থাইল্যান্ডে নমিনি কোম্পানির উপর কড়াকড়ি ২০২৬: নতুন নিবন্ধন ৭৫% কমেছে

সংক্ষেপে উত্তর

থাইল্যান্ডে নমিনি কোম্পানির মাধ্যমে জমি বা ভিলা কেনা এখন আগের চেয়ে অনেক বেশি ঝুঁকিপূর্ণ। সাম্প্রতিক রিপোর্টিং পিরিয়ডে প্রক্সি মালিকানার লক্ষণযুক্ত নতুন কোম্পানি নিবন্ধন ৫৬১ থেকে ১৪১-এ নেমেছে, যা ৭৫% পতন। যারা বাংলাদেশ, ভারত বা অন্য কোনো দেশ থেকে থাইল্যান্ডে সম্পত্তি বিনিয়োগ করার পরিকল্পনা করছেন, তাদের জন্য এই পরিসংখ্যান স্রেফ একটি সংখ্যা নয়; এটি সরাসরি জমি ও বাড়ির মালিকানার সুরক্ষার প্রশ্ন।

কেন এই আকস্মিক পতন?

থাইল্যান্ডের বাণিজ্য মন্ত্রণালয় (Ministry of Commerce) স্পষ্ট করে বলেছে, ১৪১টি নিবন্ধন কেবল বরফখণ্ডের চূড়া। হাজার হাজার পুরনো নমিনি স্ট্রাকচার এখনও কার্যকর আছে, যেগুলো এই হিসাবে ধরা পড়েনি। কিন্তু ট্রেন্ডটি স্পষ্ট: নিয়ন্ত্রকরা এখন নিবন্ধনের প্রাথমিক পর্যায়েই নমিনি স্কিম চিনতে অনেক বেশি দক্ষ হয়ে উঠেছে এবং সন্দেহজনক আবেদন সরাসরি প্রত্যাখ্যান করছে।

এই অভিযানের পেছনে রয়েছে কঠোর নীতিগত সমর্থন। থাইল্যান্ডের ব্যবসা উন্নয়ন বিভাগ (DBD) জারি করেছে অর্ডার নং ২/২০২৬, যা ১ আগস্ট ২০২৬ থেকে কার্যকর। এই অর্ডারের লক্ষ্য হলো বিদেশিদের নমিনি শেয়ারহোল্ডারের মাধ্যমে থাই কোম্পানি নিয়ন্ত্রণ করার সুযোগ বন্ধ করা। নতুন নিয়মে কোম্পানির সম্পূর্ণ জীবনচক্রে, শুধু প্রতিষ্ঠাকালে নয় বরং প্রতিটি শেয়ারহোল্ডিং পরিবর্তনের সময়েও, নথিপত্র ও যাচাই-বাছাই আরও বিস্তৃত করা হয়েছে।

সংখ্যায় পুরো ছবিটা কেমন?

• নমিনি-সংশ্লিষ্ট নিবন্ধন কমেছে ৭৫% (৫৬১ থেকে ১৪১)
• DBD-র আলাদা এক ডেটাসেট দেখায়, ০.০১-৪৯.৯৯% বিদেশি অংশগ্রহণযুক্ত কোম্পানির নিবন্ধন ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকে ৫১% এবং ১ থেকে ৩১ মে ২০২৬-এর মধ্যে ৬৫% কমেছে
• ২০২৬ সালের মাঝামাঝি সময় পর্যন্ত আনুমানিক ১,১৯,০০০ কোম্পানি ঝুঁকিপূর্ণ শ্রেণিতে পড়ে বলে ধারণা করা হচ্ছে
• ফুকেট ও কোহ সামুইয়ের জমির উপর নির্মিত ভিলাগুলোর ৪০-৬০% নমিনি মালিকানার বৈশিষ্ট্যযুক্ত কোম্পানির মাধ্যমে কেনা হয়েছে বলে বাজার অনুমান করে
• থাইল্যান্ডের স্পেশাল ইনভেস্টিগেশন বিভাগ (DSI) ফুকেট, ক্রাবি ও সুরাত থানি'র মতো পর্যটন প্রদেশে তল্লাশি বাড়িয়েছে

থাই আইনে জমির মালিকানা আসলে কেমন?

থাইল্যান্ডের ল্যান্ড কোড, সেকশন ৮৬ অনুযায়ী বিদেশিরা সরাসরি জমির মালিক হতে পারেন না। ফরেন বিজনেস অ্যাক্ট (১৯৯৯) অনুযায়ী, জমি মালিকানার মতো সংরক্ষিত কার্যক্রমে জড়িত থাই কোম্পানিতে বিদেশিরা ৪৯%-এর বেশি শেয়ার রাখতে পারেন না। নমিনি স্কিমগুলো তৈরি করা হয় এই সীমা মেনে চলার একটি কৃত্রিম চেহারা তুলে ধরার জন্য, যেখানে থাই শেয়ারহোল্ডার নামমাত্র মালিক থাকেন কিন্তু আসল পুঁজি ও নিয়ন্ত্রণ থাকে বিদেশির হাতে।

থাই আদালত একাধিকবার এমন জমি জোরপূর্বক বিক্রির নির্দেশ দিয়েছে, যেখানে প্রমাণিত হয়েছে থাই শেয়ারহোল্ডাররা মূলত বিদেশি নিয়ন্ত্রকের হয়ে নমিনি হিসেবে কাজ করছিলেন।

নমিনি কোম্পানি রাখার আসল ঝুঁকি ও খরচ

ফরেন বিজনেস অ্যাক্ট অনুযায়ী নমিনি স্কিমের জন্য শাস্তি হতে পারে ৩ বছর পর্যন্ত কারাদণ্ড এবং ১০ লক্ষ থাই বাত পর্যন্ত জরিমানা। থাই নমিনি শেয়ারহোল্ডারদেরও ফৌজদারি দায় বহন করতে হয়। এছাড়া একটি নমিনি কোম্পানি বজায় রাখতে বছরে ৫০,০০০-১,৫০,০০০ থাই বাত খরচ হয়, তা-ও কোনো নিশ্চয়তা ছাড়াই যে ভবিষ্যতে সেই স্ট্রাকচার অবৈধ ঘোষিত হবে না।

বিদেশিদের জন্য আইনি বিকল্পগুলো কী?

থাইল্যান্ডে সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করতে চাওয়া কারো জন্য বাস্তবসম্মত ও আইনসিদ্ধ পথ রয়েছে কয়েকটি:

• দীর্ঘমেয়াদী লিজহোল্ড - সাধারণত ৩০ বছরের চুক্তি, দুইবার নবায়নের সুযোগসহ (৩০+৩০+৩০ বছর); জমি থাই মালিকের কাছ থেকে লিজে নেওয়া হয়, তবে তার উপর নির্মিত বাড়ি বিদেশির নামে নিবন্ধিত হতে পারে
• ফ্রিহোল্ড কনডোমিনিয়াম - বিদেশিরা কনডো ইউনিট সম্পূর্ণ ফ্রিহোল্ড মালিকানায় রাখতে পারেন, যতক্ষণ বিল্ডিংয়ের বিদেশি কোটা মোট ফ্লোর এরিয়ার ৪৯% অতিক্রম না করে
• উসুফ্রুক্ট (Usufruct) - জমি ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টে নিবন্ধিত জীবনব্যাপী ব্যবহারের অধিকার

কনডো কেনার ক্ষেত্রে বিদেশ থেকে থাই ব্যাংকের মাধ্যমে অর্থ স্থানান্তর করতে হয় এবং প্রমাণ হিসেবে ফরেন এক্সচেঞ্জ ট্রানজেকশন (FET) সার্টিফিকেট প্রয়োজন হয়।

আগে থেকে থাকা নমিনি কোম্পানির ক্ষেত্রে কী করবেন?

যাদের সম্পত্তি বর্তমানে প্রক্সি কোম্পানির মাধ্যমে রাখা আছে, তাদের অপেক্ষা করার সময় নয়। DSI এবং ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট যেকোনো সময় শেয়ারহোল্ডার পরিবর্তন, সম্পদ বিক্রি বা তৃতীয় পক্ষের অভিযোগের ভিত্তিতে তদন্ত শুরু করতে পারে। নমিনি কোম্পানিকে লিজহোল্ড স্ট্রাকচারে রূপান্তর করতে হলে কোম্পানিকে জমি একজন থাই ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানের কাছে বিক্রি করে তারপর লিজ চুক্তি করতে হয়। এই প্রক্রিয়ায় কর ও আইনি খরচ মিলিয়ে ১,০০,০০০-৩,০০,০০০ থাই বাত লাগতে পারে, কিন্তু এতে ফৌজদারি ঝুঁকি দূর হয় এবং মালিকানা স্বচ্ছ হয়।

এমন কোনো লইয়ার বেছে নেওয়া উচিত যিনি থাই বার অ্যাসোসিয়েশনের লাইসেন্সধারী, ল্যান্ড লয়ে অভিজ্ঞ, এবং যার সাথে নমিনি স্কিম বিক্রি করা ফার্মের কোনো যোগসূত্র নেই। প্রাথমিক পরামর্শ ও মালিকানা অডিটের খরচ সাধারণত ১৫,০০০-৩০,০০০ থাই বাত।

এর ফলে বাজারে কী পরিবর্তন আসবে?

ফ্রিহোল্ড কনডোমিনিয়াম মার্কেটে সরাসরি প্রভাব পড়বে না, কারণ এটি বিদেশিদের জন্য সম্পূর্ণ আইনসিদ্ধ মালিকানা রূপ থেকেই যাচ্ছে। বরং পরোক্ষভাবে, আগে ভিলা কেনার জন্য নমিনি কোম্পানি ব্যবহার করতেন এমন বিনিয়োগকারীরা এখন নিরাপদ বিকল্প হিসেবে কনডোর দিকে ঝুঁকতে পারেন। ২০২৬ সালের হিসাবে জমির মালিকানা সংস্কারের কোনো আইনি উদ্যোগ থাইল্যান্ডে নেই, এবং মধ্যমেয়াদে এই নিষেধাজ্ঞা উঠে যাওয়ার সম্ভাবনা নেই।

থাই কর্তৃপক্ষ কর্পোরেট স্ট্রাকচার বিশ্লেষণের জন্য ডিজিটাল টুল, বিভাগগুলোর মধ্যে তথ্য আদান-প্রদান, এবং রাজনৈতিক চাপের প্রতি সাড়া দেওয়ার প্রবণতায় বিনিয়োগ করছে। যাদের সম্পদ এখনও প্রক্সি কোম্পানির মাধ্যমে রাখা আছে, তাদের উচিত এখনই একটি আইনি অডিট করানো, পরিদর্শন আসার আগে অপেক্ষা না করে। থাইল্যান্ড সম্পত্তি টিম এই ধরনের স্ট্রাকচার যাচাই ও নিরাপদ বিকল্প খুঁজে পেতে সাহায্য করতে পারে।

সূত্র: Thailand Business News