থাইল্যান্ডে ১৬.৪ লাখ খালি বাড়ি: ২০২৬ সালে এটা কি বুদবুদ, নাকি বিনিয়োগের সুযোগ

থাইল্যান্ডে প্রতি দশটি আবাসিক ইউনিটের একটি এখন খালি পড়ে আছে, ভাবুন তো একবার। Thailand Business News-এর তথ্য অনুযায়ী দেশজুড়ে ১৬.৪ লাখ (1.64 million) হাউজিং ইউনিট-এ কেউ থাকে না, আর এই নিষ্ক্রিয় সম্পত্তির সম্মিলিত বাজারমূল্য দাঁড়িয়েছে ৩.৪৫ ট্রিলিয়ন বাথ (প্রায় ৯৬ বিলিয়ন ডলার), যা শ্রীলঙ্কার পুরো বছরের জিডিপির সমান।

যারা ব্যাংকক বা মূল ভূখণ্ডের অন্যান্য প্রদেশে কনডোমিনিয়াম কেনার কথা ভাবছেন, তাদের জন্য এটা একটা স্পষ্ট সতর্কবার্তা: ম্যাস-মার্কেট সেগমেন্ট এখন ঠান্ডা মাথায় বিশ্লেষণ ছাড়া কেনার মতো জায়গা নয়। অবস্থান ভালো করে যাচাই না করে অফ-প্ল্যান প্রপার্টি কিনলে বছরের পর বছর টাকা আটকে থাকতে পারে।

সংক্ষিপ্ত উত্তর

• থাইল্যান্ডে ১৬.৪ লাখ আবাসিক ইউনিট খালি, দেশের ইতিহাসে সবচেয়ে বড় সাপ্লাই ওভারহ্যাং
• খালি বাড়ির মোট মূল্য ৩.৪৫ ট্রিলিয়ন বাথ (আনুমানিক ৯৬ বিলিয়ন ডলার)
• বেশিরভাগ খালি ইউনিট ব্যাংককের শহরতলি এবং মধ্য থাইল্যান্ডের শিল্প প্রদেশগুলোতে কেন্দ্রীভূত
• বিশ্লেষকরা সংস্কারের দাবি তুলছেন: ফটকাবাজি কেনাকাটায় লাগাম, ভ্যাকান্সি ট্যাক্স, এবং নির্মাণ কোটা পুনর্বিবেচনা
• ফুকেট ও সামুইয়ের মতো রিসোর্ট বাজার এই সংকট থেকে অনেকটাই সুরক্ষিত, কারণ এখানে বিদেশি চাহিদা স্থির এবং জমির সরবরাহ সীমিত। Knight Frank Thailand মনে করছে ফুকেটের লাক্সারি সেগমেন্ট ২০২৬ পর্যন্ত মজবুত থাকবে
• বিনিয়োগকারীদের জন্য মূল বার্তা: ফটকাবাজি দামবৃদ্ধির পেছনে না ছুটে ভাড়া থেকে আয়ের (rental yield) দিকে নজর দিন

সমস্যাটা আসলে কতটা বড়

থাইল্যান্ডের মোট আবাসন স্টক প্রায় ১৭ মিলিয়ন সম্পত্তি, যার বিপরীতে ১৬.৪ লাখ ইউনিট খালি। এর মানে খালি থাকার হার ৯% এরও বেশি, যেখানে বেশিরভাগ আন্তর্জাতিক বিশ্লেষক ৫ থেকে ৭%-কে সীমারেখা হিসেবে বিবেচনা করেন।

এই অতিরিক্ত সরবরাহের বেশিরভাগই তৈরি হয়েছে ব্যাংকক ও তার আশপাশের এলাকায়। বাজার সংক্রান্ত হিসাব বলছে, খালি কনডোমিনিয়ামের প্রায় ৪০% পড়ে আছে ম্যাস-মার্কেট প্রজেক্টে, অর্থাৎ স্টুডিও বা ১-বেডরুম ইউনিট, দাম ৩ মিলিয়ন বাথের নিচে, এমন এলাকায় যেখানে অবকাঠামো এখনো ঠিকমতো গড়ে ওঠেনি।

এই সংকট তৈরি হলো কীভাবে

থাই ডেভেলপাররা দীর্ঘদিন ধরে একটা মডেলে কাজ করে এসেছেন: নির্মাণ শুরুর আগেই অফ-প্ল্যান বিক্রির ভলিউম নিশ্চিত করা। ফটকাবাজ ক্রেতারা ১০-২০% ডাউনপেমেন্ট দিয়ে ইউনিট বুক করেন, আশা করেন কমপ্লিশনের আগেই সেটা বিক্রি করে মুনাফা তুলে নেবেন। বাজার ধীর হয়ে গেলে এই ইউনিটগুলো অবিক্রীত এবং অভাড়াকৃত থেকে যায়।

এর সঙ্গে যোগ হয়েছে করের ফাঁক। থাইল্যান্ডে খালি সম্পত্তির ওপর কার্যকর কোনো কর নেই। ২০২০ সালে চালু হওয়া Land and Building Tax-এর হার মূল্যায়িত মূল্যের মাত্র ০.০২-০.৩%, যা মালিকদের বিক্রি বা ভাড়া দিতে বাধ্য করার জন্য যথেষ্ট নয়।

বিদেশি কোটার ব্যবহারও অসম। ফুকেট ও সেন্ট্রাল ব্যাংককের শীর্ষমানের প্রজেক্টে ৪৯% বিদেশি মালিকানার কোটা সম্পূর্ণ বিক্রি হয়ে যায়, অথচ শহরতলির কনডোতে বিদেশি ক্রেতার অংশগ্রহণ মাত্র ৫-১৫%।

সরকারের পক্ষ থেকে এখনো চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত আসেনি। কর্তৃপক্ষ অতিরিক্ত সরবরাহ থাকা এলাকায় নতুন নির্মাণ পারমিটে বিধিনিষেধ এবং একাধিক সম্পত্তির মালিকদের জন্য প্রগ্রেসিভ ট্যাক্স নিয়ে আলোচনা করছে, তবে এখনো কোনো নির্দিষ্ট বিল পাস হয়নি।

২০২২ সাল থেকে ম্যাস সেগমেন্টে দাম বৃদ্ধির গতি কমেছে, থাই মধ্যবিত্তের ক্রয়ক্ষমতা দুর্বল হয়েছে, এবং মর্টগেজ রেট বেড়েছে। ফলাফল: গুদামভর্তি এমন ইউনিট যা কেউ কিনতেও চায় না, ভাড়া নিতেও চায় না।

Better-than-Freehold-এর একটি প্রতিবেদন অনুযায়ী, থাইল্যান্ডের সবচেয়ে বড় ডিস্ট্রেসড-অ্যাসেট ম্যানেজার BAM নিশ্চিত করেছে যে বাজার এখনো তলানিতে পৌঁছায়নি। তাদের হিসাবে প্রায় ৭ লাখ (700,000) অবিক্রীত ইউনিট প্রতিযোগিতা করছে মাত্র ১ লাখেরও কম (100,000) পরিবারের সঙ্গে, যাদের প্রকৃত ক্রয়ক্ষমতা আছে, প্রায় সাত গুণ ভারসাম্যহীনতা। এই ফাঁকেই লুকিয়ে আছে দর কষাকষির সুযোগ, তবে শুধু তাদের জন্য যারা সম্পূর্ণ বৈধ মালিকানা কাঠামো ব্যবহার করবেন, কারণ থাইল্যান্ড এখন নমিনি কাঠামোর ওপর কড়াকড়ি আরোপ করেছে।

ফুকেট, সামুই ও পাত্তায়া কেন আলাদা

রিসোর্ট প্রপার্টির খেলা সম্পূর্ণ ভিন্ন নিয়মে চলে। এখানকার চাহিদা মূলত বিদেশি ক্রেতা এবং পর্যটক আগমনের ওপর নির্ভরশীল, যা ২০২৫ সালে ৩৬ মিলিয়নেরও বেশি ছাড়িয়ে গেছে। দ্বীপগুলোতে জমি ভৌগোলিকভাবেই সীমিত, আর কঠোর পরিবেশগত নিয়মের কারণে নতুন নির্মাণও নিয়ন্ত্রিত।

ফুকেটের লাক্সারি ভিলা সেগমেন্টে বিদেশি ক্রেতাদের প্রাধান্য স্পষ্ট, আর সামুই ও ফাংগানে বিদেশি ক্রেতার তৎপরতা বিশেষভাবে বেশি। সচ্ছল আন্তর্জাতিক ক্রেতারা এখন কনডোর চেয়ে ভিলাকে বেশি প্রাধান্য দিচ্ছেন, কারণ তারা লাইফস্টাইল, বিশ্বাসযোগ্য ডেভেলপার এবং ভাড়া থেকে আয়ের সম্ভাবনাকে গুরুত্ব দেন।

বাজারের এই ফারাক ব্যাখ্যা করে কেন ব্যাংকক শহরতলির মন্দা ফুকেটের বাজারকে প্রায় স্পর্শই করেনি: গড় গ্রস রেন্টাল ইল্ড ব্যাংকক শহরতলির ম্যাস-মার্কেট কনডোতে নেমে এসেছে বছরে মাত্র ৩-৪%-এ, যেখানে ফুকেটের ভিলা ও কনডো শর্ট-টার্ম রেন্টালের মাধ্যমে নিয়মিতভাবে ৬-৮% এনে দিচ্ছে।

সবচেয়ে ঝুঁকিপূর্ণ ব্যাংকক এলাকা কোনগুলো

সবচেয়ে বেশি অতিরিক্ত সরবরাহ শহরের প্রান্তসীমায়: Bang Na, Rangsit, Bang Yai এবং Lat Krabang, যেখানে মূলত ম্যাস ডেভেলপমেন্ট হয়েছে, কেন্দ্রীয় BTS/MRT স্টেশন থেকে দূরে। বিপরীতে Silom, Sathorn এবং Sukhumvit-এর মতো কেন্দ্রীয় এলাকা (Nana থেকে Phrom Phong পর্যন্ত) তুলনামূলক অনেক ভালো পারফর্ম করছে।

২০২৬ সালে থাইল্যান্ডে বিনিয়োগ কি এখনো লাভজনক

হ্যাঁ, তবে হিসাব করে, নিখুঁতভাবে। যাচাইকৃত ভাড়া-আয় সহ রিসোর্ট প্রপার্টি, ট্রানজিট হাবের কাছে সেন্ট্রাল ব্যাংককের ইউনিট এবং সমুদ্রদৃশ্য সহ ফুকেটের ভিলা এখনো আকর্ষণীয় বিভাগ। কিন্তু শুধুমাত্র ফটকাবাজি পুনর্বিক্রয়ের আশায় কেনা ম্যাস সেগমেন্ট প্রপার্টি নয়।

সর্বনিম্ন বাজেট কত হলে নিরাপদ বিনিয়োগ সম্ভব

ফুকেটের রিসোর্ট সেগমেন্টে ম্যানেজড কনডোমিনিয়ামের এন্ট্রি লেভেল শুরু হয় প্রায় ৫-৭ মিলিয়ন বাথ (প্রায় ১৪০,০০০-২০০,০০০ ডলার) থেকে। সেন্ট্রাল ব্যাংককে BTS স্টেশনের কাছে স্টুডিও বা ১-বেডরুম ইউনিটের বাজেট শুরু হয় ৪-৬ মিলিয়ন বাথ থেকে।

বিদেশিরা কি সরাসরি থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কিনতে পারেন

বিদেশিরা প্রতিটি প্রজেক্টের ৪৯% বিদেশি কোটার আওতায় ফ্রিহোল্ড মালিকানায় কনডোমিনিয়াম কিনতে পারেন। ভিলা ও বাড়ি সাধারণত ৩০ বছরের লিজহোল্ড কাঠামোর মাধ্যমে (রিনিউয়াল অপশনসহ) অথবা থাই কোম্পানির মাধ্যমে অধিগ্রহণ করা হয়। তহবিলের উৎস এবং নমিনি সংক্রান্ত নিয়মকানুন মেনে চলাটা এখানে অত্যন্ত জরুরি।

মূল পরামর্শ

ব্যাংকক শহরতলির ম্যাস-মার্কেট কনডো সেগমেন্ট এড়িয়ে চলুন। রিসোর্ট এলাকা বা প্রিমিয়াম সেন্ট্রাল ব্যাংকক প্রজেক্টে ৬%-এর বেশি প্রমাণিত ভাড়া-আয় আছে এমন সম্পত্তিতে মনোযোগ দিন। যেকোনো চুক্তিতে সই করার আগে বিদেশি কোটার ব্যবহার এবং প্রকৃত ভাড়া-পারফরম্যান্স ডেটা যাচাই করে নিন। থাইল্যান্ড সম্পত্তির টিম এক্ষেত্রে সঠিক প্রজেক্ট বাছাইয়ে সহায়তা করতে পারে।

সূত্র: Bangkok Post