ফুকেটে একটা ভিলার জন্য ১২ মিলিয়ন থাই বাত ওয়্যার করলেন এক ক্রেতা। থাই আইনজীবী একটা কোম্পানি রেজিস্টার করলেন, যেখানে তিনজন থাই নাগরিক কাগজে-কলমে ৫১% শেয়ার ধরে রাখলেন, আর বিদেশি বায়ার পেলেন ৪৯% শেয়ার এবং ডিরেক্টর সাইনিং রাইট। বিগত দুই দশক ধরে বাংলাদেশ, ভারত বা পাকিস্তান থেকে আসা অনেক ক্রেতাই ঠিক এই মডেলে ফুকেটে সম্পত্তি কিনেছেন। কিন্তু ১ আগস্ট ২০২৬ থেকে ছবিটা বদলে গেছে। এখন Department of Business Development (DBD) সেই তিন থাই শেয়ারহোল্ডারের কাছে ব্যাংক স্টেটমেন্ট চাইছে, এবং জিজ্ঞেস করছে শেয়ারের টাকা আসলে কোথা থেকে এলো।
সোজা কথায়: DBD আদেশ নং ২/২৫৬৯ বিদেশি অংশগ্রহণ নিষিদ্ধ করেনি, আর আগে রেজিস্টার হওয়া কোম্পানিগুলোকেও বাতিল করেনি। এটা যা করেছে তা হলো, সস্তা 'প্লেসহোল্ডার' থাই শেয়ারহোল্ডার দিয়ে বানানো নমিনি স্ট্রাকচার কার্যত অসম্ভব করে দিয়েছে, কারণ রেজিস্ট্রার এখন শুধু চূড়ান্ত মালিকানার কাঠামো নয়, টাকার প্রবাহ শেয়ারহোল্ডার থেকে কোম্পানি পর্যন্ত পুরোটা খুঁজে দেখছে।
নতুন নিয়মে কী কী ডকুমেন্ট লাগবে?
বিদেশি অংশগ্রহণ থাকা যেকোনো ফাইলিংয়ে এখন তিনটি জিনিস বাধ্যতামূলক: থাই শেয়ারহোল্ডারদের ব্যাংক স্টেটমেন্ট, টাকা গ্রহণকারী কোম্পানি অ্যাকাউন্টের স্টেটমেন্ট, এবং সাক্ষরিত একটি Investment Explanation Letter। এই যাচাই হয় রেজিস্ট্রেশন বা সংশোধনীর ঠিক মুহূর্তে, পরে কোনো ট্যাক্স অডিটে নয়। এই লেটার ব্যক্তিগতভাবে সাক্ষর করতে হয়, এবং সাক্ষরকারী তার বিষয়বস্তুর জন্য দায়বদ্ধ থাকেন।
এই নিয়ম প্রযোজ্য হয় ৫০%-এর কম বিদেশি অংশগ্রহণ থাকা কোম্পানি ও পার্টনারশিপ গঠনের ক্ষেত্রে, এবং এমন কোনো সংশোধনীতে যা নতুন বিদেশি সংখ্যালঘু শেয়ারহোল্ডার বা বিদেশি সিগনেটরি যুক্ত করে। মানে ৪৯% শেয়ার, যা এতদিন 'নিরাপদ জোন' বলে ধরে নেওয়া হতো, এখন আর নিজেই যথেষ্ট নিরাপত্তা নয়।
আগের কোম্পানিগুলোর কী হবে?
২০২৬ সালের আগস্টের আগে Order 2/2568-এর অধীনে সম্পন্ন হওয়া রেজিস্ট্রেশনগুলো পুনরায় খোলা হচ্ছে না। ২০২১ বা ২০২৫ সালে রেজিস্টার করা কোনো কোম্পানি ১ আগস্ট ২০২৬-এ হঠাৎ অবৈধ হয়ে যাচ্ছে না, আর স্বয়ংক্রিয়ভাবে চিহ্নিতও হচ্ছে না।
ঝুঁকিটা আসে অন্য একটা মুহূর্তে: ডিরেক্টর বদল, শেয়ার বিক্রি, ক্যাপিটাল পরিবর্তন, বা নতুন বিদেশি সিগনেটর যুক্ত করা। এসবের কোনো একটাতে হাত দিলেই পুরো নতুন ডকুমেন্টেশন প্যাকেজ টানতে হবে। পুরনো স্ট্রাকচারগুলো ভেঙে দেওয়া হয়নি, বরং সেগুলোকে জায়গায় লক করে রাখা হয়েছে। সেখান থেকে বেরোনো এখন ঢোকার চেয়ে কঠিন।
৪৯%-৫১% স্ট্রাকচার কেন এখন ভেঙে পড়ছে?
১৯৯৯ সালের Foreign Business Act তিনটি খাতকে বিদেশিদের জন্য বন্ধ করেছিল, যার মধ্যে জমি কেনাবেচা এবং অধিকাংশ সার্ভিস সেক্টর অন্তর্ভুক্ত, এবং যে কোম্পানিতে অ-নাগরিকরা মোট ক্যাপিটালের ৫০% বা তার বেশি ধরে রাখে, তাকে 'বিদেশি কোম্পানি' বলে সংজ্ঞায়িত করেছিল। বাজার সেই অনুপাত থেকেই হিসাব করে নিয়েছিল: বিদেশির জন্য ৪৯%, থাই নাগরিকদের জন্য ৫১%। ওই থাই নাগরিকেরা আসলে কারা এবং তাদের শেয়ারের টাকা কোথা থেকে এলো, তা নিয়ে বহু বছর কারও বিশেষ মাথাব্যথা ছিল না।
বাজার সমীক্ষার হিসাবে, ফুকেট, কোহ সামুই ও পাতায়ায় হাজার হাজার ভিলা ঠিক এই ধরনের কোম্পানির মাধ্যমে কেনা হয়েছে। কিন্তু আইনগতভাবে এটা সবসময়ই ঝুঁকিপূর্ণ ছিল: Land Code স্পষ্টভাবে প্রক্সির মাধ্যমে বিদেশিদের জমি কেনা নিষিদ্ধ করে, আর তত্ত্বগতভাবে Department of Lands জোরপূর্বক জমি বিক্রি করাতে পারে। ২০২৪ সালের আগে বাস্তবে এমন ঘটনা প্রায় কখনোই ঘটেনি।
এই পরিবর্তনের শুরু আসলে রিয়েল এস্টেট থেকে হয়নি। শুরু হয়েছিল মানি-লন্ডারিং তদন্ত এবং তথাকথিত 'গ্রে-মার্কেট' রিসোর্ট ব্যবসা থেকে: রেন্টাল শপ, বার, ডাইভ সেন্টার, ট্রাভেল এজেন্সি, যেগুলো নামমাত্র থাই নাগরিকদের মালিকানায় ছিল, যাদের মাসিক বেতন ১৫,০০০ বাত হলেও কাগজে-কলমে তারা কয়েক মিলিয়ন বাতের ক্যাপিটালের মালিক দেখানো হতো। সেখান থেকেই এই যুক্তি DBD-তে ফাইল হওয়া বাকি সবকিছুতে ছড়িয়ে পড়ল।
যে দুটি কৌশল এখন কাজ করছে না
সাম্প্রতিক বছরগুলোয় সবচেয়ে জনপ্রিয় স্ট্রাকচার দুটি কৌশলের উপর নির্ভর করত। প্রথমত, প্রেফারেন্স শেয়ার যেগুলোর ভোটাধিকার সীমিত, ফলে বিদেশি ৪৯% নিয়েও কার্যকর নিয়ন্ত্রণ রাখতে পারতেন। DBD আগে থেকেই এটাকে নমিনি স্ট্যাটাসের রেড ফ্ল্যাগ হিসেবে দেখত। দ্বিতীয়ত, একটি লোনের মাধ্যমে সেই একই বিদেশি নিঃশব্দে থাই পার্টনারের শেয়ারের টাকা যোগান দিতেন। এই দ্বিতীয় কৌশলটি এখন ব্যাংক স্টেটমেন্টেই দেখা যায়, ফাইলিংয়ের কয়েক দিন আগে ঠিক ততটাই টাকা থাই শেয়ারহোল্ডারের অ্যাকাউন্টে জমা হয় যতটা তার কন্ট্রিবিউশনের পরিমাণ। ব্যাংকের সময়ক্রমের সামনে আইনি চাতুরি খুব বেশি টিকে থাকে না।
জরিমানা ও শাস্তি কত কঠিন?
Foreign Business Act B.E. 2542 (1999)-এর Section 36 অনুযায়ী শাস্তি সর্বোচ্চ ৩ বছরের কারাদণ্ড এবং ১,০০,০০০ থেকে ১০,০০,০০০ বাত জরিমানা, যা বিদেশি ও শেয়ার ধরে রাখতে সম্মত থাই নাগরিক দুজনের উপরই প্রযোজ্য। জমির ক্ষেত্রে জোরপূর্বক বিক্রিও সম্ভব। এই আইন নতুন নয়, ২৭ বছরের পুরনো, তবে ২০২৬ সালের আদেশ এখন এই আইনকে বাস্তবে কার্যকর করার হাতিয়ার হয়ে উঠেছে।
এখন কী করা বুদ্ধিমানের কাজ?
আমাদের মতামত হলো: আনুমানিক ২৫ মিলিয়ন বাত পর্যন্ত মূল্যের ভিলার জন্য আজকের দিনে কোম্পানি খোলা সমীচীন নয়। Land Code-এর অধীনে একটি রেজিস্টার্ড ৩০ বছরের লিজ সুরক্ষিত মেয়াদ দেয়, খরচ অনেক কম, এবং কোনো বার্ষিক ফাইলিং, অডিট বা জীবিত থাই পার্টনারের প্রয়োজন হয় না। হ্যাঁ, থাই আদালত নিয়মিতভাবে ৩০ বছরের পরের এক্সটেনশনকে নতুন জমির মালিকের উপর বাধ্যতামূলক বলে গণ্য করতে অস্বীকার করেছে, এটা একটা বাস্তব দুর্বলতা, আর তা অস্বীকার করা অসততা হবে। কিন্তু সবকিছু বিবেচনায় নিলে, একটা পুরনো ধাঁচের নমিনি হোল্ডিং স্ট্রাকচার তার চেয়েও বেশি ঝুঁকিপূর্ণ।
এই পরামর্শ উপেক্ষা করুন যদি আপনার আসলেই একটা চলমান ব্যবসা থাকে, হোটেল, ম্যানুফ্যাকচারিং, এক্সপোর্ট বা বাস্তব টার্নওভারসহ রেস্টুরেন্ট গ্রুপ। সেক্ষেত্রে সত্যিকারের ক্যাপিটাল বিনিয়োগ করা এবং ম্যানেজমেন্টে অংশগ্রহণকারী থাই পার্টনারসহ কোম্পানি একটা স্বাভাবিক, সম্পূর্ণ বৈধ স্ট্রাকচার। বড় প্রজেক্টের জন্য আলাদা রুট আছে, Foreign Business License বা BOI প্রমোশন, যেখানে ১০০% পর্যন্ত বিদেশি মালিকানা অনুমোদিত।
একটা ব্যবহারিক বিষয় যা মানুষ ভুলে যায়: থাইল্যান্ডে ইনকর্পোরেশন ডকুমেন্টে সাইন করা এবং কর্পোরেট ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খোলার জন্য প্রায় সবসময় ব্যক্তিগতভাবে উপস্থিত থাকতে হয়, এবং ২০২৬ সালে থাই ব্যাংকগুলো এই ধরনের অ্যাকাউন্টের ব্যাপারে উল্লেখযোগ্যভাবে কঠোর হয়ে গেছে, প্রায়ই দ্বিতীয় ভিজিট চায়। রেজিস্ট্রেশনের পরিকল্পনা করলে থাইল্যান্ডে অন্তত এক সপ্তাহ বাজেট রাখুন, কারণ এক মাস পরে ব্যাংক অ্যাপয়েন্টমেন্ট আবার নির্ধারণ করাটা বিমান টিকিটের চেয়েও বেশি খরচ করাতে পারে।
যদি আপনি এখনই থাই কোম্পানির মাধ্যমে সম্পত্তি ধরে রাখেন, পরবর্তী যুক্তিসঙ্গত পদক্ষেপ হলো একটি অডিট, রেজিস্ট্রি পরিবর্তনের প্রয়োজন হওয়ার আগেই। থাইল্যান্ড সম্পত্তি-র মতো স্থানীয় বিশেষজ্ঞদের সাহায্যে এখন সমস্যাটা সমাধান করা ফাইলিংয়ের দিনে সমস্যা আবিষ্কার করার চেয়ে সস্তা।
উৎস: AIM Bangkok