থাইল্যান্ডে কনডো কেনার ৪৯% কোটা: ২০২৬ সালে আসলে কী বদলেছে

সংক্ষেপে উত্তর

থাইল্যান্ডে কোনো কনডোমিনিয়াম প্রকল্পে বিদেশিরা মোট বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার ৪৯%-এর বেশি মালিক হতে পারবেন না, এই নিয়ম ২০২৬ সালেও অপরিবর্তিত। বাকি ৫১% থাই নাগরিক বা থাই-মালিকানাধীন কোম্পানির হাতে থাকতে হবে। ৭৫% কোটার আলোচনা সরকারি বৃত্তে ঘুরছে বটে, কিন্তু আগস্ট ২০২৬ পর্যন্ত পার্লামেন্টে কোনো বিল জমা পড়েনি, তাই এই মুহূর্তে এটা নিয়ম নয়, স্রেফ গুঞ্জন।

যে ভুল ধারণাটা বাংলাদেশি ক্রেতাদের ক্ষতি করতে পারে

ফুকেটে কনডো খুঁজছেন এমন অনেকেই ফেসবুক গ্রুপ বা এজেন্টের কাছে শুনে থাকবেন যে ২০২৬ সালে ট্রান্সফার ফি নেমে এসেছে ০.০১%-এ। কথাটা আংশিক সত্য, কিন্তু বিভ্রান্তিকর। ১ জুলাই ২০২৬ থেকে থাইল্যান্ডে সত্যিই একটা কমানো ট্রান্সফার ফি চালু হয়েছে, স্বাভাবিক ২%-এর জায়গায় ০.০১%। সমস্যা হলো, বহু মার্কেটিং লেখা ও সোশ্যাল মিডিয়া পোস্টে এই সুবিধাটা 'সবার জন্য' বলে চালানো হচ্ছে, যা ঠিক নয়। এই ছাড় শুধুমাত্র থাই নাগরিকদের জন্য প্রযোজ্য। বিদেশি ক্রেতাদের এখনও পুরো ২% ফি দিতে হয়। ১ কোটি থাই বাথ (প্রায় ১০ মিলিয়ন THB) মূল্যের একটি সম্পত্তিতে এই পার্থক্য দাঁড়ায় ১৯৯,০০০ THB (মোটামুটি $৫,৭০০), যা কোনো ছোট অঙ্কের হিসাব নয়, বরং ক্লোজিং কস্টের একটা বড় লাইন-আইটেম।

৪৯% কোটার আসল হিসাব কী

এই ৪৯% নিয়ম হঠাৎ চাপিয়ে দেওয়া কোনো নতুন আইন নয়। এটা ১৯৭৯ সালের কনডোমিনিয়াম আইনে লেখা আছে এবং দশকের পর দশক ধরে নানা সংশোধনী সত্ত্বেও এর মূলনীতি অপরিবর্তিত থেকেছে: বিদেশিরা কনডো ইউনিটে ফ্রিহোল্ড টাইটেল পেতে পারেন, কিন্তু একটি প্রজেক্টে মোট বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার ৪৯%-এর বেশি বিদেশি মালিকানায় থাকতে পারবে না।

এই সীমা বাস্তবে কৃত্রিম সংকট তৈরি করে। ফুকেট, পাত্তায়া এবং ব্যাংককের জনপ্রিয় প্রজেক্টগুলোতে নির্মাণ সম্পূর্ণ হওয়ার আগেই বিদেশি কোটা ভরে যায় প্রায়শই। দেরিতে আসা ক্রেতাকে তখন বেছে নিতে হয় থাই-কোম্পানি স্ট্রাকচার (যার নিজস্ব লিগ্যাল ও কমপ্লায়েন্স ঝুঁকি আছে) বা ৩০ বছরের লিজহোল্ড। দুটোর কোনোটাই সরাসরি ফ্রিহোল্ড মালিকানার সমতুল্য নয়।

ফুকেটে একটা বিশেষ ব্যাপার মনে রাখা জরুরি: বিদেশি ফ্রিহোল্ড কোটা গণনা হয় ফ্লোর এরিয়া দিয়ে, ইউনিট সংখ্যা দিয়ে নয়। মানে একটা প্রজেক্টে কয়েকটা বড় সাইজের ইউনিট বিক্রি হয়ে গেলেই কোটা প্রত্যাশার চেয়ে অনেক আগে শেষ হয়ে যেতে পারে।

৭৫% কোটা ও ৯৯ বছরের লিজ, কতটা সত্যি

২০২৪ সালে স্রেথা থাভিসিনের সরকার বিদেশি বিনিয়োগ আকর্ষণের লক্ষ্যে একগুচ্ছ প্রস্তাব সামনে আনে, যার মধ্যে ছিল কনডো কোটা ৭৫%-এ তোলার আইডিয়া। সমান্তরালভাবে বিদেশিদের জন্য ৯৯ বছরের ভূমি লিজের একটা প্রস্তাবও আলোচনায় আসে। থাই সমাজের একটা অংশ থেকে দুটো প্রস্তাবেরই তীব্র বিরোধিতা আসে, যাদের যুক্তি ছিল যে বিদেশি মালিকানা বাড়লে দাম বাড়বে এবং স্থানীয় ক্রেতারা নিজেদের দেশের বাজার থেকে ছিটকে পড়বেন।

২০২৬ সালের মাঝামাঝি পর্যন্ত কোনো প্রস্তাবই আনুষ্ঠানিক আইনে রূপ নেয়নি। থাই সরকারের সূত্র বলছে দুটো প্রস্তাবই এখনও 'পরীক্ষাধীন', এমন একটা ভাষা যা বাস্তবে বছরের পর বছর দেরি, অথবা কোনো পরিবর্তনই না ঘটার সম্ভাবনাকে বোঝায়। যারা ভবিষ্যতের কোটা বাড়ার সম্ভাবনার ওপর ভরসা করে কেনাকাটার সিদ্ধান্ত নিচ্ছেন, তারা আসলে এমন একটা সময়সীমার ওপর বাজি রাখছেন যার নিশ্চয়তা কেউ দিতে পারছে না। বর্তমানে সর্বোচ্চ ভূমি লিজের মেয়াদ ৩০ বছর, এটাই মানতে হবে।

ট্রান্সফার ফি ছাড়ের আসল শর্ত

১ জুলাই ২০২৬ তারিখের রয়্যাল গেজেট ডিক্রি ট্রান্সফার ফি নামিয়ে দেয় ০.০১%-এ, এবং একাধিক ইংরেজি ও আঞ্চলিক সংবাদমাধ্যম এটাকে সব ক্রেতার জন্য প্রযোজ্য বলে প্রচার করে। কিছু ব্রোকার তো বিজ্ঞাপনেই লিখে দিয়েছিল, 'ট্রান্সফার ফি সবার জন্য ০.০১%'। এই তথ্য ভুল। ডিক্রির লিগ্যাল টেক্সট অনুযায়ী এই সুবিধা কেবল যোগ্যতাসম্পন্ন থাই নাগরিকদের জন্য।

বিদেশি ক্রেতা হিসেবে নিজের নামে কনডো কিনতে গেলে হিসাবটা স্পষ্ট: আপনাকে ২% ট্রান্সফার ফি দিতেই হবে, কোনো ব্যতিক্রম নেই। এর সঙ্গে যুক্ত হয়েছে আরেকটা তথ্য, মর্টগেজ রেজিস্ট্রেশন ফিও ০.০১%-এ নামানো হয়েছে, কিন্তু এটাও শুধু থাই নাগরিকদের জন্যই।

এই ছাড় প্রকল্পের একটা লুকানো সুবিধাও আছে। যদি আপনি ৩০ জুন ২০২৭-এর মধ্যে (ছাড়ের সময়সীমার মধ্যে) কোনো থাই ক্রেতার কাছে আপনার ইউনিট বিক্রি করেন, তাহলে সেই ক্রেতার ফি-সাশ্রয় আপনার সম্পত্তিকে রিসেল মার্কেটে বেশি প্রতিযোগিতামূলক করে দিতে পারে। ৫০ লাখ থাই বাথ মূল্যের একটা ইউনিটে এই সাশ্রয় দাঁড়ায় মোটামুটি ১০০,০০০ THB, দর-কষাকষির টেবিলে যা যথেষ্ট গুরুত্বপূর্ণ একটা পয়েন্ট।

কেনার আগে যা যাচাই করা জরুরি

ফুকেটে ২০২৬ সালের কেনাকাটা নিয়ে ইন্ডাস্ট্রি গাইডগুলো একটা কথায় একমত: বিদেশি কোটা মাপা হয় রেজিস্টার্ড ফ্লোর এরিয়া অনুযায়ী, ইউনিট সংখ্যা অনুযায়ী নয়। এই কারণেই কোনো বায়না দেওয়ার আগে ডেভেলপার বা জুরিস্টিক (ম্যানেজমেন্ট) অফিস থেকে লিখিতভাবে কোটার হালনাগাদ তথ্য নেওয়া, এবং তা স্বাধীনভাবে ল্যান্ড অফিসে গিয়ে যাচাই করা অত্যন্ত জরুরি একটা পদক্ষেপ।

থাইল্যান্ডে বিনিয়োগ করতে চাইলে এই ধরনের খুঁটিনাটি আইনি তথ্য নিয়ে স্বচ্ছ ধারণা থাকা জরুরি, এখানেই থাইল্যান্ড সম্পত্তি-র মতো অভিজ্ঞ পরামর্শদাতার ভূমিকা কাজে লাগে।

উৎস: ReloSale

প্রশ্নোত্তর (FAQ)

থাইল্যান্ডে ২০২৬ সালে বিদেশিরা কনডো কিনতে পারবেন?

হ্যাঁ। বিদেশিরা কনডোমিনিয়াম ইউনিটে ফ্রিহোল্ড টাইটেল পেতে পারেন, তবে প্রকল্পের মোট বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার ৪৯% কোটার মধ্যে। টাকা পাঠাতে হয় বিদেশি মুদ্রায়, থাই ব্যাংকের মাধ্যমে, যার ফলে একটা ফরেন এক্সচেঞ্জ ট্রান্সঅ্যাকশন (FET) ডকুমেন্ট তৈরি হয়।

শোনা যায় কোটা ৭৫%-এ বাড়ানো হয়েছে, এটা কি সত্যি?

না। আগস্ট ২০২৬ পর্যন্ত কোটা ৪৯%-এই স্থির। ৭৫%-এর প্রস্তাব আলোচনায় থাকলেও, এটা এখনও কোনো বিল হিসেবে খসড়া হয়নি বা পার্লামেন্টে জমা পড়েনি।

বিদেশি ক্রেতাকে কনডো কেনার সময় কত ট্রান্সফার ফি দিতে হয়?

সম্পত্তির নির্ধারিত মূল্যের স্বাভাবিক ২%। ১ জুলাই ২০২৬ থেকে ৩০ জুন ২০২৭ পর্যন্ত কার্যকর ০.০১% কমানো রেট শুধু থাই নাগরিকদের জন্য প্রযোজ্য, বিদেশিদের জন্য না।

কেনার বদলে ৯৯ বছরের লিজ নেওয়া সম্ভব কি?

না। বর্তমান আইনে সর্বোচ্চ লিজহোল্ড মেয়াদ ৩০ বছর। ৯৯ বছরের লিজ স্ট্রাকচার নিয়ে আলোচনা হয়েছে, কিন্তু এটা কখনো গৃহীত হয়নি।

একটা প্রজেক্টের ৪৯% বিদেশি কোটা শেষ হয়ে গেলে কী করার আছে?

তখন বিদেশি ক্রেতাদের হাতে থাকে ৩০ বছরের লিজহোল্ড বা থাই কোম্পানি স্ট্রাকচারের বিকল্প। সরাসরি ফ্রিহোল্ড মালিকানার তুলনায় দুটোতেই আইনি সীমাবদ্ধতা ও ঝুঁকি বেশি।

কীভাবে বুঝব কোনো প্রজেক্টে বিদেশি কোটা এখনও ফাঁকা আছে কিনা?

ডেভেলপার বা জুরিস্টিক (ম্যানেজমেন্ট) অফিসের কাছ থেকে বিদেশি-থাই মালিকানার বর্তমান অনুপাতের লিখিত নিশ্চয়তা চান, এবং তা স্থানীয় ল্যান্ড অফিসে গিয়ে যাচাই করে নিন, কারণ কোটা মাপা হয় ফ্লোর এরিয়া দিয়ে, ইউনিট সংখ্যা দিয়ে নয়।