রাশিয়া থেকে ফুকেটে কনডো কেনা: টাকা পাঠানোর ৩টি বৈধ রুট (২০২৬)

ধরুন আপনি মস্কো থেকে ফুকেটের একটি কনডোর জন্য টাকা পাঠালেন, ডেভেলপারও টাকা পেয়ে গেল, কিন্তু ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টে গিয়ে শুনলেন আপনার নামে ফ্রিহোল্ড রেজিস্ট্রেশন হবে না। কারণ একটাই, কোনো FET (Foreign Exchange Transaction) সার্টিফিকেট নেই। টাকা ঠিকঠাক পৌঁছেছে কিনা সেটা প্রশ্ন নয়, প্রশ্ন হলো টাকাটা কীভাবে সীমান্ত পার হলো এবং তার কাগজের প্রমাণ কী।

থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কেনার ব্যাপারে রাশিয়ান নাগরিকদের জন্য কোনো আইনি বাধা নেই, রাশিয়ার বিদেশি সম্পদ মালিকানা সংক্রান্ত নিয়মেও এটা নিষিদ্ধ নয়। কিন্তু বেশিরভাগ রাশিয়ান ব্যাংক SWIFT থেকে বিচ্ছিন্ন হওয়ার পর থেকে টাকা পাঠানোর পুরো ব্যবস্থাটাই নতুন করে গড়ে উঠেছে। পেমেন্ট এজেন্ট, তৃতীয় পক্ষের ট্রান্সফার, নগদ টাকার ব্যাগ, ক্রিপ্টো চেইন, সবকিছুই বিকল্প হিসেবে হাজির হয়েছে। এর কিছু রাশিয়ার Federal Law 173-FZ এর মধ্যে থেকে ঠিকঠাক চলে, আর কিছু বিপজ্জনকভাবে রাশিয়ান ক্রিমিনাল কোডের Article 193.1 এর কাছাকাছি চলে যায়।

থাইল্যান্ডে টাকা পাঠানোর কোন তিনটি রুট বৈধ?

বাস্তবে কাজ করে এমন তিনটি চ্যানেল আছে: ক্রেতার নিজের রাশিয়ান ব্যাংক অ্যাকাউন্ট থেকে ট্রান্সফার, ঘোষিত বিদেশি ব্যাংক অ্যাকাউন্ট থেকে ট্রান্সফার, বা দুই সীমান্তেই ঘোষণা দিয়ে নগদ মুদ্রা আনা। এই তিনটির বাইরে যা কিছু, সেটাই ঝুঁকিপূর্ণ অঞ্চলে ঢুকে পড়ে।

FET সার্টিফিকেট আসলে কী এবং কেন এটা ছাড়া রেজিস্ট্রেশন হয় না?

ফ্রিহোল্ডে কনডো রেজিস্ট্রেশন করতে হলে ব্যাংক থেকে একটা কনফার্মেশন লাগে যেটা প্রমাণ করে বিদেশি মুদ্রা থাইল্যান্ডে এসেছে এবং থাই ব্যাংকের ভেতরেই বাথে কনভার্ট হয়েছে। এটাই FET। নগদ টাকা হাতে বহন করে আনলে এই ডকুমেন্ট তৈরি হয় না, ফলে ফ্রিহোল্ড রেজিস্ট্রেশন আটকে যায়। এমনকি বেশ কিছু ফুকেট ল্যান্ড অফিস ৩০ বছরের লিজহোল্ড রেজিস্ট্রেশনের জন্যও বছরের পর বছর এই কাগজ চেয়ে আসছে। তাই পরামর্শ হলো, লিজহোল্ডই করছেন বা ফ্রিহোল্ড, পেমেন্টের গঠন এমন রাখুন যাতে চাইলে FET পাওয়া যায়।

পেমেন্ট এজেন্ট ব্যবহার করা কি নিরাপদ?

হ্যাঁ, তবে শুধু তাদের যাদের ব্যক্তিগত ব্যক্তির জন্য লেনদেন পরিচালনার লাইসেন্স আছে, কর্পোরেট ফরেন ট্রেড লাইসেন্সধারীদের নয়। এখানে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কাগজ হলো একটা সার্ভিস এগ্রিমেন্ট (পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বা এজেন্সি কনট্র্যাক্ট) যেখানে স্পষ্টভাবে লেখা থাকবে উদ্দেশ্য 'real estate payment', কখনো 'transfer service' নয়, আর ভুলেও 'goods supply' নয়। এজেন্ট স্বচ্ছভাবে কাজ করছে কিনা বোঝার সবচেয়ে সহজ ইঙ্গিত হলো, রাশিয়ায় দেওয়া সেবার বিপরীতে একটা নগদ রিসিট থাকা। বাজারে কমিশন সাধারণত লেনদেনের ১ থেকে ২.৫% এর মধ্যে থাকে, তার সাথে এক্সচেঞ্জ স্প্রেড যুক্ত হয়, আর বিভিন্ন প্রোভাইডারের দামের পার্থক্য পুরো ডিলের বাজেটের ১.৫% পর্যন্ত হতে পারে।

সবচেয়ে বড় ভুলগুলো কী কী এবং কীভাবে সেগুলো এড়াবেন?

বাজারে সবচেয়ে সাধারণ ভুল হলো, আসলে কনডো কেনা হচ্ছে অথচ টাকা পাঠানো হয় 'পণ্য' বা 'যন্ত্রপাতি' ক্রয়ের নাম দিয়ে। এটা মিথ্যা উদ্দেশ্যে টাকা পাঠানো হিসেবে গণ্য হয়, ফলাফল হতে পারে টাকা ফিরিয়ে আনার নির্দেশ, রাশিয়ার Administrative Code এর Article 15.25 অনুযায়ী জরিমানা, বড় অঙ্কের জন্য Article 193.1 অনুযায়ী ক্রিমিনাল দায়। পাঠানোর আগে পেমেন্ট পারপাস লাইনটা পড়ুন, 'goods' শব্দ থাকলে সেই ডিল থেকে সরে আসুন।

আরেকটা সমস্যা হলো টাকা পাঠানোর চেইন ভেঙে যাওয়া, যেমন টাকা রাশিয়ায় এক কোম্পানি রিসিভ করলো কিন্তু থাই ডেভেলপারের কাছে টাকা এলো সম্পূর্ণ অন্য একটা এনটিটি থেকে। এক্ষেত্রে কনট্র্যাক্টে ফাইনাল পেয়ার এর নাম উল্লেখ থাকা উচিত এবং আগের সম্পন্ন হওয়া পেমেন্টের নমুনা চাওয়া উচিত। থাই ডেভেলপাররা আজকাল এমন কোনো ব্যক্তির থেকে টাকা নিতে অস্বীকার করছে যার ক্রেতার সাথে কোনো সংযোগ নেই, তাই পেমেন্ট পারপাসে ক্রেতার পুরো নাম, প্রজেক্টের নাম এবং ইউনিট নম্বর উল্লেখ করা জরুরি।

ক্রিপ্টোকারেন্সিতে সেটেল করাটাও ঝুঁকিপূর্ণ। 173-FZ এর অধীনে ডিজিটাল অ্যাসেট রাশিয়ান বা বিদেশি মুদ্রা কোনোটাই হিসেবে গণ্য হয় না। সরাসরি নিষেধাজ্ঞা নেই, কিন্তু রাশিয়ার পক্ষে এর সমর্থনকারী কোনো ডকুমেন্টও নেই। শুধুমাত্র তখনই ক্রিপ্টো ব্যবহার করুন যখন টাকা ফেরত আনার সময় ট্যাক্স অথরিটির কাছে পুরো টাকার গতিপথ ব্যাখ্যা করতে পারবেন।

সবচেয়ে বিপজ্জনক মানসিকতা হলো, 'কেউ তো দেখছে না, তাই সমস্যা নেই' এমন ভাবা। বাস্তবে ঝামেলা শুরু হয় ডিভোর্স, ট্যাক্স অডিট, বা সম্পত্তি বিক্রির পর টাকা রাশিয়ায় ফিরিয়ে আনার সময়। কনট্র্যাক্ট, রিসিট, পেমেন্ট অর্ডার, FET, ডেভেলপারের অ্যাকনলেজমেন্ট, সব মিলিয়ে সম্পূর্ণ ফাইলটা প্রথম থেকেই তৈরি করে রাখুন এবং অন্তত ১০ বছর সংরক্ষণ করুন।

থাইল্যান্ড ও রাশিয়ার মধ্যে ডেটা শেয়ারিং কতটা হয়?

সম্পত্তি লেনদেনের ওপর থাইল্যান্ড ও রাশিয়ার মধ্যে কোনো অটোমেটিক ডেটা এক্সচেঞ্জ ব্যবস্থা নেই, যদিও আর্থিক অ্যাকাউন্টের তথ্য শেয়ার হয়। এটা ঝুঁকি কমায় কিন্তু সম্পূর্ণভাবে দূর করে না।

২০২৬ সালের জন্য ইন্ডাস্ট্রির পরামর্শ একটাই কাঠামোর দিকে নির্দেশ করে: বিদেশি মুদ্রায় টাকা পাঠান, সম্ভব হলে তৃতীয় দেশের ব্যাংক অ্যাকাউন্ট থেকে, সরাসরি থাই ব্যাংকে, যাতে সেই ব্যাংক ক্রেতার নামেই FET ইস্যু করে এবং টাইটেলে যার নাম উঠবে তার সাথে মিলে যায়। আমার মতে, প্রথমবার কেনার ক্ষেত্রে ফুকেটে সরাসরি গিয়ে সম্পত্তি দেখা, উকিলের সাথে বসা এবং ডেভেলপারের অফিসে সরাসরি সাইন করাটাই সবচেয়ে নিরাপদ, এতে মাস কয়েকের ইমেল যুদ্ধ বেঁচে যায়। বাজেট যদি খুবই ছোট হয় এবং এজেন্ট ফি দেওয়ার সামর্থ্য না থাকে, তবে এই পুরো কাঠামো মেনে চলা কঠিন হয়ে পড়তে পারে, সেক্ষেত্রে ছোট ডিলের জন্য আলাদা করে বিশেষজ্ঞের পরামর্শ নেওয়া উচিত।

থাইল্যান্ড সম্পত্তি নিয়ে কাজ করা টিমের অভিজ্ঞতা বলে, রিজার্ভেশন ডিপোজিট দেওয়ার আগেই টাকার পুরো রুট ঠিক করে নেওয়া উচিত। কেউ যদি পেমেন্ট পারপাস 'সহজ' করে দেওয়ার প্রস্তাব দেয়, সেটাকে লাল পতাকা ধরে নিন। এক শতাংশ কমিশন বাঁচাতে গিয়ে ভুয়া ডকুমেন্টের ওপর দাঁড়ানো একটা লেনদেন কখনোই লাভজনক নয়।

সূত্র: Realty-Phuket.com