ধরুন আপনার হাতে ১০ মিলিয়ন বাথ আছে এবং ফুকেটে একটি ব্র্যান্ডেড কনডো কেনার কথা ভাবছেন। প্রশ্ন হলো, ডেভেলপার আসলে কতটা স্থিতিশীল, এবং আপনার টাকা যে প্রজেক্টে যাচ্ছে সেটা শেষ পর্যন্ত হস্তান্তর হবে তো? এই প্রশ্নের একটা আংশিক উত্তর দেয় থাইল্যান্ডের SET-তালিকাভুক্ত ডেভেলপার AssetWise-এর সাম্প্রতিক আর্থিক প্রতিবেদন।
২০২৬ সালের মার্চ পর্যন্ত হিসাবে, AssetWise-এর হাতে ৩৮.১৮ বিলিয়ন বাথ মূল্যের সাইন করা চুক্তি আছে, যেগুলোর মালিকানা এখনও ক্রেতার নামে হস্তান্তর হয়নি। ডলারে হিসাব করলে (প্রায় ৩২.৫ বাথ প্রতি ডলার হারে) এটি প্রায় ১.১৭ বিলিয়ন ডলার। প্রথমার্ধের রেভিনিউ দাঁড়িয়েছে ৫.৬৯ বিলিয়ন বাথ, যা আগের বছরের তুলনায় ৫৭% বেশি।
AssetWise-এর ব্যাকলগ সংখ্যা আসলে কী বোঝায়?
থাই অ্যাকাউন্টিং নিয়মে রেভিনিউ তখনই বুক হয় যখন ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টে মালিকানা হস্তান্তর সম্পন্ন হয়, বিক্রয় চুক্তি সাইন হওয়ার সময় নয়। তাই ৫৭% প্রবৃদ্ধি নতুন বিক্রি থেকে আসেনি, এসেছে আগে সাইন করা ইউনিটগুলোর হস্তান্তর থেকে।
ব্যাকলগ হলো ভবিষ্যতের হিসাব। ৩৮.১৮ বিলিয়ন বাথের ব্যাকলগ কোম্পানির বার্ষিক রেভিনিউর প্রায় তিন গুণ, মানে আগামী কয়েক বছরের রেভিনিউ ইতিমধ্যে সাইন করা হয়ে আছে। ASW এবং Rhom Bho Property মিলিয়ে The Title ব্র্যান্ডের অধীনে থাকা ৪৭.৪ বিলিয়ন বাথ মূল্যের পোর্টফোলিওতে ফুকেট একাই ৫৭% অর্ডার ধরে রেখেছে, যা ২০২৮ সাল পর্যন্ত রেভিনিউ দৃশ্যমানতা দিচ্ছে।
ফুকেটে বিদেশি ক্রেতারা আসলে কী কিনছেন?
ফুকেট আর সস্তা স্টুডিও শর্ট-টার্ম রেন্টালের বাজার নয়। ৮-১৫ মিলিয়ন বাথ বাজেটের ক্রেতা এখন স্কয়ার মিটার কিনছেন না, কিনছেন একটা অপারেটিং সিস্টেম: কে রেন্টাল ম্যানেজ করবে, লো সিজনে অকুপেন্সি কেমন থাকবে, ইকুইপমেন্ট রিপ্লেসমেন্টের খরচ কে দেবে, এবং মালিক-অপারেটরের মধ্যে ইনকাম কীভাবে ভাগ হবে।
রাশিয়া, কাজাখস্তান বা চীনের ক্রেতাদের জন্য একটা বাস্তব সমস্যা আছে, তারা সরাসরি নির্মাণ বা পরিচালনার তদারকি করতে পারেন না। একটি পাবলিকলি লিস্টেড ডেভেলপারের ব্র্যান্ডেড প্রজেক্ট আসলে একটি স্বচ্ছ আর্থিক প্রতিবেদন কেনা, শুধু ইন্টেরিয়র ডিজাইন কেনা নয়। এই কারণেই ব্র্যান্ডেড রেসিডেন্সে দাম সাধারণত অ-ব্র্যান্ডেড সমমানের প্রপার্টির তুলনায় ২০-৩৫% বেশি হয়। ২০২৫ সালে ফুকেটে ভিলা বিক্রি ১২.৯% বেড়েছে, এবং এই চাহিদা মূলত পশ্চিম উপকূলের প্রজেক্টগুলোতে (Bang Tao, Layan, Kamala) কেন্দ্রীভূত, যেখানে ম্যানেজমেন্ট, সার্ভিস আর ভালো লোকেশন একসাথে পাওয়া যায়।
বিদেশি ক্রেতার জন্য মালিকানা ও টাকা পাঠানোর নিয়ম
থাইল্যান্ডে একটি কনডোমিনিয়াম বিল্ডিংয়ের সেলেবল এরিয়ার সর্বোচ্চ ৪৯% বিদেশিরা ফ্রিহোল্ড হিসেবে কিনতে পারেন, ব্র্যান্ডেড প্রজেক্ট হলেও এই নিয়মে ব্যতিক্রম নেই। বাকি ৫১% বিদেশিদের জন্য কেবল লিজহোল্ডে পাওয়া যায়, সাধারণত ৩০ বছরের জন্য, নবায়নের সুযোগ সহ।
টাকা পাঠানোর নিয়মও নির্দিষ্ট: বিদেশি ক্রেতার টাকা বিদেশ থেকে বিদেশি মুদ্রায় আসতে হবে এবং থাইল্যান্ডের ভেতরে বাথে রূপান্তরিত হতে হবে। ব্যাংক এরপর একটি Foreign Exchange Transaction (FET) ফর্ম ইস্যু করে, যা ছাড়া ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট ফ্রিহোল্ড মালিকানা রেজিস্টার করবে না।
ব্র্যান্ড প্রিমিয়াম কোথায় ব্যর্থ হয়?
এখন অস্বস্তিকর অংশ। ব্র্যান্ড প্রিমিয়াম রিসেলে ভালোভাবে কাজ করে না। প্রথম ক্রেতা ম্যানেজমেন্ট কোম্পানি ও লবির জন্য ২০-৩৫% বেশি দেন, কিন্তু পাঁচ বছর পর দ্বিতীয় ক্রেতা দেখেন এলাকার প্রতি বর্গমিটার দাম এবং আগের বছরের আসল নেট ইয়েল্ড। ব্রোশিওরে প্রতিশ্রুত ৭-৮% এর জায়গায় আসল নেট রিটার্ন যদি ৪-৫% হয়, তখন সেই প্রিমিয়াম উবে যায়। ফাঁকটা সবসময় একই জায়গায় দেখা যায়: বিজ্ঞাপনের শতকরা হিসাব হয় উচ্চ অকুপেন্সিতে গ্রস রেভিনিউর ওপর, কিন্তু মালিক টাকা পান অপারেটর কমিশন, ইউটিলিটি, সিংকিং ফান্ড, ট্যাক্স এবং মে-থেকে-অক্টোবরের বর্ষা মৌসুমের ভ্যাকেন্সি বাদ দেওয়ার পর।
দ্বিতীয় সমস্যা, ব্যাকলগ ডেলিভারির গ্যারান্টি নয়। থাইল্যান্ডে নির্মাণ শেষ হওয়া পর্যন্ত টাকা ব্লক করে রাখার মতো কোনো এসক্রো ব্যবস্থা নেই, চুক্তির টাকা সরাসরি ডেভেলপারের কাছে যায় এবং চলমান নির্মাণে ব্যবহৃত হয়। একমাত্র সুরক্ষা হলো ডেভেলপারের আর্থিক স্থিতি, তাদের সম্পন্ন প্রজেক্টের ট্র্যাক রেকর্ড, আর বিক্রয় চুক্তির কাঠামো।
তৃতীয়ত, পশ্চিম উপকূল ঘনবসতিপূর্ণ হয়ে উঠছে। Bang Tao, Layan এবং Kamala প্রতিটি এলাকায় বড় পরিমাণ নতুন ইউনিট শোষিত হচ্ছে, এবং আজকের ব্যাকলগ যখন সম্পন্ন বিল্ডিংয়ে পরিণত হবে, তখন একই টেন্যান্ট পুলের জন্য প্রতিযোগিতা আরও তীব্র হবে।
আমার পরামর্শ কী?
বাজেট ৫-৬ মিলিয়ন বাথের নিচে হলে, ব্র্যান্ডেড ফুকেট সম্ভবত আপনার জন্য নয়। এই মূল্যস্তরে ব্র্যান্ড প্রিমিয়াম ইয়েল্ড খেয়ে ফেলে, এবং আপনি শত শত একই রকম স্টুডিওর সাথে প্রতিযোগিতায় পড়বেন। এই ক্ষেত্রে BTS বা MRT স্টেশনের কাছে ব্যাংককের কনডো বিবেচনা করা বেশি যুক্তিযুক্ত, যেখানে টেন্যান্টরা মাত্র চার মাসের জন্য নয়, বছরভর থাকেন।
৮ মিলিয়ন বাথের বেশি বাজেটে যুক্তি পুরোপুরি বদলে যায়। এখানে তিনটি যাচাইযোগ্য শর্ত দেখা উচিত: ডেভেলপার পাবলিকলি লিস্টেড এবং তাদের ব্যাকলগ প্রকাশ করে, অপারেটর দ্বীপে বাস্তব অকুপেন্সি ডেটা সহ প্রপার্টি চালাচ্ছে, এবং লিজ চুক্তিতে ৬%-এর বেশি গ্যারান্টিড ইয়েল্ডের প্রতিশ্রুতি নেই (এমন প্রতিশ্রুতি সাধারণত বাড়তি প্রবেশ মূল্যের মাধ্যমে পুষিয়ে নেওয়া হয়)।
একটা কাজ অনেক ক্রেতা এড়িয়ে যান: লো সিজনে গিয়ে দেখুন, ফেব্রুয়ারিতে নয়। জুলাই বা সেপ্টেম্বরে সমুদ্রসৈকত ও রাস্তার আসল অবস্থা পিক সিজনের চেয়ে অনেক বেশি সৎভাবে বোঝা যায়।
সূত্র: Dzen (hatamatata)