থাইল্যান্ডে ভিলা কেনার আগে সাবধান: এই পাঁচটি চুক্তির ফাঁদে টাকা হারায় বিদেশি ক্রেতারা

ফুকেটের একটা ভিলা, দাম ১০ লাখ ডলার। ক্রেতা একসাথে সই করেছিলেন তিনটা কাগজে: জমির লিজ, বাড়ির ফ্রিহোল্ড টাইটেল, আর ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির সার্ভিস চুক্তি। উকিলরা পরে একটা লাইন খুঁজে পান, যেখানে বলা ছিল, এই তিনটা চুক্তির কোনো একটাতে ব্যত্যয় হলে ডেভেলপার পুরো প্যাকেজটাই বাতিল করে দিতে পারবে, জমির লিজ সহ। ব্যত্যয়ের উদাহরণ? একটা পানির বিল দিতে দেরি হওয়া।

নেগোসিয়েশনে ক্লজটা কেটে দেওয়া হয়েছিল। না কাটলে, ১০ লাখ ডলারের একটা সম্পত্তি নির্ভর করে থাকত একটা ইউটিলিটি বিলের ওপর।

এটা কোনো বিরল ঘটনা নয়। থাইল্যান্ডে সেল অ্যান্ড পারচেজ এগ্রিমেন্টের জন্য কোনো বাধ্যতামূলক নোটারি রিভিউ নেই, আর ডেভেলপার-ল্যান্ডলর্ডদের স্ট্যান্ডার্ড ফর্মগুলো লেখা হয় তাদেরই উকিলদের হাতে, তাদেরই পক্ষে। চানোট (টাইটেল ডিড) সাধারণত পরিষ্কার থাকে, তাই ডিউ ডিলিজেন্স আসলে টাইটেল চেক করা নিয়ে খুব কমই। টাকা হারানোর জায়গাটা হলো চুক্তির লেখা।

থাইল্যান্ডে সবচেয়ে দামি চুক্তির ভুল কোনটা?

ভিলা-প্লাস-ল্যান্ড প্যাকেজে ক্রস-ডিফল্ট ক্লজ সবচেয়ে বেশি ক্ষতির কারণ। এর মানে, তিনটা চুক্তির যেকোনো একটায় ব্যত্যয় হলে বাকি সব চুক্তিই বাতিল হয়ে যেতে পারে। প্রথমেই এই ক্লজটা চেক করা জরুরি, একটা মিসড সার্ভিস ফি পেমেন্টও তাত্ত্বিকভাবে জমির ব্যবহারের অধিকার নিয়ে টানাটানি করতে পারে।

ব্যাংককে মলের দোকান ভাড়া নিলে কী দেখতে হবে?

ব্যাংকক মলের রিটেল লিজে সাধারণত বছরে ১০% ইনডেক্সেশনের সাথে থাকে আরেকটা শর্ত, প্রতি ১৮ মাসে ভাড়া নতুন করে ঠিক করার ল্যান্ডলর্ডের একতরফা অধিকার, কোনো নেগোসিয়েশন ছাড়াই। ডকুমেন্টেড একটা কেসে রেট লক করে রাখায় একজন ভাড়াটে মাঝারি সাইজের একটা মল ইউনিটে বছরে প্রায় ৫,০০০ ডলার বাঁচিয়েছিলেন।

অফ-প্ল্যান কনডো বা প্যাটায়ার কনস্ট্রাকশন চুক্তিতে ফাঁদ কোথায়?

প্যাটায়ায় কনস্ট্রাকশন চুক্তিগুলো প্রায় সবসময় ক্রেতার দেরি করা পেমেন্টের জন্য জরিমানা রাখে, কিন্তু ডেভেলপারের হ্যান্ডওভার দেরির জন্য কিছুই না। এই অসামঞ্জস্য ঠিক করতে হয় স্পষ্ট ডেডলাইন আর ফিনিশিং স্ট্যান্ডার্ড যুক্ত করে।

অফ-প্ল্যান কনডোর ক্ষেত্রে আসল কাজটা টাইটেলে নয়, পেমেন্ট শিডিউলে। ইনস্টলমেন্ট বাঁধতে হবে কনস্ট্রাকশনের মাইলস্টোনের সাথে, ক্যালেন্ডারের তারিখের সাথে নয়। জরিমানার শর্তও দুই দিকেই সমান হওয়া উচিত, ক্রেতা দেরি করলে যদি ফি দিতে হয়, ডেভেলপারও হ্যান্ডওভার দেরি করলে দিক। হ্যান্ডওভারের সময় কী জিনিসটাকে 'ডিফেক্ট' বলা হবে, সেটা আগেই ঠিক করে নেওয়া দরকার, না হলে প্লাস্টারের মান নিয়ে তর্ক এক সময় রুচির প্রশ্নে গিয়ে থামবে।

একটা কথা মনে রাখা ভালো: শুধু দেরির জরিমানার ক্লজ লিখে রাখাই যথেষ্ট নয়। ডেভেলপার এক বছর দেরি করলেন, কিন্তু প্রজেক্ট কোম্পানির ব্যাংক অ্যাকাউন্টেই যদি টাকা না থাকে, জরিমানা আদায় করার কিছু থাকে না। জরিমানার ক্লজ কাজ করে তখনই, যখন সেটা মাইলস্টোন-ভিত্তিক পেমেন্ট, ব্যাংক গ্যারান্টি বা শেষ ইনস্টলমেন্ট আটকে রাখার সাথে যুক্ত থাকে।

লাইসেন্স বা ফ্র্যাঞ্চাইজি চুক্তিতে কী রক্ষা করতে হবে?

সামুই আর ব্যাংককে লাইসেন্সিং ও ফ্র্যাঞ্চাইজি চুক্তিতে প্রায়ই ব্র্যান্ড প্রোটেকশনের অভাব থাকে, আর রয়্যালটি একতরফাভাবে বদলানোর সুযোগ থাকে। সামুইয়ের একটা টুরিজম বিজনেস ডিলে গ্যারান্টি আর কমপেনসেশন ক্লজ যুক্ত করে প্রায় ১ লাখ ডলারের ঝুঁকি বন্ধ করা গিয়েছিল।

থাইল্যান্ডে ট্রেডমার্ক রেজিস্টার না থাকলে রক্ষা করার কিছুই থাকে না। রয়্যালটি যদি চিঠি দিয়েই বদলানো যায়, তাহলে আপনার ফিনান্সিয়াল মডেল টিকে থাকে প্রথম চিঠি আসার আগ পর্যন্তই।

বিল্ডিং মালিক বদলালে আমার লিজের কী হবে?

বিল্ডিংয়ের মালিকানা বদল হলে, লিজ-কন্টিনিউটি ক্লজ না থাকলে নতুন মালিক আপনার ভাড়ার শর্ত নতুন করে লিখতে পারেন। এটা ঠেকানোর উপায় একটাই, সাকসেশন ক্লজ যুক্ত করা।

তুলনা সারণি

যে ভুলগুলো সবচেয়ে বেশি ঘটে

চানোট চেক করে থেমে যাওয়া সবচেয়ে বড় ভুল। পরিষ্কার টাইটেল ডিড থাকলেও একতরফা চুক্তি থেকে সেটা রক্ষা করে না। থাই কোর্টে থাই-ভাষার সংস্করণটাই প্রাধান্য পায়, ইংরেজি বা অন্য অনুবাদ কেবল রেফারেন্সের জন্য, তাই কোন সংস্করণ প্রাধান্য পাবে তা স্পষ্ট করে লিখে রাখা এবং স্বাধীন অনুবাদক দিয়ে দুটো সংস্করণ যাচাই করানো জরুরি।

ছুটির মেজাজে সই করাও একটা সাধারণ ভুল, ডিপোজিট একদিনে চলে যায়, কিন্তু চুক্তি পড়ার জন্য এক মাস সময় প্রয়োজন। রিজার্ভেশন এগ্রিমেন্টে প্রায় সবসময় নন-রিফান্ডেবল ডিপোজিট ক্লজ থাকে, টাকা যাওয়ার আগেই এটা নিয়ে দর কষাকষি করতে হয়, পরে না।

ডিসপিউট রেজোলিউশন সেকশনও অনেকে উপেক্ষা করেন। সিঙ্গাপুরে আরবিট্রেশন শুনতে চমৎকার লাগে, কিন্তু খরচ কয়েক হাজার থেকে কয়েক লাখ ডলার হতে পারে, যা ৫০ লাখ থাই বাথের একটা ডিলের জন্য অযৌক্তিক। রিটেল-স্কেল কেনাকাটায় সম্পত্তির কাছাকাছি একটা থাই কোর্ট বেশি বাস্তবসম্মত পছন্দ।

আমার নিজের পরামর্শ পরিষ্কার: ডেভেলপারের নিজের লেখা চুক্তিতে কখনো সই করবেন না, সেলস ম্যানেজার যতই বলুক এটা 'স্ট্যান্ডার্ড আর আনএডিটেড'। বাস্তবে এসব চুক্তি নিয়মিত এডিট হয়। একটা ব্যতিক্রম আছে, ডিলের আকার যদি প্রায় ৩০ লাখ থাই বাথের নিচে হয়, তাহলে করপোরেট ডকুমেন্ট চেক আর ল্যান্ড অফিস ভিজিট সহ পুরো রিভিউয়ের খরচ লাভের একটা বড় অংশ খেয়ে ফেলতে পারে। সেক্ষেত্রে চারটা ক্লজেই ফোকাস করুন: টার্মিনেশন, পেমেন্ট, রাইট ট্রান্সফার আর ডিসপিউট রেজোলিউশন।

থাই সম্পত্তি বাজারে অভিজ্ঞ কনসালট্যান্টদের মত, থাইল্যান্ড সম্পত্তি টিমও পরামর্শ দেয়, ডিপোজিট পাঠানোর আগে টাইটেল, বিক্রেতার অথরিটি, পারমিট, বিদেশি ফ্রিহোল্ড কোটা, সেল অ্যান্ড পারচেজ এগ্রিমেন্ট আর পেমেন্ট ডকুমেন্টেশন, এই ছয়টা বিষয় নিয়ে একটা কাঠামোবদ্ধ রিভিউ করানো। স্বাধীন উকিলকে ড্রাফট চুক্তি পাঠান, টার্মিনেশন, অ্যাসাইনমেন্ট আর ইনডেক্সেশন ক্লজ আলাদা করে চিহ্নিত করতে বলুন। এতে সময় লাগে কয়েক দিন, কিন্তু নেগোসিয়েশনে আপনার জায়গা যতটা মজবুত করে, কোনো ছাড় তা করতে পারে না।

সূত্র: Kivilab Property