থাইল্যান্ডের কনডো বাজারে চীন-রাশিয়ার লড়াই: ২০২৬ সালের নতুন হিসাব

ধরুন আপনি ফুকেটে একটা কনডো কেনার কথা ভাবছেন, আর পাশের ইউনিটটাই কিনে ফেলল একজন রাশিয়ান বিনিয়োগকারী, নগদ টাকায়, কোনো দর কষাকষি ছাড়াই। এটা এখন থাইল্যান্ডের বাস্তবতা। থাইল্যান্ডে বিদেশি ক্রেতাদের কেনা প্রতি তিনটি কনডোর একটির মালিক হন চীনা অথবা রাশিয়ান নাগরিক। বছরের পর বছর এই দুই জাতীয়তা শীর্ষে থাকলেও, ২০২৬ সালে তাদের মধ্যেকার ভারসাম্যে এসেছে বড়সড় পরিবর্তন, যা বাংলাদেশ বা যেকোনো জায়গা থেকে থাইল্যান্ডে সম্পত্তি খুঁজতে থাকা বিনিয়োগকারীদের জন্য জরুরি তথ্য।

বিদেশ থেকে দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার বাজার পর্যবেক্ষণকারীদের জন্য এটা কোনো সাময়িক ঢেউ নয়, বরং একটা বাজার পরিপক্ব হওয়ার লক্ষণ। বিশ্বের দুটি বৃহত্তম অর্থনীতি থেকে যখন স্থিরভাবে পুঁজি একটি নির্দিষ্ট খাতে ঢুকতে থাকে, স্বল্পমেয়াদি সংকোচনের মধ্যেও, তখন সেই গন্তব্য আর 'বিদেশি বিস্ময়' থাকে না, বরং দীর্ঘমেয়াদি পুঁজির জন্য প্রস্তুত অবকাঠামো হয়ে ওঠে।

সংক্ষিপ্ত উত্তর: ২০২৬ সালের বাজার কেমন যাচ্ছে?

• ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকে বিদেশিরা থাইল্যান্ডে মোট ৩,২৪১টি কনডো ইউনিট হস্তান্তর করেছেন, যা বছরওয়ারি ১৭.৩% কম; মোট হস্তান্তর মূল্য ১৭.৯% কমে দাঁড়িয়েছে ১৩.৪৬৪ বিলিয়ন থাই বাত
• চীনা ক্রেতারা এখনও সবচেয়ে বড় বিদেশি গোষ্ঠী, তবে তাদের সংখ্যা তীব্রভাবে কমেছে: ৯০৬টি ইউনিট (৩৮.৮% কম), মূল্য ৩.৪৯৩ বিলিয়ন বাত (৪২.৯% কম)
• রাশিয়ান ক্রেতারা উঠে এসেছেন দ্বিতীয় স্থানে, ইউনিট সংখ্যায় ৩৩% বৃদ্ধি (৩৮৩টি ইউনিট) এবং মূল্যে ৬৮.৭% বৃদ্ধি (১.৬৬৫ বিলিয়ন বাত), মিয়ানমারকে পেছনে ফেলে
• যেকোনো কনডোমিনিয়াম ভবনের বিক্রয়যোগ্য জায়গার ৪৯% পর্যন্ত বিদেশিরা মালিকানায় রাখতে পারেন (সিবিআরই থাইল্যান্ড তথ্য), আর ব্যাংকক ও ফুকেটের জনপ্রিয় প্রকল্পগুলোতে এই বিদেশি কোটা প্রায়ই নির্মাণ শেষ হওয়ার আগেই পূর্ণ হয়ে যায়
• পর্যটন এলাকার কনডোতে বার্ষিক গ্রস ভাড়া আয় ৫-৮%
• রাশিয়ানদের সর্বোচ্চ হস্তান্তর মূল্য দেখা গেছে ফুকেটে: ১৫৬টি ইউনিটে মোট ১.০৬ বিলিয়ন বাত, মূলত অভিজাত রিসোর্ট এলাকায় কেন্দ্রীভূত

আইনি কাঠামো: বিদেশি হিসেবে কীভাবে কনডোর মালিক হবেন

কনডোমিনিয়াম আইন বি.ই. ২৫২২ (১৯৭৯) অনুযায়ী, বিদেশিরা কনডোমিনিয়াম ইউনিটের সম্পূর্ণ ফ্রিহোল্ড মালিকানা পেতে পারেন, শর্ত হলো টাকা বিদেশ থেকে বৈদেশিক মুদ্রায় পাঠাতে হবে। টাকা গ্রহণকারী থাই ব্যাংক একটি ফরেন এক্সচেঞ্জ ট্রানজ্যাকশন ফর্ম (এফইটি) ইস্যু করে, যা ছাড়া ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট হস্তান্তর নিবন্ধন করবে না। এটাই সেই মূল আইনি ভিত্তি যার ওপর দাঁড়িয়ে চীনা-রাশিয়ান পুঁজির এই প্রবাহ সম্ভব হচ্ছে।

চীনা পুঁজি কেন কমছে, রাশিয়ান পুঁজি কেন বাড়ছে?

চীনা বিনিয়োগকারীরা ঐতিহ্যগতভাবে ব্যাংককের বিটিএস ও এমআরটি স্টেশনের কাছাকাছি নতুন প্রকল্পে বেশি আগ্রহী ছিলেন। তবে দেশীয় অর্থনৈতিক চাপের কারণে তারা ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকে দ্রুত পিছু হটেছেন, ইউনিট হস্তান্তর কমেছে ৩৮.৮% আর মূল্য কমেছে ৪২.৯% বছরওয়ারি হিসাবে।

অন্যদিকে ২০২২ সাল থেকে রাশিয়ান ক্রেতারা দুবাই ও সাইপ্রাস থেকে উল্লেখযোগ্য পরিমাণ পুঁজি সরিয়ে দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার দিকে ঘুরিয়েছেন। ফুকেট ও কোহ সামুই এখন তাদের প্রধান গন্তব্য। ব্যাংকক পোস্টের তথ্য অনুযায়ী, শুধু ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকেই রাশিয়ান হস্তান্তর মূল্য বেড়েছে ৬৮.৭%, যা প্রমাণ করে তারা এখন সাধারণ মানের নয়, বরং উচ্চমানের বিলাসবহুল ইউনিটের দিকে ঝুঁকছেন।

এই দুই দেশের বাইরেও বৈচিত্র্য বাড়ছে। একই প্রান্তিকে ভারতীয় ক্রেতাদের হস্তান্তর ৪০% বেড়ে ৬৩ ইউনিটে পৌঁছেছে, যার মূল্য প্রায় ৩৫৩ মিলিয়ন বাত। এটা বলে দেয়, থাইল্যান্ডের বিদেশি চাহিদার ভিত্তি ক্রমেই বিস্তৃত হচ্ছে।

দাম বাড়ছে কতটা, ফুকেটের অবস্থা কী?

থাইল্যান্ড ব্যাংকের তথ্য অনুযায়ী, গত পাঁচ বছরে ব্যাংককের কনডোমিনিয়াম মূল্য সূচক প্রায় ২৫-৩০% বেড়েছে, আর জমির সীমাবদ্ধতার কারণে ফুকেটে এই বৃদ্ধি আরও বেশি।

নাইট ফ্রাংক থাইল্যান্ডের বিশ্লেষণ অনুযায়ী, ফুকেটের বিলাসবহুল সমুদ্রতীরবর্তী সেগমেন্ট ২০২৬ সালেও শক্তিশালী থাকবে বলে ধারণা করা হচ্ছে, যার পেছনে রয়েছে টেকসই বিদেশি চাহিদা, বাড়তে থাকা জমির দাম, এবং ব্র্যান্ডেড রেসিডেন্সের প্রতি ক্রমবর্ধমান আগ্রহ। ব্যাং তাও (Bang Tao), লায়ান (Layan), কামালা (Kamala) এবং চের্ং তালাই (Cherng Talay) এলাকার ভিলাগুলো ধনী ক্রেতাদের কাছে ক্রমশ প্রিয় হয়ে উঠছে, যারা বিনিয়োগের চেয়ে জীবনযাত্রার মানকেই বেশি গুরুত্ব দিচ্ছেন।

কেনার খরচ ও চলতি খরচ কেমন?

হস্তান্তরের সময় সরকারি ফি হিসেবে দিতে হয়:

• ট্রান্সফার ফি: মূল্যায়িত মূল্যের ২%
• স্ট্যাম্প ডিউটি: ০.৫%
• স্পেসিফিক বিজনেস ট্যাক্স: ৩.৩% (বিক্রেতা যদি ৫ বছরের কম সময় ধরে ইউনিটের মালিক থাকেন)

এই খরচগুলো সাধারণত ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে ভাগ হয়। এরপর চলতি খরচ হিসেবে থাকে মাসিক কমন এরিয়া ফি, যা প্রকল্পের মান অনুযায়ী প্রতি বর্গমিটারে ৪০ থেকে ১২০ বাত পর্যন্ত হতে পারে, আর সিংকিং ফান্ড একবারই দিতে হয়, হস্তান্তরের সময়।

মুদ্রার স্থিতিশীলতাও একটা বড় সুবিধা। থাই বাত তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল থেকেছে, প্রতি মার্কিন ডলারে ৩৪-৩৬ বাত পরিসরে, যা ডলার বা ইউয়ানে বিনিয়োগকারীদের জন্য মুদ্রাঝুঁকি কমায়।

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন

বিদেশি হিসেবে থাইল্যান্ডে কি সম্পূর্ণ মালিকানায় কনডো কেনা যায়?

হ্যাঁ। রাশিয়া বা চীনসহ যেকোনো দেশের নাগরিক কনডোমিনিয়াম ইউনিটের সম্পূর্ণ ফ্রিহোল্ড মালিকানা পেতে পারেন। মূল শর্ত হলো টাকা বিদেশ থেকে বৈদেশিক মুদ্রায় পাঠাতে হবে, আর গ্রহণকারী ব্যাংক এফইটি ফর্ম ইস্যু করবে।

ভিলার বদলে কনডো কেন বেশি জনপ্রিয় বিদেশিদের কাছে?

থাই আইন বিদেশিদের সরাসরি জমির মালিক হতে দেয় না। কনডোমিনিয়ামই একমাত্র সম্পত্তির ধরন যেখানে সরাসরি ফ্রিহোল্ড মালিকানা সম্ভব। ভিলা সাধারণত ৩০ বছরের লিজহোল্ড কাঠামো বা থাই কোম্পানির মাধ্যমে কেনা হয়, দুটোতেই অতিরিক্ত আইনি ঝুঁকি থাকে।

ফুকেটে কনডো থেকে কেমন ভাড়া আয় আশা করা যায়?

পিক সিজনে (নভেম্বর থেকে এপ্রিল), ব্যাং তাও বা সুরিনের মতো এলাকায় কনডো থেকে ৫-৮% গ্রস বার্ষিক আয় পাওয়া যায়। ইউটিলিটি, ট্যাক্স আর ম্যানেজমেন্ট ফি বাদ দিলে নিট আয় সাধারণত ৪-৬% থাকে।

ব্যাংককে কোন এলাকাগুলোতে বিদেশি ক্রেতা বেশি?

সুকুমভিত (বিশেষত আসোক ও থং লো স্টেশনের মাঝামাঝি), সিলম/সাথর্ন এলাকা, আর নতুন গড়ে ওঠা রামা ৯ ব্যবসায়িক কেন্দ্র। বিটিএস/এমআরটি স্টেশনের নৈকট্য পুনর্বিক্রয় মূল্য ও ভাড়া আয় উভয়ের জন্যই নির্ণায়ক বিষয়।

থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কিনতে কি ভিসা লাগে?

না। সম্পত্তি কেনা ভিসা স্ট্যাটাসের সাথে যুক্ত নয়। তবে মালিকানা থাকলেই স্বয়ংক্রিয়ভাবে বসবাসের অধিকার পাওয়া যায় না। দীর্ঘমেয়াদি অবস্থানের জন্য আলাদা ভিত্তি প্রয়োজন, যেমন ওয়ার্ক পারমিট, অবসর ভিসা (ও-এ), থাইল্যান্ড প্রিভিলেজ এলিট ভিসা, বা অন্য কোনো যোগ্য প্রোগ্রাম।

বাজারে কি অতিরিক্ত সরবরাহের ঝুঁকি আছে?

মধ্য পাত্তায়ার কিছু অংশ এবং ফুকেটের নির্বাচিত কিছু প্রকল্পে অতিরিক্ত সরবরাহ দেখা যায়। তবে সামগ্রিকভাবে থাইল্যান্ডে বার্ষিক পর্যটক আসেন ৩৫ মিলিয়নের বেশি (টিএটি তথ্য), যা বেশিরভাগ বাজারে টেকসই ভাড়া চাহিদা বজায় রাখছে।

সর্বনিম্ন কত বাজেট নিয়ে বাজারে ঢোকা যায়?

পাত্তায়ায় স্টুডিও শুরু হয় প্রায় ১.৫-২ মিলিয়ন বাত থেকে (৩৫.৫ বিনিময় হারে প্রায় ৪২,০০০-৫৬,০০০ মার্কিন ডলার)। ব্যাংকক ও ফুকেটে সহজে বিক্রয়যোগ্য, ভালো অবস্থানের ইউনিট সাধারণত ৩-৪ মিলিয়ন বাত থেকে শুরু হয়।

ডেভেলপারের কাছ থেকে কিস্তিতে কনডো কেনা যায় কি?

হ্যাঁ। বেশিরভাগ থাই ডেভেলপার নির্মাণকালীন কিস্তি পদ্ধতি অফার করেন, সাধারণত বুকিং ও চুক্তি সইয়ের সময় ১০-৩০%, বাকিটা হস্তান্তরের সময় পরিশোধযোগ্য। থাই ব্যাংক থেকে মর্টগেজ পাওয়া বিদেশি ক্রেতাদের জন্য এখনও প্রায় অসম্ভবই বলা চলে।

চীনা চাহিদা কমার মধ্যেই রাশিয়ান ক্রয়কার্যক্রমের এই তীব্র বৃদ্ধি বলে দিচ্ছে, থাইল্যান্ডের বিদেশি কনডো বাজারে সত্যিকারের পরিবর্তন ঘটছে, এটা কোনো সাময়িক ঘটনা নয়। ব্যবহারিক পরামর্শ একই থাকছে: নিশ্চিত বিদেশি কোটাসহ প্রকল্প বেছে নিন, পরিবহন অবকাঠামোর কাছাকাছি সহজে বিক্রয়যোগ্য এলাকায় থাকুন, এবং জামানত দেওয়ার আগে অবশ্যই একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত আইনজীবীর মাধ্যমে সব কাগজপত্র যাচাই করে নিন। থাইল্যান্ড সম্পত্তির টিম এ ধরনের বাজার বিশ্লেষণ ও প্রকল্প যাচাইয়ে পাশে থাকতে প্রস্তুত।

উৎস: ব্যাংকক পোস্ট