রুশ ক্রেতাদের ঢল: থাইল্যান্ডের কনডো বাজার ঠান্ডা হলেও ফুকেটে ৭৬% প্রবৃদ্ধি

সংক্ষেপে মূল প্রশ্নের উত্তর

থাইল্যান্ডে বিদেশিদের কনডো কেনার সামগ্রিক পরিমাণ কমলেও রুশ ক্রেতাদের কেনাকাটা উল্টো দিকে ছুটছে। ২০২৬ সালের জানুয়ারি-জুন সময়ে রুশ ক্রেতাদের নামে কনডো ট্রান্সফার বেড়েছে ৭৫.৯%, যখন মোট বিদেশি ট্রান্সফার কমেছে ৮.৮%। যারা ফুকেট বা চনবুরিতে (পাতায়া) বিনিয়োগের কথা ভাবছেন, তাদের জন্য বার্তাটা স্পষ্ট, ভালো ইউনিটের জন্য প্রতিযোগিতা এখন সত্যিই বেড়ে গেছে।

এই তথ্য এসেছে The Nation Thailand থেকে, যারা থাইল্যান্ডের ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টের ডেটা উদ্ধৃত করেছে। বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ কারণ এগুলো কোনো বুকিং বা প্রাথমিক চুক্তির সংখ্যা নয়, বরং সম্পন্ন হওয়া মালিকানা হস্তান্তরের রেকর্ড, ফলে বাজারের বাস্তব চাহিদা বোঝার জন্য এটাই সবচেয়ে বিশ্বাসযোগ্য সূচক।

কেন সামগ্রিক বাজার কমলেও রুশ ক্রেতা বাড়ছে

চীন ও মিয়ানমারের ক্রেতাদের কার্যক্রম কমে যাওয়ার কারণেই সামগ্রিক পতন দেখা যাচ্ছে, এই দুই দেশের নিজ নিজ অর্থনৈতিক চাপ তাদের বিনিয়োগে ভাটা টেনেছে। অন্যদিকে থাইল্যান্ড এখনো এমন কয়েকটি দেশের একটি যেখানে রুশ নাগরিকদের সম্পত্তি কেনায় কোনো নিষেধাজ্ঞা নেই, তাই রুশ চাহিদা এই ঘাটতির চেয়েও বেশি পুষিয়ে দিচ্ছে।

ভূরাজনৈতিক প্রেক্ষাপটও এখানে কাজ করছে। ইউরোপীয় ইউনিয়নে সম্পত্তি কেনার সুযোগ সীমিত হওয়া, দুবাইয়ে ব্যাংক ট্রান্সফার চ্যানেল কঠোর হয়ে যাওয়া এবং সংযুক্ত আরব আমিরাতে জীবনযাত্রার খরচ বেড়ে যাওয়া রুশ বিনিয়োগকারীদের থাইল্যান্ডের দিকে ঠেলে দিচ্ছে। থাইল্যান্ড কোনো নিষেধাজ্ঞা আরোপ করেনি এবং রুশ নাগরিকদের জন্য ভিসা-মুক্ত প্রবেশও বহাল রেখেছে।

সংখ্যায় রুশ বিনিয়োগের চিত্র

Exotic Property-র তথ্য অনুসারে, রুশরা সারা থাইল্যান্ডে বিদেশি ক্রেতাদের মধ্যে দ্বিতীয় স্থানে উঠে এসেছে, ৩৮৩ ইউনিট কিনে (বছরে +৩৩%), যার মোট মূল্য ১৬৭ কোটি বাথ (+৬৮.৭%)। গড় লেনদেনের আকার ৪৩.৬ লাখ বাথ (+২৬.৮%)। শুধু ফুকেটেই গেছে রুশ পুঁজির ৬৩.৫%, অর্থাৎ ১৫৬টি ডিল, মূল্যমান ১০৬ কোটি বাথ।

Sunway Estates-এর আলাদা হিসাব অনুযায়ী, জানুয়ারি থেকে জুন পর্যন্ত রুশ ক্রেতাদের মোট লেনদেন ৮২০টি (বছরে +৪৬.৪%), মোট বিনিয়োগ প্রায় ৬০.৭ মিলিয়ন ডলার (+৮৪.৫%)। Tranio-র ট্র্যাক করা ক্রেতাদের অনুসন্ধানের প্রায় ৬৩.২% ছিল ফুকেট নিয়ে।

ফুকেট বনাম পাতায়া: দাম কোথায় কেমন

ফুকেটের 'কমফোর্ট-প্লাস' নতুন প্রজেক্টগুলোতে ব্যাং তাও ও লেগুনায় দাম যেভাবে বাড়ছে, তা স্পষ্টভাবে দেখায় চাহিদার চাপ কতটা তীব্র। যারা এখনো ভাবছেন 'দেরি করি না কেন', তাদের জন্য এই দুই এলাকার তুলনাটা একটা বড় সংকেত।

৪৯% বিদেশি কোটা এবং কেন এটা এখন গুরুত্বপূর্ণ

থাইল্যান্ডের Condominium Act B.E. 2522 অনুযায়ী, একটি কনডো প্রজেক্টের মোট আয়তনের সর্বোচ্চ ৪৯% বিদেশিরা মালিকানাসূত্রে (ফ্রিহোল্ড) রাখতে পারেন। এই সীমা অপরিবর্তিত আছে, কিন্তু রুশ চাহিদা বাড়ার ফলে ফুকেটের সবচেয়ে জনপ্রিয় প্রজেক্টগুলোতে এই কোটা দ্রুত শেষ হয়ে যাচ্ছে। কোটা শেষ হয়ে গেলে ডেভেলপাররা বাকি ইউনিট শুধু ৩০ বছরের লিজহোল্ড ভিত্তিতে বিক্রি করতে পারেন, যা কৃত্রিম সংকট তৈরি করে ফ্রিহোল্ড ইউনিটের দাম আরও বাড়িয়ে দেয়।

ফ্রিহোল্ড মালিকানার জন্য মূল শর্ত হলো বিদেশ থেকে টাকা পাঠানো এবং থাই ব্যাংক থেকে Foreign Exchange Transaction (FET) সার্টিফিকেট সংগ্রহ করা। এই সার্টিফিকেট ছাড়া ফ্রিহোল্ড রেজিস্ট্রেশন সম্ভব না। অনেক ক্রেতা সরাসরি ট্রান্সফারের জটিলতা এড়াতে তৃতীয় দেশের ব্যাংকে মধ্যস্থতাকারী অ্যাকাউন্ট বা লাইসেন্সপ্রাপ্ত মানি এক্সচেঞ্জ চ্যানেল ব্যবহার করেন।

ভাড়া থেকে আয় কেমন হতে পারে

ফুকেটের নতুন প্রজেক্টগুলোতে গ্যারান্টিড রেন্টাল প্রোগ্রামে সাধারণত বৈদেশিক মুদ্রায় বার্ষিক ৫-৭% রিটার্ন দেখা যায়, আর নিজে ব্যবস্থাপনা করা ইউনিটে পিক সিজনে এটা ৮-১০% পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে। এই সংখ্যাগুলো নির্দিষ্ট প্রজেক্ট ও ম্যানেজমেন্টের ওপর নির্ভর করে ওঠানামা করতে পারে, তাই কোনো নির্দিষ্ট গ্যারান্টি ধরে নেওয়ার আগে চুক্তির শর্ত ভালোভাবে দেখে নেওয়া উচিত।

২০২৬ সালে বৃহত্তর প্রেক্ষাপট

রুশ ক্রেতাদের বাইরেও ফুকেটের বাজার বিশ্বব্যাপী চাহিদার কেন্দ্রে আছে। ২০২৬ সালে ফুকেটে ৩৯টি প্রজেক্টে ১০,০০০-এর বেশি নতুন কনডো ইউনিট বাজারে আসার কথা, যা চীন, ইউরোপ, ভারত ও মধ্যপ্রাচ্যের ক্রেতাদের সাথে রুশ ক্রেতাদের প্রতিযোগিতার একটা বড় চিত্র তুলে ধরে। অর্থাৎ ভালো ফ্রিহোল্ড ইউনিটের জন্য লড়াই কোনো একটি জাতীয়তার সীমায় আবদ্ধ নয়।

২০২৬ সালের প্রথমার্ধের এই পরিসংখ্যান বলে দিচ্ছে, থাইল্যান্ডের সম্পত্তি বাজারে রুশ পুঁজি এখন শুধু সম্ভাবনা যাচাইয়ের পর্যায়ে নেই, বরং পূর্ণ গতিতে বিনিয়োগের পর্যায়ে চলে গেছে। ফুকেট বা পাতায়ায় বিনিয়োগের কথা ভাবলে আগামী কয়েক মাসের মধ্যেই সিদ্ধান্ত নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ, কারণ সবচেয়ে চাহিদাসম্পন্ন প্রজেক্টগুলোতে ফ্রিহোল্ড কোটা যতদিন খোলা থাকবে, ততদিনই সুযোগ থাকবে। এই বাজার বিশ্লেষণে থাইল্যান্ড সম্পত্তি টিম বাংলাদেশি ও বাংলাভাষী ক্রেতাদের সঠিক প্রজেক্ট বেছে নিতে সাহায্য করতে পারে।

সূত্র: The Nation Thailand