থাইল্যান্ডে নমিনি কোম্পানি দিয়ে জমি কেনা: ২০২৬ সালের নতুন নিয়মে কী বদলে গেল

ফুকেটে একজন ক্রেতা ৪ মিলিয়ন বাথের ক্যাশিয়ার চেক নিয়ে ব্যাংলামুং ল্যান্ড অফিসে গেলে, এক বছর আগে হলে ৯০ মিনিটেই কাগজ রেজিস্ট্রি হয়ে যেত। ২০২৬ সালের মে মাসের পর থেকে প্রথম প্রশ্নটাই বদলে গেছে: টাকা কোথা থেকে এলো, পেশা কী, এবং কোম্পানির ৫১% শেয়ার ধরে রাখা থাই শেয়ারহোল্ডাররা কেন কখনো এক টাকাও ডিভিডেন্ড পায়নি।

বাংলাদেশি ক্রেতাদের মধ্যে যারা ফুকেটে ভিলা বা জমি কেনার কথা ভাবছেন, তাদের জন্য এই পরিবর্তন সরাসরি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ থাই কোম্পানির মাধ্যমে জমি কেনার পুরনো কৌশলটাই এখন ঝুঁকির মুখে।

কেন এই নতুন নিয়ম হঠাৎ এলো

২০২৬ সালের মে মাসে থাইল্যান্ডের ডিপার্টমেন্ট অফ ল্যান্ডস দেশের সব ৭৬টি প্রদেশের ল্যান্ড অফিসে তিনটি 'সর্বাধিক জরুরি' সার্কুলার পাঠায়। এটি কোনো নতুন আইন নয়, বরং ল্যান্ড কোডের এমন বিধান কার্যকর করার একীভূত ব্যবস্থা যা বিশ বছর ধরে বিদ্যমান থাকলেও প্রদেশভেদে ভিন্নভাবে প্রয়োগ হতো। মূল পরিবর্তন হলো, এখন তদারকি রেজিস্ট্রেশনের দিনের একবারের ঘটনা নয়, এটি চলমান একটি প্রক্রিয়া।

থাই ল্যান্ড কোড বিদেশিদের সরাসরি জমির মালিকানা রাখতে নিষেধ করে, কিছু বিরল ব্যতিক্রম ছাড়া। দশকের পর দশক ধরে বাজারের সমাধান ছিল থাই লিমিটেড কোম্পানি: বিদেশির হাতে ৪৯% শেয়ার, আর ৫১% থাই শেয়ারহোল্ডারদের হাতে, যারা বাস্তবে কোনো টাকা দেয়নি, ব্যবস্থাপনায় অংশ নেয়নি, এমনকি অনেক সময় জানতোই না যে কাগজে-কলমে তারা একটি ২৫ মিলিয়ন বাথের ভিলার মালিক। ল্যান্ড কোডের সেকশন ১১৩ স্পষ্টভাবে থাই নাগরিকদের বিদেশির পক্ষে জমি ধরে রাখা নিষিদ্ধ করে। আইনগতভাবে এই ব্যবস্থা কখনোই সঠিক ছিল না, যদিও আইনজীবীরা বছরের পর বছর এটাকে কার্যকর সমাধান বলে বিক্রি করেছেন।

২ মিলিয়ন এবং ৫ মিলিয়ন বাথের সীমা আসলে কী নির্ধারণ করে

নতুন নিয়মে দুটি স্পষ্ট থ্রেশহোল্ড আছে। প্রথমত, ২,০০০,০০০ বাথের বেশি নগদ লেনদেন হলে ক্রেতার অর্থের উৎস, আয়, পেশা ও সামগ্রিক আর্থিক অবস্থা বাধ্যতামূলক যাচাইয়ের আওতায় আসে। দ্বিতীয়ত, সম্পত্তির মূল্যায়িত (appraised) মূল্য ৫,০০০,০০০ বাথ ছাড়ালে, পেমেন্ট পদ্ধতি যা-ই হোক, একই কড়া যাচাই প্রযোজ্য হয়।

২ মিলিয়ন বাথের সীমাটি এলোমেলোভাবে বেছে নেওয়া হয়নি। এই অঙ্ক প্রায় প্রতিটি জমিসহ ভিলার দামের নিচে, কিন্তু প্রাদেশিক এলাকায় থাই ক্রেতাদের মধ্যে সাধারণ লেনদেনের বেশিরভাগ বাদ দেয়। কার্যত এটি বাজারের বিদেশি-মুখী অংশটাকেই নিশানা করে তৈরি একটি ফিল্টার। ব্যাংকগুলোও নিজেদের পক্ষ থেকে কড়াকড়ি বাড়িয়েছে, কোম্পানির মাধ্যমে কেনাকাটার জন্য টাকা ছাড়ার আগে অনেক ব্যাংক এখন তিন মাসের ব্যাংক স্টেটমেন্ট চাইছে।

সন্দেহভাজন কোম্পানিতে কী পরীক্ষা করা হয়

ল্যান্ড অফিসগুলোকে এখন প্রতিটি জমির মালিক আইনি সংস্থার একটি দেশব্যাপী, ক্রমাগত হালনাগাদকৃত ডেটাবেস তৈরি করতে হচ্ছে, যেখানে প্রতিটি সংস্থাকে নমিনি স্ট্রাকচারের লক্ষণের জন্য স্ক্রিন করা হয়। বিদেশি মালিকানার অংশ ও অন্যান্য মানদণ্ডের ভিত্তিতে উচ্চ-ঝুঁকিসম্পন্ন চিহ্নিত কোম্পানিগুলোর জন্য গভীর পর্যালোচনা হয়:

• শেয়ারহোল্ডার রেজিস্টার
• ডিপার্টমেন্ট অফ বিজনেস ডেভেলপমেন্ট (DBD)-এ জমা দেওয়া ফাইলিং
• চুক্তিপত্র
• প্রয়োজনে সাইট ভিজিট

এখানে একটা গুরুত্বপূর্ণ বিষয় স্পষ্ট করা দরকার: কোনো কোম্পানি এই স্ক্রিনিংয়ে ধরা পড়া মানেই সে দোষী প্রমাণিত, তা নয়। এটি একটি ছাঁকনি প্রক্রিয়া, কোনো রায় নয়। ফুকেটেই ৬০০-এর বেশি কোম্পানি ইতিমধ্যে থাইল্যান্ডের ডিপার্টমেন্ট অফ স্পেশাল ইনভেস্টিগেশন (DSI) এবং বাণিজ্য মন্ত্রণালয়ের নজরে এসেছে, এবং এই অভিযান আরও তীব্র হয়েছে ১ আগস্ট ২০২৬ থেকে অর্ডার ২/২৫৬৯-এর অধীনে।

আগে থাই কোম্পানিতে কেনা জমি কি বাজেয়াপ্ত হতে পারে

সরাসরি নয়। নতুন সার্কুলারগুলো স্ক্রিনিং চালু করে, পূর্ববর্তী লেনদেন বাজেয়াপ্তের নিয়ম নয়। কিন্তু পর্যালোচনায় নমিনি মালিকানা প্রমাণিত হলে, ল্যান্ড কোড নির্দিষ্ট সময়সীমার মধ্যে সম্পত্তি জোরপূর্বক বিক্রির অনুমতি দেয়, সাথে সংশ্লিষ্ট থাই নমিনি শেয়ারহোল্ডারদের বিরুদ্ধে ফৌজদারি দায়ও থাকতে পারে। মজার বিষয় হলো, একটি ২০১৯ সালে বন্ধ হওয়া লেনদেনও ২০২৭ সালের রিভিউ সাইকেলে ফিরে আসতে পারে, কারণ এখন ডেটাবেস ক্রস-রেফারেন্স করা হচ্ছে যা আগে হতো না।

আমাদের পরামর্শ: কোম্পানি স্ট্রাকচার নাকি কনডো

আমাদের অবস্থান স্পষ্ট: ব্যক্তিগত বসবাসের জন্য থাই কোম্পানি স্ট্রাকচার এখন প্রায় শেষ হয়ে যাওয়া একটি বাহন। প্রতিটি বিদ্যমান স্ট্রাকচার কালই ভেঙে যাবে না, কিন্তু এর সাথে জড়িত ঝুঁকি এখন অনির্দিষ্টকালের এবং দীর্ঘায়িত, আর যখন পুনর্বিক্রয়ের সময় আসে তখন এই অনিশ্চয়তা বিক্রি করা কঠিন।

বসবাস বা ভাড়া দেওয়ার উদ্দেশ্যে যারা কিনছেন, তাদের জন্য কনডোমিনিয়াম অ্যাক্টের অধীনে ফরেন ফ্রিহোল্ড কোটায় (একটি ভবনের মোট এলাকার সর্বোচ্চ ৪৯% পর্যন্ত) কেনা, বা যথাযথভাবে রেজিস্টার করা দীর্ঘমেয়াদী জমির লিজ, কোম্পানি রুটের চেয়ে অনেক বেশি নির্ভরযোগ্য।

এর একটা সৎ ব্যতিক্রম আছে। যদি আপনার থাই কোম্পানি সত্যিকারের ব্যবসা চালায়, যেমন হোটেল, রেস্তোরাঁ বা কৃষি খাত, বাস্তব আয়, ট্যাক্স, পে-রোল এবং প্রকৃত পুঁজি বিনিয়োগকারী থাই শেয়ারহোল্ডার নিয়ে, তাহলে এই লেখার বেশিরভাগই আপনার জন্য প্রযোজ্য নয়। আইন মূলত এই ধরনের স্ট্রাকচারকেই রক্ষা করতে চেয়েছিল।

একটা সতর্কবার্তা: দেরিতে শেয়ার কিনে বা শেয়ারহোল্ডার বদলে স্ট্রাকচার 'পরিষ্কার' করার চেষ্টা প্রায়ই বিপরীত ফল দেয়। তদন্তকারীরা শেয়ারহোল্ডার রেজিস্টার ও DBD ফাইলিং ইতিহাস পর্যালোচনা করেন, এবং কোনো আয়হীন কোম্পানিতে আচমকা মালিকানা পুনর্বিন্যাস ঠিক যা মনে হয়, তাই হিসেবে ধরা পড়ে।

লেনদেনে এখন কত সময় বেশি লাগছে

একটি স্ক্রিনিং রিভিউ অন্যায়ের প্রমাণ নয়, কিন্তু এতে সময় লাগে। যে লেনদেন আগে একদিনের অফিস ভিজিটেই শেষ হতো, তা এখন ব্যাংক স্টেটমেন্ট, আয়ের প্রমাণ বা অর্থের উৎস ব্যাখ্যা চাইলে দুই থেকে চার সপ্তাহ গড়াতে পারে। রেজিস্ট্রেশনের জন্য নির্দিষ্ট দিনে থাইল্যান্ডে উড়ে আসার পরিকল্পনা থাকলে, একই দিনে কাজ শেষ হবে এমন ধারণা না করে অতিরিক্ত সময় হাতে রাখা উচিত।

থাই স্বামী বা স্ত্রীর নামে কেনার ক্ষেত্রেও প্রভাব পড়েছে। ক্রয়ের টাকা থাই সঙ্গীর নিজের কিনা তা যাচাই আগে থেকেই স্বাভাবিক নিয়ম ছিল, কিন্তু নতুন সার্কুলার ক্রেতার সামগ্রিক আর্থিক অবস্থার ওপর নজরদারি বাড়িয়েছে, ফলে অর্থের পৃথক মালিকানার ঘোষণা এখন কাগজে না, বাস্তবেও টিকতে হবে।

বাস্তব পরামর্শ হলো এখনই আপনার টাইটেল ডিড এবং কোম্পানির ইনকর্পোরেশন কাগজপত্র বের করে নিজে থেকে একটি স্বাধীন অডিট চালিয়ে দেখুন, ল্যান্ড অফিস নিজে করার আগেই। স্ট্রাকচার ফাঁপা হলে, তা নিজের শর্তে এবং নিজের সময়ে ঠিক করাই ভালো।

সূত্র: Calinka Thailand (Dzen)