে থাই শেয়ারহোল্ডাররা আসলে বিদেশি মালিকের পক্ষে কাজ করেন। এই 'নমিনি কাঠামো' থাইল্যান্ডে সক্রিয়ভাবে বেআইনি বলে গণ্য হয়।
South China Morning Post এর তথ্যমতে, থাই কর্তৃপক্ষ ইতোমধ্যে ৮৫০টিরও বেশি কোম্পানির বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নিয়েছে যেগুলো অবৈধ নমিনি কাঠামোয় জমি ধরে রেখেছিল, এবং অভিযুক্ত ক্ষতির পরিমাণ ১৫ বিলিয়ন বাথেরও বেশি। ২০২৩ সাল থেকে ভূমি বিভাগ শেয়ারহোল্ডার অডিট তীব্র করেছে। Foreign Business Act এর অধীনে জরিমানা ১০ লক্ষ বাথ (প্রায় $২৮,০০০) পর্যন্ত হতে পারে এবং কারাদণ্ডও সম্ভব। Bangkok Post জানিয়েছে, থাই দ্বীপগুলোতে বিদেশি সম্পৃক্ততার হাজারো কোম্পানি এখন সক্রিয় তদন্তের আওতায়।
কর এবং খরচের হিসাব
থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কেনার সময় নিচের করগুলো প্রযোজ্য:
- ট্রান্সফার ট্যাক্স: মূল্যায়িত মূল্যের ২%
- স্ট্যাম্প ডিউটি: ০.৫%
- স্পেসিফিক বিজনেস ট্যাক্স: ক্রয়ের ৫ বছরের মধ্যে বিক্রি করলে ৩.৩%
অর্থ পাঠানোর ক্ষেত্রে একটি গুরুত্বপূর্ণ নিয়ম আছে - বিদেশ থেকে অর্থ পাঠাতে হবে এবং থাই ব্যাংকে বাথে রূপান্তর করতে হবে। ব্যাংক তখন একটি Foreign Exchange Transaction Form (FETF) দেবে, যেটি বিদেশির নামে ফ্রিহোল্ড কনডো রেজিস্ট্রেশনের জন্য বাধ্যতামূলক দলিল।
বিনিয়োগ হিসেবে কোনটা ভালো - কনডো নাকি ভিলা?
আইনি নিরাপত্তার বিচারে ফ্রিহোল্ড কনডো এগিয়ে - টাইটেল পুরোপুরি আপনার এবং সময়ের সাথে ক্ষয় হয় না। তবে ভাড়ার আয়ের দিক থেকে ফুকেটের ভিলাগুলো বছরে ৬-৮% রিটার্ন দিতে পারে, যেখানে কনডোর গড় ৪-৬%। মূল পার্থক্য হলো লিজহোল্ড ভিলার পুনর্বিক্রয় মূল্য লিজের মেয়াদ কমার সাথে কমতে থাকে, কিন্তু ফ্রিহোল্ড কনডোতে সেই সমস্যা নেই।
থাই ব্যাংক থেকে ঋণ পাওয়া বিদেশিদের জন্য তাত্ত্বিকভাবে সম্ভব হলেও বাস্তবে খুব কঠিন। যে কয়টি ব্যাংক ঋণ দেয়, তারা সাধারণত সিঙ্গাপুর বা হংকং শাখার মাধ্যমে করে এবং বিদেশিদের জন্য সুদের হার বছরে ৬-৮%, যেখানে থাই নাগরিকদের জন্য ৪-৫%।
আইন পরিবর্তনের সম্ভাবনা কতটুকু?
২০২৪ সালে ৯৯ বছরের লিজহোল্ড প্রস্তাব সংসদীয় কমিটিতে আটকে গেছে। বর্তমান প্রধানমন্ত্রী পেটংটার্ন শিনাওয়াত্রার সরকার বিশেষ অর্থনৈতিক অঞ্চলে বিদেশি কনডো কোটা ৪৯% থেকে ৭৫%-এ উন্নীত করার প্রস্তাব পর্যালোচনা করছে, কিন্তু ২০২৬ সালের মাঝামাঝি পর্যন্ত কোনো আনুষ্ঠানিক বিল সংসদে পেশ হয়নি। থাইল্যান্ডে জমির মালিকানা রাজনৈতিকভাবে অত্যন্ত স্পর্শকাতর বিষয় এবং জাতীয়তাবাদী গোষ্ঠীগুলোর বিরোধিতা সব সময়ই শক্তিশালী।
সবচেয়ে নিরাপদ কৌশল কী?
থাইল্যান্ড সম্পত্তি-তে আমরা যেসব ক্রেতাদের সহায়তা করি তাদের জন্য ২০২৬ সালে সবচেয়ে কম ঝুঁকির পথ হলো - এমন একটি প্রজেক্টে ফ্রিহোল্ড কনডো কেনা যেখানে বিদেশি কোটা এখনো বাকি আছে এবং সেটি লিখিতভাবে যাচাই করা। ডেভেলপারের পরিচিত উকিলের বদলে নিজে স্বাধীনভাবে একজন আইনজীবী নিয়োগ করা অপরিহার্য। লিজহোল্ড ভিলাও সম্ভব, তবে চুক্তির ভাষা এবং নবায়নের ঝুঁকি পুরোপুরি বুঝে নিয়ে।
সূত্র: Bangkok Post