সরাসরি উত্তর
২০২৬ সালের প্রথম ছয় মাসে দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার রিয়েল এস্টেট সংশ্লিষ্ট কোম্পানিগুলো আইপিওর মাধ্যমে মোট প্রায় ৩০০ কোটি (৩ বিলিয়ন) মার্কিন ডলার সংগ্রহ করেছে, যার সিংহভাগ গেছে ভিয়েতনাম আর মালয়েশিয়ার শেয়ারবাজারে। থাইল্যান্ড এই তালিকায় নেই, কারণ প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীরা আপাতত অন্য বাজারে ঝুঁকছে। কিন্তু যারা ফুকেট বা ব্যাংককে সরাসরি কনডো কিনতে চান, তাদের জন্য এর মানে হলো কম প্রতিযোগিতা এবং তুলনামূলক সহজ প্রবেশ।
বাংলাদেশ থেকে যারা থাইল্যান্ডে সম্পত্তিতে বিনিয়োগের কথা ভাবছেন, তাদের মনে হতে পারে, বড় বড় প্রাতিষ্ঠানিক তহবিল যেখানে যাচ্ছে না, সেখানে বিনিয়োগ করা কি ঠিক হবে? আসলে ঘটনা উল্টো। জাপানের নিক্কেই এশিয়ার তথ্য অনুযায়ী, এই মূলধন থাইল্যান্ড থেকে সরে যাচ্ছে না, বরং পুনর্বণ্টন হচ্ছে। হো চি মিন সিটি আর কুয়ালালামপুরের শেয়ারবাজারে যখন বড় অঙ্কের প্রাতিষ্ঠানিক টাকা যাচ্ছে, তখন ব্যাংককে না যাওয়াটা কাঠামোগত পরিবর্তনের ইঙ্গিত, পুরো অঞ্চল থেকে মূলধন সরে যাওয়ার লক্ষণ নয়।
সংখ্যায় পুরো চিত্র
- আইপিও পরিমাণ: নিক্কেই এশিয়ার হিসাবে ২০২৬-এর প্রথমার্ধে দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার প্রপার্টি-সংশ্লিষ্ট কোম্পানিগুলো সব মিলিয়ে প্রায় ৩০০ কোটি ডলার তুলেছে আঞ্চলিক শেয়ারবাজার থেকে
- মালয়েশিয়ার গতি: ইউআই বৌস্টেড রিট (UI Boustead REIT) ছিল সবচেয়ে বড় লিস্টিংগুলোর একটি, যা মালয়েশিয়ার শিল্প ও বাণিজ্যিক সম্পত্তির প্রতি বাড়তে থাকা আগ্রহ দেখাচ্ছে
- ভিয়েতনামের উত্থান: Dien May Xanh-সহ আরও কিছু কোম্পানি দেশীয় ভোগব্যয় বৃদ্ধি ও নগরায়ণের সুবিধা নিয়েছে; গত তিন বছরে ভিয়েতনামের জিডিপি বার্ষিক ৬-৭% হারে বেড়েছে
- থাইল্যান্ডের অবস্থান: স্টক এক্সচেঞ্জ অফ থাইল্যান্ড (SET) এখনো আসিয়ানের সবচেয়ে বড় রিট প্ল্যাটফর্ম, যেখানে ৪০টির বেশি প্রপার্টি ফান্ড আছে আর মিলিত বাজারমূল্য ১৫০০ কোটি ডলার ছাড়িয়েছে (SET-এর তথ্য), তবু ২০২৬-এর প্রথমার্ধে কোনো বড় নতুন লিস্টিং হয়নি
- বাথের শক্তি: বছরের শুরু থেকে থাই বাথ মার্কিন ডলারের বিপরীতে ৩-৪% শক্তিশালী হয়েছে, ফলে বিদেশি ক্রেতাদের জন্য থাই সম্পত্তি কিছুটা দামি হয়ে গেছে, যা মূলধনের একটা অংশ দুর্বল মুদ্রার বাজারের দিকে সরে যাওয়ার একটা কারণ
- ভাড়ার আয়: ব্যাংককে কনডোমিনিয়ামের গড় বার্ষিক ভাড়া আয় ৪-৬% আর ফুকেটে ৬-৮%, যা মালয়েশিয়া বা ভিয়েতনামের তুলনীয় সম্পত্তির চেয়ে বেশি
- বিদেশি মালিকানার নিয়ম: থাই আইন অনুযায়ী কোনো কনডোমিনিয়াম ভবনের মোট ফ্লোর এরিয়ার ৪৯% পর্যন্ত ফ্রিহোল্ড শিরোনামে বিদেশিরা মালিক হতে পারেন, যা এই অঞ্চলে সবচেয়ে স্বচ্ছ ব্যবস্থাগুলোর একটি
- স্থানীয় ডেভেলপারদের আস্থা: আইপিও কমে গেলেও বড় থাই ডেভেলপাররা ফুকেটে বড় বাজি ধরছে। Origin Property ২০২৬-২০২৮ সালের জন্য ফুকেটে ৩০০ কোটি বাথ বরাদ্দ করেছে, যেখানে হোটেল আর কনডোর রেভিনিউ রেকগনিশন শুরু হবে ২০২৬-এর চতুর্থ কোয়ার্টারে; আর Sansiri চার বছরে ৪০০০ কোটি বাথ মূল্যের নতুন ফুকেট প্রজেক্ট লক্ষ্য করছে, অর্থাৎ দ্বীপটির গত ১৫ বছরের সমগ্র উন্নয়ন-মূল্যের সমান কাজ মাত্র চার বছরে করার পরিকল্পনা
এই তথ্যগুলো কেন গুরুত্বপূর্ণ
- ২০২৬-এর প্রথমার্ধে দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার রিয়েল এস্টেট আইপিওতে প্রায় ৩০০ কোটি ডলার এসেছে (নিক্কেই এশিয়া)
- শীর্ষ ইস্যুয়ারদের মধ্যে ছিল UI Boustead REIT (মালয়েশিয়া), Sunway Healthcare এবং Dien May Xanh (ভিয়েতনাম)
- বেশিরভাগ লিস্টিং হয়েছে ভিয়েতনাম আর মালয়েশিয়ায়; থাইল্যান্ড এই তালিকায় শীর্ষে ছিল না
- থাই রিটগুলো এখন এনএভি (NAV)-এর চেয়ে কম দামে লেনদেন হচ্ছে, যা সরাসরি ফিজিক্যাল সম্পত্তিতে বিনিয়োগের একটা সুযোগ তৈরি করে
- ফুকেট বা ব্যাংককে কনডো কিনতে চাওয়া ব্যক্তি ক্রেতাদের জন্য এটা মোটের ওপর ইতিবাচক: প্রাতিষ্ঠানিক প্রতিযোগিতা কম মানে সাধারণত প্রবেশের বাধা কম
- বিশ্লেষকরা মনে করছেন থাইল্যান্ড ২০২৬-এর দ্বিতীয়ার্ধে মূলধন আকর্ষণে নতুন প্রণোদনা আনবে
ভিয়েতনাম-মালয়েশিয়া কেন এগিয়ে, থাইল্যান্ড কেন পিছিয়ে
এর পেছনে মূলত দুটো কারণ আছে। প্রথমত, ভিয়েতনাম আর মালয়েশিয়া সহজ লিস্টিং প্রক্রিয়া আর কর সুবিধাসহ আকর্ষণীয় আইপিও শর্ত দিয়েছে। দ্বিতীয়ত, থাই বাজার ইতিমধ্যেই বেশ পরিণত, বড় বড় খেলোয়াড়রা আগেই তালিকাভুক্ত হয়ে গেছে, ফলে নতুন বড় অফারের জায়গা কম।
রিট (REIT) আসলে কী এবং এটা কেন গুরুত্বপূর্ণ
রিট বা রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট হলো এমন একটা ফান্ড যেটা বাণিজ্যিক সম্পত্তির মালিক থাকে এবং আয়ের অন্তত ৯০% ইউনিটহোল্ডারদের মধ্যে বণ্টন করতে বাধ্য। রিটের মাধ্যমে বিনিয়োগকারীরা পাবলিক মার্কেটে থেকেই প্রপার্টিতে এক্সপোজার নিতে পারেন। রিটের আইপিও কার্যক্রম বাড়া মানে ওই খাতে প্রাতিষ্ঠানিক আস্থা বাড়ছে।
এই আইপিও ঢেউ কি থাইল্যান্ডের সম্পত্তির দামে প্রভাব ফেলবে
সরাসরি কোনো প্রভাব নেই। তবে পরোক্ষভাবে, প্রাতিষ্ঠানিক টাকা অন্য দেশে যাওয়া মানে থাই বাজারে প্রতিযোগিতার চাপ কমে যাওয়া, ফলে ব্যক্তি ক্রেতাদের জন্য বেশি অপশন আর দরকষাকষির বেশি সুযোগ তৈরি হয়।
থাইল্যান্ডে কোন কোন এলাকা এখন সবচেয়ে আকর্ষণীয়
দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার রিসোর্ট গন্তব্যগুলোর মধ্যে ভাড়া আয়ে ফুকেট এখনো শীর্ষে (বার্ষিক ৬-৮%)। ব্যাংকক আলাদা করে নজর কাড়ে বিটিএস আর এমআরটি লাইন ঘেঁষে লাক্সারি কনডোমিনিয়ামের জন্য। উল্লেখযোগ্য বিষয় হলো, ফুকেটে কনডো কেনার প্রায় ৭৫% এখন বিদেশি ক্রেতা, আর ব্যাং তাও এলাকায় ৪০৮ ইউনিটের Peylaa Phuket প্রজেক্টের মতো উদ্যোগগুলো এই আন্তর্জাতিক চাহিদাকে মাথায় রেখেই তৈরি হচ্ছে। পাতায়া মহামারি পরবর্তী সময়ে ঘুরে দাঁড়াচ্ছে, তবে সেখানকার ভাড়া আয় এখনো তুলনামূলক কম।
থাইল্যান্ডে আইপিও কি ২০২৬-এর দ্বিতীয়ার্ধে ফিরবে
বাজার-সংক্রান্ত পূর্বাভাস বলছে, SET হসপিটালিটি আর লজিস্টিক্স খাতে বেশ কিছু নতুন লিস্টিংয়ের প্রস্তুতি নিচ্ছে। থাই সরকারও বিদেশি মূলধন আকর্ষণে বাড়তি প্রণোদনা নিয়ে আলোচনা করছে, যার মধ্যে বর্ধিত বিনিয়োগকারী ভিসা প্রোগ্রামও থাকতে পারে।
একজন বিদেশি বিনিয়োগকারী কি সরাসরি থাই রিটে বিনিয়োগ করতে পারেন
কারিগরিভাবে হ্যাঁ, SET অ্যাক্সেসযুক্ত কোনো আন্তর্জাতিক ব্রোকারের মাধ্যমে। বাস্তবে এর জন্য থাই ব্রোকারেজ অ্যাকাউন্ট খুলতে হয়, আর রিটে সর্বনিম্ন বিনিয়োগ কয়েক হাজার বাথ থেকে শুরু হয়। বেশিরভাগ ক্রেতার জন্য সরাসরি একটা কনডোমিনিয়াম কেনা প্রায়ই সহজ ও স্বচ্ছ পথ।
বাথ শক্তিশালী হলে সম্পত্তি বিনিয়োগে কী প্রভাব পড়ে
বাথ শক্তিশালী হলে বিদেশি ক্রেতার জন্য প্রবেশ মূল্য বেড়ে যায়। কিন্তু পুনর্বিক্রয়ের সময় ডলার বা অন্য মুদ্রায় রূপান্তর করলে রিটার্নও বেড়ে যায়। দীর্ঘমেয়াদি বিনিয়োগকারীরা শেষ পর্যন্ত মুদ্রার স্থিতিশীলতা থেকেই লাভবান হন।
শেষ কথা
দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার রিয়েল এস্টেটে প্রাতিষ্ঠানিক মূলধনের প্রবাহ বাড়ছে, আর থাইল্যান্ড আপাতত আইপিও পরিমাণে ভিয়েতনাম ও মালয়েশিয়ার চেয়ে পিছিয়ে আছে। তবুও থাইল্যান্ডের হাতে আছে মৌলিক সুবিধাগুলো: স্বচ্ছ আইন কাঠামো, উঁচু ভাড়া আয়, আর পরিণত অবকাঠামো। বড় বড় প্রাতিষ্ঠানিক তহবিল যখন অন্য দিকে তাকিয়ে আছে, তখন ব্যক্তি বিনিয়োগকারীদের জন্য এটা এমন একটা সময়, যখন তাদের প্রাতিষ্ঠানিক প্রতিদ্বন্দ্বিতার মুখোমুখি না হয়েই বাজারে ঢোকার সুযোগ আছে।
থাইল্যান্ডে বিনিয়োগে আগ্রহী? থাইল্যান্ড সম্পত্তির বিশেষজ্ঞরা আপনার জন্য উপযুক্ত সম্পত্তি খুঁজে বের করতে সাহায্য করতে পারেন।
সূত্র: নিক্কেই এশিয়া