ব্যাংককে বসে যদি কেউ ভাবেন থাইল্যান্ডের রিয়েল এস্টেট মানেই শুধু ফুকেটের সৈকত-ভিলা বা পাতায়ার কনডো, তাহলে তিনি বড় একটা পরিবর্তন মিস করছেন। দেশটি এখন দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার ডেটা সেন্টার হাব হয়ে উঠছে, আর এর সরাসরি প্রভাব পড়ছে শিল্প জমি ও কারখানা-ভাড়ার বাজারে।
WHAUP-এর সিইও আকারিন সরকারকে বারবার বলছেন, ডাইরেক্ট পাওয়ার পারচেজ এগ্রিমেন্ট (PPA) সংক্রান্ত নিয়ম দ্রুত চূড়ান্ত করতে। তার সতর্কবার্তা স্পষ্ট: এই নিয়ম ছাড়া পুরো খাতটি একটা ক্যাপাসিটি-সীমায় আটকে যাবে। এদিকে ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকেই কোম্পানিটির মুনাফা বেড়েছে ৩৫%, যা বলে দিচ্ছে এর পেছনে আরও বড় একটা ঢেউ তৈরি হচ্ছে।
যারা থাইল্যান্ডে বিনিয়োগ ভাবছেন তাদের জন্য বার্তাটা সহজ: শিল্প পার্ক ও টেক জোনগুলো এখন দ্রুত মূল্যবৃদ্ধির একটা পর্যায়ে ঢুকছে। যারা আগে থেকে এর হিসাব-নিকাশ বুঝবেন, তারাই সুবিধা পাবেন।
সংক্ষেপে মূল বিষয়গুলো
- থাইল্যান্ডে ডেটা সেন্টারের চাহিদা দুই অঙ্কের হারে বাড়ছে, যার ফলে নতুন টেক পার্ক তৈরি হচ্ছে এবং পুরনো শিল্প এলাকাগুলো আধুনিকায়ন হচ্ছে
- WHAUP-এর মুনাফা ২০২৬-এর প্রথম প্রান্তিকে ৩৫% বেড়েছে, যা ডেটা সেন্টার অবকাঠামোতে প্রকৃত পুঁজি প্রবাহের প্রমাণ
- ডাইরেক্ট PPA চালু হলে ডেটা সেন্টারগুলো রাষ্ট্রীয় বিদ্যুৎ কোম্পানিকে পাশ কাটিয়ে সরাসরি ক্লিন-এনার্জি উৎপাদক থেকে বিদ্যুৎ কিনতে পারবে। এই খাতকে বড় করতে এটি বৈধ করা জরুরি
- বিদ্যুৎ সাবস্টেশন ও ফাইবার-করিডোর এলাকার শিল্প ও টেক রিয়েল এস্টেট বাজার অনুমান অনুযায়ী বছরে ১০-১৫% হারে বাড়ছে
- পূর্ব অর্থনৈতিক করিডোর (EEC), চনবুরি, রায়ং ও চাচোয়েংসাও জুড়ে বিস্তৃত, নতুন প্রকল্পের প্রধান কেন্দ্র
- ২০২৬-এর শুরুতেই থাইল্যান্ডে ঘোষিত মোট ডেটা সেন্টার বিনিয়োগ ৫০০ কোটি ডলার ছাড়িয়ে গেছে, ফলে দেশটি আসিয়ানের সবচেয়ে দ্রুত-বর্ধমান ডিজিটাল অবকাঠামো বাজার হয়ে উঠেছে
বাজারের আসল চিত্র কেমন
- আসিয়ানে ডেটা সেন্টার বাজারের আকারে থাইল্যান্ডের অবস্থান তৃতীয়, সিঙ্গাপুর ও ইন্দোনেশিয়ার পরে। Structure Research-এর হিসাবে ২০২৭ সালের মধ্যে দেশের ডেটা সেন্টার ক্যাপাসিটি দ্বিগুণ হবে
- থাইল্যান্ড ডেটা সেন্টার অ্যাসোসিয়েশনের তথ্য অনুযায়ী, জাতীয় ক্যাপাসিটি ২০২৬ সালের প্রায় ১,৪০০ মেগাওয়াট থেকে বেড়ে ২০৩০ সালের মধ্যে প্রায় ৩,৭০০ মেগাওয়াটে পৌঁছাবে, বার্ষিক প্রায় ২৭% যৌগিক বৃদ্ধির হার
- পূর্ব অর্থনৈতিক করিডোর (EEC)-ই নতুন বিনিয়োগের সিংহভাগ টানছে। বোর্ড অফ ইনভেস্টমেন্ট (BOI) এই জোনে যোগ্য প্রকল্পের জন্য ১৩ বছর পর্যন্ত কর ছাড় দিচ্ছে
- গুগল, অ্যামাজন ওয়েব সার্ভিসেস এবং মাইক্রোসফট থাইল্যান্ডে ক্লাউড ও অবকাঠামো প্রকল্প ঘোষণা করেছে বা বাস্তবায়ন করছে; শুধু মাইক্রোসফটই প্রায় ১০০ কোটি ডলার প্রতিশ্রুতি দিয়েছে
- CBRE থাইল্যান্ডের তথ্য অনুযায়ী, গত ১২ মাসে চনবুরি ও রায়ং-এ ক্লাস এ শিল্প ভাড়ার হার ১২% বেড়েছে
- চনবুরি প্রদেশে EGAT সাবস্টেশন থেকে ২০ কিলোমিটার ব্যাসার্ধের মধ্যে থাকা জমির দাম দুই বছরে ১৮-২২% বেড়েছে, আর চনবুরি ও রায়ং-এর ব্যাপক শিল্প জমির দাম একই সময়ে ২৫-৪০% বেড়েছে
- একটি হাইপারস্কেল ডেটা সেন্টার সাধারণত ৩০ থেকে ১০০ মেগাওয়াট বিদ্যুৎ খরচ করে, যা একটি ছোট শহরের সমান, আর শুধু বিদ্যুৎ বিল বাবদ বছরে ২০০-৫০০ মিলিয়ন বাথ খরচ হয়
PPA কেন এত গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠল
বিদ্যুতের হিসাবটা একটু বুঝে নেওয়া যাক। ডাইরেক্ট PPA না থাকলে থাই আইন অনুযায়ী অপারেটররা স্বাধীন সোলার বা উইন্ড উৎপাদকদের সঙ্গে সরাসরি চুক্তি করতে পারেন না; তাদের রাষ্ট্রীয় গ্রিডের ওপর নির্ভর করতে হয়, যেখানে দাম তুলনামূলক কম প্রতিযোগিতামূলক। এই ফাঁকটাই বন্ধ করতে চাইছে WHAUP।
ব্যাংকক যদি ২০২৬ সালে PPA নিয়ম চূড়ান্ত করে, তাহলে শিল্প জোনে পুঁজি প্রবাহ আরও গতি পাবে বলে ধারণা করা হচ্ছে। একটা ডেটা সেন্টারের শুধু বিদ্যুৎ হলেই চলে না, দরকার হয় সার্ভার হল, কুলিং সিস্টেম, স্টাফ অফিস ব্লক আর সরঞ্জামের জন্য লজিস্টিক স্পেস। প্রতিটা বড় প্রকল্প ১৫,০০০ থেকে ৫০,০০০ বর্গমিটার ভবন ও সহায়ক অবকাঠামোর চাহিদা তৈরি করে।
ফুকেট-পাতায়ার রিসোর্ট প্রপার্টির চেয়ে ভিন্ন কী পাচ্ছেন
যারা এতদিন ফুকেট বা পাতায়ার রিসোর্ট প্রপার্টিতে অভ্যস্ত, তাদের জন্য এটি একটা বিকল্প কৌশল। শিল্প টেক পার্কে ভাড়ার আয়ের হার বাথের হিসাবে বছরে ৭-৯%, যা রিসোর্ট কনডোর সাধারণ ৪-৬%-এর চেয়ে বেশ ভালো। খালি পড়ে থাকার ঝুঁকিও কম, লিজের মেয়াদ লম্বা (৩ থেকে ১০ বছর), আর মূল ভাড়াটে হয় স্বল্পমেয়াদি ছুটি কাটাতে আসা মানুষ নয়, বরং আন্তর্জাতিক টেক কোম্পানি।
বিনিয়োগের ভূগোলও বদলাচ্ছে। আগে সবার নজর থাকত উপকূলীয় এলাকায়, এখন ব্যাংকক-চনবুরি-রায়ং করিডোরের দিকেও নজর দেওয়া দরকার। ডন মুয়াং, সুবর্ণভূমি ও উ-তাপাও, এই তিন বিমানবন্দরকে যুক্তকারী হাই-স্পিড রেল লাইন পুরো করিডোরটিকে একটা অখণ্ড অর্থনৈতিক অঞ্চলে পরিণত করছে।
বিদেশি হিসেবে কী কী সীমাবদ্ধতা মাথায় রাখবেন
কাঠামোগত সীমাবদ্ধতা এখনও বহাল আছে। বিদেশিরা থাইল্যান্ডে সরাসরি জমির মালিক হতে পারেন না, তবে ভবন ও কাঠামোর সম্পূর্ণ মালিকানা নিতে পারেন, এবং নবায়নের সুযোগসহ ৩০ বছর পর্যন্ত দীর্ঘমেয়াদি লিজহোল্ড চুক্তি করতে পারেন। EEC-র ভেতরে বিশেষ শর্তে বিদেশি বিনিয়োগকারীরা ৪৯ বছর পর্যন্ত লিজহোল্ড মেয়াদ পেতে পারেন।
থাইল্যান্ডের শিল্প ও টেক রিয়েল এস্টেট বাজার নিছক হাইপ নয়, এটি একটা কাঠামোগত পরিবর্তন। বিশ্বের সবচেয়ে বড় বড় কোম্পানির প্রকৃত পুঁজি এই ডেটা সেন্টার বিপ্লবের পেছনে আছে, আর সরকার কর ছাড় ও অগ্রাধিকার জোনের মাধ্যমে সক্রিয়ভাবে এই খাতকে উৎসাহ দিচ্ছে। যারা চেনা রিসোর্ট ফরম্যাটের বাইরে গিয়ে ভাবতে রাজি, তাদের জন্য এটি এই অঞ্চলের সবচেয়ে সম্ভাবনাময় সুযোগগুলোর একটি। থাইল্যান্ড সম্পত্তি টিম এই খাতের সুযোগগুলো নিয়ে বিস্তারিত পরামর্শ দিতে প্রস্তুত।
সাধারণ জিজ্ঞাসা (FAQ)
PPA কী এবং রিয়েল এস্টেটের সঙ্গে এর সম্পর্ক কী?
PPA (পাওয়ার পারচেজ এগ্রিমেন্ট) হলো একটি বিদ্যুৎ উৎপাদক ও ভোক্তার মধ্যে সরাসরি চুক্তি। ডেটা সেন্টারের জন্য সাশ্রয়ী ক্লিন এনার্জির নিশ্চিত প্রবেশাধিকার টিকে থাকার প্রশ্ন। PPA ছাড়া নতুন সুবিধা তৈরি করা আর্থিকভাবে অলাভজনক হয়ে পড়ে, যা শিল্প জমি ও স্পেসের চাহিদাকেও সীমাবদ্ধ করে দেয়।
থাইল্যান্ডে ডেটা সেন্টার মূলত কোথায় তৈরি হচ্ছে?
মূল নির্মাণ এলাকা হলো চনবুরি, রায়ং ও চাচোয়েংসাও, যা সবই পূর্ব অর্থনৈতিক করিডোর (EEC)-এর অংশ। এছাড়া ব্যাংককের উপকণ্ঠ ও নন্থাবুরিতেও নতুন প্রকল্প এগোচ্ছে।
শিল্প রিয়েল এস্টেট থেকে কেমন রিটার্ন পাওয়া যায়?
EEC-র টেক পার্কগুলোতে গড় ভাড়া আয়ের হার থাই বাথে বছরে ৭-৯%, যা সাধারণ রিসোর্ট কনডোর চেয়ে বেশি, আর লিজ চুক্তির মেয়াদও তুলনামূলক অনেক লম্বা হয়।
বিদেশিরা কি থাইল্যান্ডের শিল্প রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে পারেন?
হ্যাঁ, তবে কিছু শর্তসাপেক্ষে। সরাসরি জমির মালিকানা সম্ভব নয়, কিন্তু ৩০-৪৯ বছর মেয়াদের লিজহোল্ড চুক্তি এবং থাই অংশীদারের সঙ্গে যৌথ উদ্যোগের সুযোগ আছে। EEC জোনে বিদেশি বিনিয়োগকারীদের জন্য শর্তগুলো তুলনামূলক শিথিল।
ডেটা সেন্টার বিপ্লব আবাসিক প্রপার্টিকে কীভাবে প্রভাবিত করছে?
পরোক্ষভাবে হলেও এর প্রভাব উল্লেখযোগ্য। প্রতিটি বড় ডেটা সেন্টার দক্ষ কর্মীদের জন্য ২০০-৫০০টি চাকরি তৈরি করে, যারা সুবিধাটির ১৫-৩০ কিলোমিটারের মধ্যে অ্যাপার্টমেন্ট ও টাউনহাউসের ভাড়া-চাহিদা বাড়িয়ে দেয়, ফলে দামও ঊর্ধ্বমুখী হয়।
থাইল্যান্ড কবে নাগাদ ডাইরেক্ট PPA নিয়ম অনুমোদন করবে?
এখনও নির্দিষ্ট কোনো তারিখ ঠিক হয়নি। WHAUP-সহ অন্যান্য শিল্প-খেলোয়াড়রা ২০২৬ সালের মধ্যে অনুমোদনের জন্য লবি করছে। বিলম্ব হলে নির্মাণ ধীর হবে, তবে বৃহত্তর প্রবণতা পাল্টাবে না।
টেক-সংশ্লিষ্ট রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ঝুঁকিগুলো কী কী?
মূল ঝুঁকির মধ্যে আছে PPA অনুমোদন নিয়ে নিয়ন্ত্রক অনিশ্চয়তা, প্রধান ভাড়াটের ওপর নির্ভরতা, বাথের মুদ্রা-ওঠানামা, এবং পুনর্বিক্রয়ে সীমিত তারল্য। শিল্প সম্পদ সাধারণত রিসোর্ট কনডোর চেয়ে ধীরে বিক্রি হয়।
এখন কি EEC-তে জমি কেনার সঠিক সময়?
মূল সাবস্টেশনের কাছাকাছি জমির দাম দুই বছরে ইতিমধ্যে ১৮-২২% বেড়েছে, আর বৃহত্তর শিল্প এলাকায় বেড়েছে ২৫-৪০% পর্যন্ত। ঊর্ধ্বমুখী সম্ভাবনা এখনও আছে, তবে প্রবেশ করার আগে আইনি চুক্তির কাঠামো স্পষ্টভাবে বুঝে নেওয়া উচিত এবং অন্তত ৫ বছরের হোল্ডিং দিগন্ত মাথায় রাখা দরকার।
সূত্র: ব্যাংকক পোস্ট