সংক্ষিপ্ত উত্তর - প্রথমেই জেনে নিন
থাইল্যান্ডে ভ্যাট-নিবন্ধিত ডেভেলপারের কাছ থেকে নতুন কনডো কিনলে ৭% ভ্যাট প্রযোজ্য হয় এবং এটি ক্রেতাকেই বহন করতে হয়। রিসেল বা দ্বিতীয় বাজারের লেনদেনে ভ্যাট লাগে না; সেখানে ভিন্ন কর কাঠামো কার্যকর হয়। ২০২৬ সালে থাই সরকার নিশ্চিত করেছে যে এই হার ১০%-এ বাড়ানোর কোনো পরিকল্পনা নেই।
যিনি ভুলভাবে ভ্যাট ধরে বাজেট করেছেন তাঁকে পরে অতিরিক্ত ৩,৫০,০০০ বাট পর্যন্ত গুনতে হতে পারে - শুধু একটি ৫০ লাখ বাটের ফ্ল্যাটে। তাই চুক্তিতে সই করার আগেই বিষয়টি বোঝা জরুরি।
ভ্যাট কখন প্রযোজ্য, কখন নয়?
নতুন কনডো - ডেভেলপারের কাছ থেকে সরাসরি
কোনো ভ্যাট-নিবন্ধিত কর্পোরেট ডেভেলপারের কাছ থেকে অফ-প্ল্যান বা নতুন প্রজেক্টের ফ্ল্যাট কিনলে পুরো ক্রয়মূল্যের উপর ৭% ভ্যাট যোগ হয়। ডেভেলপার এই অঙ্কটি বিজ্ঞাপিত মূল্যের মধ্যে ধরে রাখতে পারেন অথবা চুক্তিতে আলাদা লাইন হিসেবে দেখাতে পারেন।
উদাহরণ হিসেবে ধরুন একটি ফ্ল্যাটের মূল্য ৫০,০০,০০০ বাট:
- সম্পত্তির মূল্য: ৫০,০০,০০০ বাট
- ৭% ভ্যাট: ৩,৫০,০০০ বাট
- মোট প্রদেয়: ৫৩,৫০,০০০ বাট
চুক্তির ভাষায় সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ অংশ হলো মূল্য অন্তর্ভুক্তি ধারা:
- 'Price inclusive of VAT' - ভ্যাট মূল্যের মধ্যেই আছে, আলাদা দিতে হবে না
- 'Price exclusive of VAT' - ভ্যাট উপরে যোগ হবে, অর্থাৎ ৩,৫০,০০০ বাট বাড়তি
ফুকেটের অনেক ডেভেলপার ইনক্লুসিভ মূল্য বিজ্ঞাপন দেন, কিন্তু সবাই দেন না। রিজার্ভেশন চুক্তিতে সই করার আগেই এটি যাচাই করুন।
২০২৬ সালে অফ-প্ল্যান প্রজেক্টের সাধারণ পেমেন্ট কাঠামো: বুকিংয়ে ৩০%, নির্মাণ শুরুতে ৩০%, হস্তান্তরে ৪০% (MORE Group তথ্য)। প্রতিটি কিস্তিতে আলাদাভাবে ৭% ভ্যাট হিসাব হয় এবং ডেভেলপার প্রতিবার আলাদা ট্যাক্স ইনভয়েস দিতে বাধ্য।
রিসেল বা ব্যক্তিগত বিক্রেতার কাছ থেকে কিনলে
কোনো ব্যক্তি-বিক্রেতার কাছ থেকে পুরনো কনডো কিনলে ভ্যাট লাগে না। বরং নিচের খরচগুলো প্রযোজ্য হয়:
- ট্রান্সফার ফি: ভূমি বিভাগের মূল্যায়নের উপর ২%
- স্পেসিফিক বিজনেস ট্যাক্স (SBT): ৩.৩% - বিক্রেতা ৫ বছরের কম সময় ধরলে
- স্ট্যাম্প ডিউটি: ০.৫% - বিক্রেতা ৫ বছর বা তার বেশি সময় ধরলে (SBT এবং স্ট্যাম্প ডিউটি একসাথে প্রযোজ্য হয় না)
- উইথহোল্ডিং ট্যাক্স: ব্যক্তিগত আয়কর স্কেল অনুযায়ী প্রগতিশীল হারে
ট্রান্সফার খরচ সাধারণত ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে আলোচনার মাধ্যমে ভাগ হয় - ৫০/৫০ বা পুরোটা একজনের উপর, বাজারের অবস্থা অনুযায়ী।
গুরুত্বপূর্ণ তথ্য: ৭০,০০,০০০ বাট পর্যন্ত নতুন কনডো কিনলে থাই নাগরিকরা ৩০ জুন ২০২৬ পর্যন্ত ০.০১% হারে ট্রান্সফার ফি পেতেন। বিদেশি ক্রেতারা এই সুবিধার যোগ্য নন এবং তাঁদের সবসময় পূর্ণ ২% দিতে হবে।
থাই কোম্পানির মাধ্যমে কিনলে
কনডো কোনো থাই আইনি সত্তার নামে নিবন্ধিত হলেও ক্রয়ের সময় ৭% ভ্যাট প্রযোজ্য। তবে সেই কোম্পানি নিজে ভ্যাট-নিবন্ধিত হলে ইনপুট ভ্যাট অফসেট করতে পারে - যদি সম্পত্তি ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হয়, যেমন পেশাদার ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির মাধ্যমে ভাড়া দেওয়া এবং বার্ষিক আয় ১৮,০০,০০০ বাটের বেশি হলে।
তবে কর্পোরেট কাঠামো রাখার নিজস্ব খরচ আছে: বার্ষিক অ্যাকাউন্টিং, অডিট ফি, কর্পোরেট ইনকাম ট্যাক্স ফাইলিং এবং অন্যান্য কমপ্লায়েন্স বাধ্যবাধকতা।
যে ভুলগুলো বাংলাদেশি ও ভারতীয় ক্রেতারা প্রায়ই করেন
১. '০% ট্যাক্স' দাবি বিশ্বাস করা থাই কর্তৃপক্ষ ২০২৬ সালে সরাসরি সতর্ক করেছে যে বিদেশি ক্রেতাদের উদ্দেশে শূন্য করের দাবি বিভ্রান্তিকর এবং সম্ভবত বেআইনি (The Phuket News, ২০২৬)। থাইল্যান্ডে প্রতিটি কনডোতে কর আছে - কেনার সময় ভ্যাট, প্রতি বছর ল্যান্ড অ্যান্ড বিল্ডিং ট্যাক্স, এবং ভাড়া আয়ে আয়কর। জাতীয়তার ভিত্তিতে কোনো ছাড় নেই।
২. ভ্যাট ইনক্লুশন ধারা না পড়া চুক্তিতে '৫০,০০,০০০ বাট প্লাস ভ্যাট' লেখা থাকলে মোট দিতে হবে ৫৩,৫০,০০০ বাট। আর '৫০,০০,০০০ বাট ইনক্লুসিভ অফ ভ্যাট' লেখা থাকলে আলাদা কিছু লাগবে না। এই একটি বাক্য না পড়লে লক্ষ লক্ষ বাট বাড়তি চলে যেতে পারে।
৩. ল্যান্ড অ্যান্ড বিল্ডিং ট্যাক্সকে ছোট করে দেখা ২০২৬ সাল থেকে কোভিড-যুগের ছাড় (২০২০-২০২৪) শেষ হয়েছে এবং পূর্ণ হারে এই কর নেওয়া হচ্ছে। ১,০০,০০,০০০ বাটের বেশি মূল্যমানের কনডোর ক্ষেত্রে বার্ষিক মালিকানা খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে।
৪. ভ্যাট এবং ট্রান্সফার ফিকে এক মনে করা এ দুটো সম্পূর্ণ আলাদা চার্জ। ভ্যাট (৭%) ডেভেলপারকে দেওয়া হয়, ট্রান্সফার ফি (২%) ভূমি বিভাগকে দেওয়া হয় টাইটেল রেজিস্ট্রেশনের সময়। নতুন কনডো কেনায় দুটোই একসাথে লাগে।
৫. ভাড়া আয়ে থাই ট্যাক্স আইডি না নেওয়া থাইল্যান্ড থেকে ভাড়া আয় করলে থাই ট্যাক্স আইডেন্টিফিকেশন নম্বর নিতে হবে এবং পরের বছরের ৩১ মার্চের মধ্যে আয়কর রিটার্ন দাখিল করতে হবে। হার ০% থেকে ৩৫% পর্যন্ত প্রগতিশীল। আবাসিক সম্পত্তির মোট ভাড়া আয়ের ৩০% স্ট্যান্ডার্ড খরচ হিসেবে বাদ দেওয়া যায়।
তুলনামূলক ছক: কোন পরিস্থিতিতে কত খরচ
| বিষয় | নতুন কনডো (ডেভেলপার) | রিসেল - ৫ বছরের কম | রিসেল - ৫ বছরের বেশি | থাই কোম্পানির মাধ্যমে |
|---|---|---|---|---|
| ভ্যাট (৭%) | হ্যাঁ - ৭% | না | না | হ্যাঁ - ৭% (অফসেট সম্ভব) |
| ট্রান্সফার ফি | ২% (প্রায়ই ভাগ হয়) | ২% | ২% | ২% |
| স্পেসিফিক বিজনেস ট্যাক্স | প্রযোজ্য নয় | ৩.৩% (বিক্রেতা) | প্রযোজ্য নয় | পরিস্থিতিভেদে |
| স্ট্যাম্প ডিউটি | ভ্যাট ব্যবস্থায় অন্তর্ভুক্ত | প্রযোজ্য নয় | ০.৫% (বিক্রেতা) | ভ্যাট ব্যবস্থায় অন্তর্ভুক্ত |
| উইথহোল্ডিং ট্যাক্স | প্রযোজ্য নয় | প্রগতিশীল স্কেল | প্রগতিশীল স্কেল | মূল্যায়নের ১% |
| মোট লেনদেন খরচ (আনুমানিক) | ~৯% | ~৫-৮% | ~৩-৫% | ~৯% (ভ্যাট অফসেটের আগে) |
বিনিয়োগের প্রেক্ষাপট: ২০২৬ সালে ফুকেট কেন গুরুত্বপূর্ণ
ফুকেটে ২০২৬ সালের প্রথমার্ধে কনডোর দাম বছরে ১০-১৪% বেড়েছে (MORE Group, এপ্রিল ২০২৬)। এই পরিস্থিতিতে কর-সহ সঠিক বাজেট করা আগের চেয়ে অনেক বেশি গুরুত্বপূর্ণ। থাইল্যান্ড সম্পত্তির মতো বিশেষজ্ঞ প্ল্যাটফর্ম এই হিসাব করতে সাহায্য করতে পারে।
নতুন বনাম রিসেল তুলনায়: রিসেল কেনায় মোট লেনদেন কর সাধারণত কম (মূল্যের ৩-৮%), কিন্তু নতুন প্রজেক্টে অফ-প্ল্যান পেমেন্ট সুবিধা ও মূলধনী লাভের সম্ভাবনা বেশি। তাই শুধু ভ্যাট না দেখে মোট রিটার্নের হিসাব করুন।
সূত্র: Alestria Property / Thailand Property Tax for Foreign Buyers (2026 Guide) - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers