ফুকেটে ২০২৬ সালের পরিদর্শন অভিযান: বিদেশি ক্রেতাদের জন্য যা জানা জরুরি

ধরুন আপনি ফুকেটে একটা কনডো বা ভিলা কেনার কথা ভাবছেন, আর হঠাৎ শুনলেন যে সেখানে বড় ধরনের সরকারি পরিদর্শন অভিযান চলছে। প্রথম প্রতিক্রিয়া হতে পারে ভয়। কিন্তু বাস্তবতা হলো উল্টো: ২০২৬ সালের প্রথম দিকে ফুকেট কর্তৃপক্ষের এই কড়াকড়ির পর বাজার আতঙ্কিত হয়নি, বরং নিজেকে পুনর্গঠিত করছে। যেসব ডেভেলপার স্বচ্ছভাবে ব্যবসা করেন, তাদের কাছে ক্রেতাদের অনুসন্ধান ২০২৫ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৫-২০% বেড়েছে, আর ধূসর বাজারের (grey-market) কৌশলগুলো দ্রুত জনপ্রিয়তা হারাচ্ছে।

আসল বিষয়টা হলো, থাই কর্তৃপক্ষ কোনো নতুন আইন আনেনি। তারা শুধু পুরনো আইনগুলো এখন অনেক বেশি কঠোরভাবে প্রয়োগ করছে। কন্ডোমিনিয়াম আইন ১৯৭৯, ল্যান্ড কোড, এবং কনডো প্রকল্পে ৪৯% বিদেশি মালিকানার কোটাঃ এসবই দশকের পর দশক ধরে বইয়ে লেখা ছিল। কিন্তু প্রয়োগ ছিল শিথিল। এখন সেই চিত্র বদলেছে, আর ফুকেটে বিনিয়োগে আগ্রহী প্রতিটি আন্তর্জাতিক ক্রেতার এখন বিষয়টা ভালোভাবে বোঝা দরকার।

সংক্ষেপে মূল উত্তর

• কনডোমিনিয়ামে ৪৯% বিদেশি মালিকানার কোটা এখন প্রতিটি লেনদেনেই ল্যান্ড অফিসে যাচাই করা হচ্ছে
• থাই বেনামি (নমিনি) কাঠামোর মাধ্যমে জমির মালিকানা নেওয়া ল্যান্ড কোড অ্যাক্ট, সেকশন ৯৬ বিস অনুযায়ী একটি ফৌজদারি অপরাধ
• স্বচ্ছ, ডেভেলপার-পরিচালিত প্রকল্পগুলোতে দাম বাড়ছে: ফুকেটে সমুদ্রতীরবর্তী কনডো সেগমেন্টে প্রতি বর্গমিটার গড় মূল্য পৌঁছেছে ৮৫,০০০-১৩০,০০০ থাই বাত-এ
• ভিলার ক্ষেত্রে দীর্ঘমেয়াদি নিয়ন্ত্রণ চাইলে বিদেশিদের জন্য আইনসম্মত পথ এখনো লিজহোল্ড কাঠামো (৩০+৩০+৩০ বছর)
• পরিদর্শন সবচেয়ে বেশি কেন্দ্রীভূত রাওয়াই, চের্ংতালে ও বাং তাও এলাকায়, যেখানে বিদেশি ক্রেতার সংখ্যা সবচেয়ে বেশি
• যেকোনো চুক্তিতে সই করার আগে স্বতন্ত্র আইনজীবী দিয়ে যথাযথ যাচাই (due diligence) করানো জরুরি বলে বিশেষজ্ঞরা পরামর্শ দিচ্ছেন

আইন এখন কেন এত কঠোরভাবে প্রয়োগ হচ্ছে

কন্ডোমিনিয়াম আইন বি.ই. ২৫২২ (১৯৭৯) অনুযায়ী, যেকোনো একটি কনডো প্রকল্পে মোট নিবন্ধিত ফ্লোর এরিয়ার ঠিক ৪৯%-এর বেশি বিদেশিরা মালিক হতে পারবেন না। এই কোটা পূর্ণ হয়ে গেলে ল্যান্ড অফিস আর কোনো ফ্রিহোল্ড নিবন্ধন করবে না।

ব্যাংক অফ থাইল্যান্ডের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালে ফুকেটে সম্পত্তি কেনার জন্য বিদেশ থেকে আসা রেমিট্যান্স ২৭% বেড়েছে, আর এই বড় প্রবাহই নিয়ন্ত্রকদের নজর আরও বাড়িয়ে দিয়েছে।

২০২৬ সালের শুরুতে ফুকেট প্রাদেশিক ল্যান্ড অফিস বিদেশিদের ব্যবহৃত থাই কোম্পানিগুলোর শেয়ারহোল্ডার রেকর্ড ক্রস-চেক করা শুরু করেছে। ১ আগস্ট, ২০২৬ থেকে থাইল্যান্ডের ব্যবসা উন্নয়ন বিভাগ (DBD) বিদেশি বিনিয়োগযুক্ত কোম্পানিগুলোর থাই শেয়ারহোল্ডারদের কাছে তিন মাসের ব্যাংক স্টেটমেন্টসহ আর্থিক নথি চাইবে, যাতে প্রকৃত বিনিয়োগ ক্ষমতা প্রমাণিত হয়। এটি রিয়েল এস্টেট, হসপিটালিটি ও রিসোর্ট খাতে বেনামি মালিকানার বিরুদ্ধে বড় পরিসরের অভিযানের অংশ।

সেকশন ৯৬ বিস অনুযায়ী নমিনি মালিকানার শাস্তি ২০,০০০ থাই বাত পর্যন্ত জরিমানা এবং/অথবা ২ বছর পর্যন্ত কারাদণ্ড।

ফুকেটের বাজার এখনো কেন আকর্ষণীয়

কড়াকড়ি সত্ত্বেও ফুকেট দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার অন্যতম লাভজনক বাজার হিসেবেই রয়ে গেছে। ফ্রিহোল্ড কনডোমিনিয়ামে গড় ভাড়া থেকে আয় বছরে ৫-৭%, যা এই অঞ্চলের অন্য অনেক দ্বীপ বা শহরের তুলনায় বেশ ভালো।

স্বচ্ছতার দিক থেকেও থাইল্যান্ড এগিয়ে যাচ্ছে। JLL গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট ট্রান্সপারেন্সি ইনডেক্স ২০২৪-এ থাইল্যান্ড ৩৬তম স্থানে আছে, যা দুই বছরে ছয় ধাপ উন্নতি।

সরকার একটি প্রস্তাব পর্যালোচনা করছে, যাতে বিদেশিরা ন্যূনতম ৪ কোটি থাই বাত বিনিয়োগের শর্তে ১ রাই (১,৬০০ বর্গমিটার) পর্যন্ত জমি কিনতে পারবেন, তবে এই বিল এখনো পাস হয়নি, তাই আপাতত এটি পরিকল্পনার স্তরেই আছে।

কোন এলাকাগুলোতে কড়া নজরদারি চলছে

ফুকেটের পশ্চিম উপকূল, বিশেষত বাং তাও, চের্ংতালে, লায়ান, কামালা ও রাওয়াই, এখন সবচেয়ে বেশি নজরে আছে। এসব এলাকায় বিদেশি-সংযুক্ত লেনদেন এবং থাই কোম্পানির মাধ্যমে নিবন্ধিত ভিলার সংখ্যা সবচেয়ে বেশি, তাই কর্তৃপক্ষের নজরদারিও এখানেই সবচেয়ে তীব্র।

নমিনি কাঠামোতে কেনা ভিলার পরিণতি কী

যদি প্রমাণ হয় যে কোনো ভিলা থাই কোম্পানির আড়ালে আসলে বিদেশির মালিকানায় ছিল, ল্যান্ড অফিস সেই কোম্পানির মালিকানা অধিকার বাতিল করে দিতে পারে। এতে বিদেশি ক্রেতা সম্পত্তি এবং বিনিয়োগ করা অর্থ, দুটোই হারানোর ঝুঁকিতে পড়েন। লেনদেনে জড়িত উভয় পক্ষের বিরুদ্ধেই ফৌজদারি দায় প্রযোজ্য হতে পারে।

নিজেকে কীভাবে সুরক্ষিত রাখবেন

তিনটি মূল পদক্ষেপ মেনে চলা ভালো:

১) শুধু সেসব ডেভেলপারের কাছ থেকে ফ্রিহোল্ড কনডো কিনুন, যাদের ৪৯% কোটার স্থিতি যাচাইযোগ্য ও নিশ্চিত।

২) ভিলার ক্ষেত্রে ল্যান্ড অফিসে নিবন্ধিত লিজহোল্ড কাঠামো ব্যবহার করুন।

৩) চানোট (Chanote) টাইটেল দলিল এবং জমির সম্পূর্ণ ইতিহাস যাচাইয়ের জন্য একজন স্বতন্ত্র আইনজীবী নিয়োগ করুন।

সাধারণত মালিকানা দুই ভাগে বিভক্ত থাকে: জমির জন্য নিবন্ধিত লিজহোল্ড এবং বাড়ি বা ভবনের জন্য আলাদা ফ্রিহোল্ড টাইটেল। এই দুটো স্বয়ংক্রিয়ভাবে একসাথে বান্ডিল হয় না, তাই কেনার আগে এই কাঠামো স্পষ্টভাবে বুঝে নেওয়া জরুরি।

এখনই বিনিয়োগ করবেন, নাকি অপেক্ষা করবেন

কিছুটা স্ববিরোধী শোনালেও সত্যি এটাই যে, কড়া প্রয়োগ বাজারকে বরং নিরাপদ করে তুলছে। আইনসম্মতভাবে নিবন্ধিত সম্পত্তির দাম বাড়ছে, কারণ চাহিদা ধূসর বাজার থেকে সরে স্বচ্ছ বাজারের দিকে যাচ্ছে। সাধারণত অপেক্ষা করলে ছয় মাস পর একই সম্পত্তির জন্য বেশি দাম দিতে হয়।

ফুকেটে প্রবেশের ন্যূনতম বাজেট কত

নাই হার্ন বা কাটা এলাকায় সমুদ্রতীরবর্তী স্টুডিও কনডোর দাম শুরু হয় প্রায় ৩৫-৪৫ লাখ থাই বাত (মোটামুটি ১,০০,০০০-১,৩০,০০০ মার্কিন ডলার) থেকে। বাং তাওয়ের প্রিমিয়াম প্রকল্পে এক-বেডরুম ইউনিটের দাম শুরু ৭০-৮০ লাখ থাই বাত থেকে।

কর ও অন্যান্য খরচ

থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কিনলে কর দিতে হয়। রিসেল সম্পত্তির ক্ষেত্রে সাধারণ খরচগুলো হলো: ট্রান্সফার ফি (২%), স্পেসিফিক বিজনেস ট্যাক্স (৫ বছরের মধ্যে বিক্রি হলে ৩.৩%), স্ট্যাম্প ডিউটি (০.৫%), এবং উইথহোল্ডিং ট্যাক্স। এই খরচ ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে কীভাবে ভাগ হবে, তা চুক্তিতেই নির্ধারিত হয়।

সাম্প্রতিক নিয়ন্ত্রক আপডেট অনুযায়ী, ৫০ লাখ থাই বাত-এর বেশি মূল্যের জমি লেনদেনে এখন অর্থের উৎস ও প্রকৃত সুবিধাভোগীর পরিচয় নিয়ে অতিরিক্ত যাচাই হচ্ছে, বিশেষত যেখানে বিয়ে-সংক্রান্ত ব্যবস্থা, নাবালকের নামে সম্পত্তি, বা বিদেশি-নিয়ন্ত্রিত কোম্পানি জড়িত।

শেষ কথা

ফুকেটে কড়াকড়ি বিনিয়োগকারীদের জন্য হুমকি নয়, বরং এটি একটি ফিল্টার যা ধূসর বাজারের প্রকল্পগুলোকে বাদ দিয়ে আইনসম্মত সম্পত্তির মূল্য বাড়িয়ে তুলছে। যাচাইকৃত চ্যানেলে কাজ করুন, একজন যোগ্য আইনজীবীর সহায়তা নিন এবং সম্পূর্ণ কাগজপত্রসহ প্রকল্প বেছে নিন। থাইল্যান্ড সম্পত্তি টিম হিসেবে আমরা বাংলা ভাষাভাষী ক্রেতাদের ঠিক এই ধরনের যাচাই-বাছাই ও সঠিক প্রকল্প খুঁজে পেতে সহায়তা করি।

সূত্র: নেশন থাইল্যান্ড