থাইল্যান্ডে নমিনি কোম্পানি দিয়ে জমি কেনা: ৩৬,২৭৭টি কোম্পানি এখন কড়া নজরদারিতে

থাই কোম্পানির আড়ালে জমি কেনা, এখন আর নিরাপদ নয়

ফুকেটে বা কোহ সামুইয়ে ভিলা কেনার সময় অনেক বাঙালি বিনিয়োগকারীকেই বলা হয়েছিল, 'একটা থাই কোম্পানি খুলে নিন, জমি আপনারই থাকবে।' এই পুরনো কৌশলে এখন বড় ধাক্কা লাগতে চলেছে। থাইল্যান্ডের ডিপার্টমেন্ট অব বিজনেস ডেভেলপমেন্ট (DBD) সম্প্রতি ৩৬,২৭৭টি বিদেশি-সংযুক্ত কোম্পানির জমি মালিকানা পর্যালোচনার আওতায় এনেছে। এটি গত কয়েক বছরের মধ্যে নমিনি স্ট্রাকচারের বিরুদ্ধে সবচেয়ে বড় অভিযান, যাদের মাধ্যমে বিদেশিরা সরাসরি জমি মালিকানার নিষেধাজ্ঞা এড়িয়ে চলেছিলেন।

এককথায় বলতে গেলে: ৩৬,২৭৭টি বিদেশি অংশগ্রহণযুক্ত কোম্পানি এখন থাই ভূমি আইন মেনে চলছে কিনা, তা যাচাই করা হচ্ছে। এর মূল লক্ষ্য ৩১,৫১৬টি এমন কোম্পানি, যেখানে বিদেশি শেয়ার কাগজে-কলমে ৪৯%-এর নিচে দেখানো হয়েছে, ঠিক সেই সীমারেখা যেখানে একটি কোম্পানি থাই হিসেবে নিবন্ধিত হয়ে বৈধভাবে জমি রাখতে পারে। থাইরাথের প্রতিবেদন অনুযায়ী, এই পর্যালোচনা ব্যাংকক ও তার আশপাশের পাঁচটি প্রদেশসহ মোট ১৬টি প্রদেশ জুড়ে চলছে, যার মধ্যে আছে চনবুরি, সুরাট থানি ও ফুকেটের মতো বড় পর্যটন এলাকাও। অর্থাৎ এটি কোনো একক রিসোর্ট বাজারের ঘটনা নয়, বরং একটি জাতীয় নীতিগত পরিবর্তন।

সমস্যাটা আসলে কোথায়?

থাইল্যান্ডের ফরেন বিজনেস অ্যাক্ট (১৯৯৯) অনুযায়ী, কোনো কোম্পানিতে ৪৯%-এর বেশি বিদেশি পুঁজি থাকলে সেটি 'বিদেশি কোম্পানি' হিসেবে গণ্য হয়। এর নিচে থাকলে কোম্পানিটি থাই হিসেবে বিবেচিত হয় এবং জমির মালিক হতে পারে। কিন্তু হাজার হাজার ক্ষেত্রে দেখা গেছে, কাগজে থাই শেয়ারহোল্ডার থাকলেও প্রকৃত সিদ্ধান্ত ও নিয়ন্ত্রণ থাকে বিদেশি ক্রেতার হাতেই। এই 'নমিনি শেয়ারহোল্ডার' ব্যবস্থাই এখন DBD-র মূল লক্ষ্যবস্তু।

DBD শুধু শেয়ারহোল্ডার তালিকা দেখছে না, বরং বাস্তব নিয়ন্ত্রণ কার হাতে তা খতিয়ে দেখছে, কে সিদ্ধান্ত নেয়, জমি কেনার টাকা কে দিয়েছে, আয় কার পকেটে যায়। ভূমি কোড আইন বি.ই. ২৪৯৭ (১৯৫৪) অনুযায়ী বিদেশিদের সরাসরি জমির মালিক হওয়া নিষিদ্ধ, শুধু বোর্ড অব ইনভেস্টমেন্ট অনুমোদিত প্রকল্পে ন্যূনতম ৪০ মিলিয়ন থাই বাথ বিনিয়োগ করলে ব্যতিক্রম মেলে।

বাজার সূত্রের হিসাব বলছে, ফুকেটে বিদেশি-মালিকানাধীন ভিলার ৬০-৭০% পর্যন্ত থাই কোম্পানির মাধ্যমে নমিনি শেয়ারহোল্ডার দিয়ে নিবন্ধিত।

সাম্প্রতিক অভিযানের চিত্র

এই পর্যালোচনা হঠাৎ শুরু হয়নি। ২০২৬ সালের আগস্টে ফুকেটের নমিনি নেটওয়ার্কের বিরুদ্ধে চতুর্থ ধাপের অভিযানে ১৬ জন অভিযুক্ত হয়েছেন, যার মধ্যে ১০ জন থাই এবং ৬ জন বিদেশি নাগরিক (কানাডীয়, রাশিয়ান এবং একজন কাজাখ নাগরিকসহ)।

ফুকেটের জমি মালিকানা নিয়ে আরেকটি বড় তদন্তে ৩৬১টি কোম্পানি পরীক্ষা করা হয়, যার মধ্যে ১৪৯টি প্রতিষ্ঠান সন্দেহজনক বিদেশি শেয়ারহোল্ডিং নিয়ে জমির মালিক হিসেবে চিহ্নিত হয়। এর ফলে ১১৪টি মামলা দায়ের হয়েছে এবং ৩৯টি জরিমানা ধার্য হয়েছে।

তবে স্বস্তির খবর হলো, কনডোমিনিয়াম এই পর্যালোচনার আওতার বাইরে। ভবনের মোট আয়তনের ৪৯%-এর কম বিদেশি কোটার মধ্যে থাকলে বিদেশিরা সরাসরি ফ্রিহোল্ড ইউনিটের মালিক হতে পারবেন, যেমনটা এখনো চলছে।

জরিমানা ও ঝুঁকির প্রকৃত মাত্রা

ফরেন বিজনেস অ্যাক্টের অধীনে নমিনি স্ট্রাকচারের জন্য শাস্তি সর্বোচ্চ ১০ লক্ষ থাই বাথ জরিমানা এবং/অথবা ৩ বছর কারাদণ্ড পর্যন্ত হতে পারে। কিন্তু এর চেয়েও বড় ঝুঁকি হলো, জমি ১৮০ দিনের মধ্যে বাধ্যতামূলক বিক্রি করার আদেশ। এই সময়ের মধ্যে বিক্রি না হলে কর্তৃপক্ষ নিজেরাই জমি নিলামে তুলতে পারে।

যারা থাই কোম্পানির মাধ্যমে জমি ধরে রেখেছেন, তাদের জন্য এখনই একজন স্বাধীন আইনজীবীর মাধ্যমে জরুরি ভিত্তিতে স্ট্রাকচার অডিট করানো উচিত।

এখন কী করণীয়?

২০২২ সাল থেকেই সংসদীয় কমিটিতে রিসোর্ট এলাকায় বড় আকারের বিদেশি জমি অধিগ্রহণ নিয়ে বিতর্ক চলছিল। ক্রমবর্ধমান জমির দাম এবং প্রাইম লোকেশনে বিদেশি পুঁজি কেন্দ্রীভূত হওয়া নিয়ে জনমতের চাপে এই প্রক্রিয়া ত্বরান্বিত হয়েছে।

স্বল্পমেয়াদে ফুকেট ও কোহ সামুইয়ের ভিলা বাজারে সরবরাহ বাড়তে পারে, কারণ অনেক মালিক আদেশ আসার আগেই সম্পত্তি বিক্রি করে দিতে চাইবেন। মধ্যমেয়াদে বাজার লিজহোল্ড ও কনডোমিনিয়ামের দিকে ঝুঁকবে বলে ধারণা করা হচ্ছে, যা ওই সেগমেন্টে চাহিদা ও দাম দুটোই বাড়িয়ে দিতে পারে।

বৈধভাবে থাইল্যান্ডে ভিলার মালিক হওয়ার কয়েকটি পথ আছে:

• লিজহোল্ড: ৩০ বছরের জন্য জমি ইজারা নেওয়া, নবায়নের সুযোগসহ (তবে নবায়ন আইনিভাবে নিশ্চিত নয়)
• জমি ইজারা নিয়ে ভবনের মালিকানা আলাদাভাবে রাখা
• সত্যিকারের থাই অংশীদারের সাথে যৌথ উদ্যোগ, যেখানে সেই অংশীদার বাস্তবে ব্যবসা ও অর্থায়নে অংশ নেন
• কনডোমিনিয়াম ইউনিট ফ্রিহোল্ড হিসেবে কেনা

লিজহোল্ড সম্পত্তি সাধারণত সমতুল্য ফ্রিহোল্ড সম্পত্তির চেয়ে ১৫-৩০% সস্তা হয়ে থাকে। মূল পার্থক্য হলো, এক্ষেত্রে আপনি জমির মালিক নন, শুধু ভাড়াটে।

৩৬,২৭৭টি কোম্পানি ও ১৬টি প্রদেশ জুড়ে এই বিশাল পর্যালোচনা প্রমাণ করে, এটি কোনো এককালীন অভিযান নয়, বরং একটি দীর্ঘমেয়াদী নীতিগত পরিবর্তন। যারা আগেভাগে নিজেদের স্ট্রাকচার পুনর্গঠন করবেন, তারা সম্পদ এবং মানসিক শান্তি দুটোই রক্ষা করতে পারবেন। আর যারা এই সংকেত উপেক্ষা করবেন, তাদের সামনে অপেক্ষা করছে বাধ্যতামূলক বিক্রি এবং ফৌজদারি মামলার ঝুঁকি। থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কেনার পরিকল্পনা থাকলে থাইল্যান্ড সম্পত্তি টিমের কাছ থেকে আইনগত পরামর্শ নেওয়াই বুদ্ধিমানের কাজ হবে।

সূত্র: থাইরাথ