ফুকেটের থালাং ল্যান্ড অফিসে একজন ক্রেতা ভিলার রেজিস্ট্রেশন সারতে বসেছেন। পাশে বসা থাই শেয়ারহোল্ডার পাসপোর্ট আর কোম্পানির সিল নিয়ে অপেক্ষা করছেন। কিন্তু অফিসার এবার কোম্পানির কাগজপত্র চাওয়ার পর আরও কিছু চাইলেন, থাই শেয়ারহোল্ডারের ব্যাংক স্টেটমেন্ট, চাকরির প্রমাণ, এবং টাকাটা আসলে কোথা থেকে এসেছে তার ব্যাখ্যা। দুই বছর আগে এই দৃশ্য অস্বাভাবিক লাগত। ২০২৬ সালের মে মাসের মাঝামাঝি থেকে এটাই নিয়ম।
সরাসরি উত্তর: ২০২৬ সালের মে মাসে থাইল্যান্ডের ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট প্রতিটি প্রাদেশিক ল্যান্ড অফিসে তিনটি "সবচেয়ে জরুরি" সার্কুলার পাঠিয়েছে। এতে একটি জাতীয় ডেটাবেস তৈরি হচ্ছে, যেখানে জমি মালিকানাধীন সব লিগ্যাল এন্টিটির তথ্য মাসে একবার যাচাই হবে এবং কেন্দ্রীয়ভাবে প্রতি তিন মাসে রিপোর্ট করা হবে। যদি কোনো থাই মেজরিটির কোম্পানিতে থাই শেয়ারহোল্ডার আসলে টাকা না দিয়ে থাকেন এবং কোম্পানি পরিচালনায় কোনো ভূমিকা না রাখেন, সেটা এখন সহজেই ধরা পড়বে।
নতুন সার্কুলারে আসলে কী বদলাচ্ছে
থাইল্যান্ডে বিদেশিদের সরাসরি জমির মালিকানা কেনার ওপর নিষেধাজ্ঞা দশকের পুরনো। ৪০ মিলিয়ন বাথ বিনিয়োগ রুট বা BOI-লিংকড অনুমতির মতো কিছু ব্যতিক্রম আগেও ছিল। যা নতুন, তা হলো প্রয়োগ। এতদিন ৫১/৪৯ থাই কোম্পানি স্ট্রাকচার (টেকনিক্যালি অবৈধ হলেও) টিকে ছিল কারণ প্রতিটি কেস চেক করার মতো ডেটাবেস বা লোকবল রাষ্ট্রের হাতে ছিল না। জমি অফিস থাই-মেজরিটি কোম্পানি দেখে ট্রান্সফার রেজিস্টার করে ফাইল বন্ধ করে দিত।
২০২৬ সালের সার্কুলার এই ফাঁকটাই বন্ধ করছে। ভেরিফিকেশন এখন একবারের ঘটনা নয়, চলমান প্রক্রিয়া। ২০১৯ সালে জমি কেনা কোম্পানি এখন এই সপ্তাহের ক্রেতার সঙ্গে একই ডেটাবেসে বসে আছে। মাসিক পুনর্মিলন মানে শেয়ারহোল্ডার বদল, ফাইলিংয়ে অসামঞ্জস্য, বা রেজিস্টার্ড ঠিকানায় গরমিল বছরের পর বছর পুরনো কেস আবার খুলে দিতে পারে।
ল্যান্ড কোডের সেকশন ৯৭ ও ৯৮ অনুযায়ী কোনো কোম্পানি যদি "বিদেশি জুরিস্টিক পার্সন" হিসেবে যোগ্য হয়, তাহলে অফিসকে সঙ্গে সঙ্গে রিপোর্ট করতে হবে, ত্রৈমাসিক চক্রের অপেক্ষা না করেই।
কোন লেনদেনে বাড়তি যাচাই হবে
নগদ লেনদেন ২ মিলিয়ন বাথের বেশি হলে, বা সম্পত্তির অ্যাসেসড ভ্যালু ৫ মিলিয়ন বাথ ছাড়ালে (এটা ল্যান্ড অফিসের নিজস্ব সরকারি অ্যাপ্রাইজাল, চুক্তির দামে নয়) - উভয় ক্ষেত্রে বাড়তি সোর্স-অফ-ফান্ডস যাচাই চলবে। ল্যান্ড কোডের সেকশন ৭৪ কর্মকর্তাদের আইনি ভিত্তি দেয় ক্রেতা ও শেয়ারহোল্ডারদের অর্থের উৎস, আয়, পেশা ও আর্থিক অবস্থা প্রশ্ন করার।
হাই-রিস্ক কেসে অফিস চাইতে পারে শেয়ারহোল্ডার রেজিস্টার, ডিপার্টমেন্ট অফ বিজনেস ডেভেলপমেন্টে জমা দেওয়া ফাইলিং, আর্থিক রেকর্ড, এবং কোম্পানির রেজিস্টার্ড ঠিকানায় সরাসরি অন-সাইট ইনসপেকশন। Mondaq-এর একটি লিগ্যাল অ্যানালাইসিস অনুযায়ী, প্রাদেশিক ফ্যাক্ট-ফাইন্ডিং কমিটিতে এখন লোকাল পুলিশ সুপারিনটেনডেন্টের মতো বিশেষায়িত ইনভেস্টিগেটর থাকা বাধ্যতামূলক, যাদের শেয়ারহোল্ডিং, ট্যাক্স ও ইমিগ্রেশন ডেটার বিস্তৃত অ্যাক্সেস আছে।
Bangkok Biznews-এর একটি রিপোর্ট অনুযায়ী, এই ২ মিলিয়ন ও ৫ মিলিয়ন বাথের থ্রেশহোল্ড মূলত এটা যাচাই করতে যে টাকাটা ব্যক্তিগত সম্পদ, না যে যৌথ দাম্পত্য সম্পত্তি (joint marital property) - এটা এমন একটা দিক যার কাগজপত্র আগে থেকেই তৈরি রাখা উচিত।
যে জনপ্রিয় স্ট্রাকচার এখন সবচেয়ে বেশি ধরা পড়ছে
বছরের পর বছর ধরে আইনজীবীরা যে প্যাকেজ সাজাতেন তা ছিল নিখুঁত: আর্টিকেল অফ অ্যাসোসিয়েশন, মিটিং মিনিটস, শেয়ারহোল্ডার রেজিস্টার, অন্তত তিনজন থাই অংশগ্রহণকারী। কর্মকর্তারা এখন অন্য জায়গায় তাকাচ্ছেন। কে আসলে ক্যাপিটাল দিয়েছে। মাসে ১৫,০০০ বাথ আয় দেখানো থাই শেয়ারহোল্ডার কীভাবে ৩০ মিলিয়ন বাথের জমি কেনা কোম্পানিতে অংশীদার। কোম্পানির একটামাত্র সম্পদ রাখা ছাড়া আর কোনো ব্যবসায়িক কার্যক্রম আছে কিনা।
এখানেই সাম্প্রতিক বছরের সবচেয়ে জনপ্রিয় স্ট্রাকচারটি ভেঙে পড়ে: প্রেফারেন্স শেয়ার, সীমিত ভোটাধিকার সহ, যেখানে থাই নাগরিকরা ৫১% ক্যাপিটাল রাখেন কিন্তু এক ভোট দেন, আর বিদেশি শেয়ারহোল্ডার দেন দশ ভোট। বছরের পর বছর এটাকে একটা মার্জিত লিগ্যাল ওয়ার্কঅ্যারাউন্ড বলে বিক্রি করা হয়েছে। আজ এটাই ইনভেস্টিগেটরদের প্রথম টার্গেট: কন্ট্রোল-ছাড়া থাই মেজরিটি হলো নমিনি অ্যারেঞ্জমেন্টের টেক্সটবুক সংজ্ঞা। "আমাদের থাই আইনজীবী এটা সেটআপ করেছেন, তাই এটা লিগ্যাল হবে" - এই যুক্তি এখন কোনো সুরক্ষা দেয় না। রেজিস্ট্রেশন কখনোই লিগ্যালিটির গ্যারান্টি ছিল না, আর এখন এটা লেনদেনের চূড়ান্ত পদক্ষেপও নয়।
৩০+৩০ বছরের লিজ পদ্ধতি নিয়ে ভুল ধারণা
থাইল্যান্ডের সিভিল অ্যান্ড কমার্শিয়াল কোড অনুযায়ী রিয়েল এস্টেটে সর্বোচ্চ ৩০ বছরের লিজ রেজিস্টার করা যায়। কনট্রাক্টে লেখা "রিনিউয়ালের প্রতিশ্রুতি" আসলে একজন নির্দিষ্ট মালিকের ব্যক্তিগত দায়বদ্ধতা, জমির সঙ্গে স্বয়ংক্রিয়ভাবে ট্রান্সফার হওয়া অধিকার নয়। জমি হাতবদল হলে বা ঋণের কারণে বাজেয়াপ্ত হলে, দ্বিতীয় ৩০ বছর মেয়াদ মানার মতো কেউ অবশিষ্ট থাকতে পারে না। এটাকে গ্যারান্টিড ৬০ বছর মেয়াদ ভাবাটাই ভুল।
আমার মত: কার জন্য কোম্পানি স্ট্রাকচার এখনো অর্থবহ
ব্যক্তিগত ক্রেতা যার বাজেট ১০-১৫ মিলিয়ন বাথের নিচে, তার জন্য কোম্পানি স্ট্রাকচার এখন অর্থনৈতিকভাবে অর্থহীন হয়ে গেছে বলেই আমি মনে করি। বার্ষিক ফাইলিং, অডিট, অন-সাইট ইনসপেকশনের ঝুঁকি, এবং পাঁচ বছরের মধ্যে চাপে পড়ে বিক্রি করতে বাধ্য হওয়ার সম্ভাবনা - এসব মিলিয়ে কনডোমিনিয়ামের তুলনায় যেকোনো দামের সুবিধা খেয়ে ফেলে। ফরেন কোটার (প্রজেক্টের বিক্রয়যোগ্য এরিয়ার ৪৯%) মধ্যে সরাসরি বিদেশির নামে টাইটেল, পুরো ইউনিটের জন্য চানোট (chanote) সহ কনডো কেনা এখানে অনেক বেশি সহজ পথ।
তবে ব্যতিক্রম আছে। যদি প্রকৃত ব্যবসা গড়া হয়, একটা হোটেল, ম্যানুফ্যাকচারিং অপারেশন, বা কৃষি প্রজেক্ট, যেখানে সত্যিকারের থাই পার্টনার আসল টাকা দিয়েছে এবং যার টার্নওভার ফাইলিংয়ে দেখা যায়, সেখানে এই সার্কুলার প্রায় গায়েই লাগে না। স্ক্রিনিংটা তৈরি করা হয়েছে খালি শেল কোম্পানি ধরার জন্য, প্রকৃত অপারেটিং কোম্পানি ধরার জন্য নয়।
একটা সত্যি কথা বলে রাখি: প্রয়োগ প্রদেশ ভেদে ভিন্ন হবে। ফুকেট, কোহ সামুই, পাতায়া, চিয়াং মাই - এগুলো স্বাভাবিক কারণেই হাই-অ্যাটেনশন জোন, যেখানে গ্রামীণ ইসানের কোনো ল্যান্ড অফিস প্রথম কোয়ার্টারেই অন-সাইট ইনসপেকশন শুরু করবে না। গতি ভিন্ন হলেও নিয়মের সারমর্ম একই থাকছে, শুধু নির্দিষ্ট সম্পত্তিতে স্ক্রুটিনি পৌঁছানোর সময়টা বদলাচ্ছে।
যাদের কোম্পানির মাধ্যমে জমি আছে, তাদের এখন কী করা উচিত
এখন থেকে সাইনিং ও ল্যান্ড অফিসে ফাইলিংয়ে ক্রমশই সব পক্ষের ব্যক্তিগত উপস্থিতি লাগছে, কারণ কর্মকর্তারা এখন পাওয়ার অফ অ্যাটর্নিকে নয়, মানুষকেই সরাসরি প্রশ্ন করছেন।
যদি আপনার সম্পত্তি বর্তমানে থাই কোম্পানির মাধ্যমে ধরা থাকে, কোয়ার্টার শেষ হওয়ার আগেই কাগজপত্র বের করে তিনটা জিনিস চেক করুন: থাই শেয়ারহোল্ডাররা আসলেই তাদের শেয়ারের টাকা দিয়েছেন কিনা, কোম্পানির রেজিস্টার্ড ঠিকানা প্রকৃত অপারেশনের সাথে মেলে কিনা, এবং কোম্পানি পরিচালনার প্রতিটি বছরের জন্য ফাইলিং জমা হয়েছে কিনা। এই তিনটাই ল্যান্ড অফিস প্রথমে চেক করে, এবং প্রশ্ন উঠার আগে এগুলো ঠিক করা অনেক সস্তা, পরে করার চেয়ে।
সূত্র: Mondaq