থাইল্যান্ডে ফোর্স মেজর: ডেভেলপারদের অজুহাত ও ক্রেতাদের করণীয়

ফুকেটে জমি বা কনডো বুক করে বসে থাকা কোনো বাংলাদেশি বিনিয়োগকারীর কাছে যদি ডেভেলপারের কাছ থেকে চিঠি আসে যে 'ফোর্স মেজরের কারণে হস্তান্তর পিছিয়ে যাচ্ছে', তাহলে দুশ্চিন্তায় পড়া স্বাভাবিক। ২০২৬ সালে থাইল্যান্ডে অফ-প্ল্যান কনডোমিনিয়াম কেনা বিদেশি ক্রেতারা এই একই অজুহাতের মুখোমুখি হচ্ছেন বারবার: জ্বালানি সরবরাহে বিঘ্ন, সাপ্লাই চেইনের সমস্যা, নির্মাণ সামগ্রীর দাম বেড়ে যাওয়া। যিনি লাখ লাখ থাই বাত ঢেলে দিয়েছেন নির্মাণাধীন একটি প্রজেক্টে, তার জন্য এর অর্থ হতে পারে নির্ধারিত হস্তান্তরের তারিখের পর মাসের পর মাস অপেক্ষা।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়টি আগেই স্পষ্ট করে নেওয়া ভালো: ফোর্স মেজরের কথা বললেই ডেভেলপার স্বয়ংক্রিয়ভাবে দায়মুক্ত হয়ে যান না। থাইল্যান্ডের সিভিল অ্যান্ড কমার্শিয়াল কোডের ধারা ৮ ও ২১৯ অনুযায়ী প্রমাণ করতে হবে যে পরিস্থিতিটি সত্যিই অনাকাঙ্ক্ষিত, অনিবার্য এবং সংশ্লিষ্ট পক্ষের নিয়ন্ত্রণের বাইরে ছিল। শুধু নির্মাণ সামগ্রীর দাম বেড়ে যাওয়া সাধারণত এই শর্ত পূরণ করে না।

এটা কোনো কাল্পনিক ঝুঁকি নয়। শিল্প-সংক্রান্ত তথ্য বলছে, ২০২১ থেকে ২০২৫ সালের মধ্যে ফুকেটের অফ-প্ল্যান বাজারে প্রায় ৪৭০ বিলিয়ন থাই বাতের লেনদেন হয়েছে, যার প্রায় ৬০ শতাংশই বিদেশি ক্রেতাদের করা। কিন্তু এই বিপুল অঙ্কের বিপরীতে ক্রেতা সুরক্ষা ও নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা এখনও তুলনামূলকভাবে দুর্বল। চুক্তি সাক্ষরের আগে দেওয়া বুকিং ডিপোজিটের অনেক ক্ষেত্রেই কোনো নিশ্চিত ফেরতের নিশ্চয়তা থাকে না, প্রজেক্ট আটকে গেলে।

থাই আইনে ফোর্স মেজর আসলে কী বোঝায়?

থাই সিভিল অ্যান্ড কমার্শিয়াল কোডের ধারা ৮ অনুযায়ী ফোর্স মেজর মানে এমন এক ঘটনা, যা কোনো পক্ষের দোষে নয় এবং যা পূর্বানুমান বা প্রতিরোধ করা সম্ভব ছিল না, যেমন প্রাকৃতিক দুর্যোগ, যুদ্ধ, মহামারী বা সরকারি নিষেধাজ্ঞা। নির্মাণ সামগ্রীর দামের ওঠানামা সাধারণত এই সংজ্ঞার মধ্যে পড়ে না।

সংক্ষেপে মূল বিষয়গুলো:

• থাই আইনে ফোর্স মেজর বোঝায় এমন ঘটনা যা অনাকাঙ্ক্ষিত ও অনিবার্য (থাই সিভিল অ্যান্ড কমার্শিয়াল কোডের ধারা ৮)
• ডেভেলপারকে প্রমাণ করতে হবে ফোর্স মেজর ঘটনা ও দেরির মধ্যে একটি নথিভুক্ত কার্যকারণ সম্পর্ক
• ক্রেতার অধিকার আছে নির্দিষ্ট কারণ ও সংশোধিত সময়সূচি উল্লেখ করে একটি লিখিত নোটিশ পাওয়ার
• ২০২৫-২৬ সালে সাধারণ ফোর্স মেজর বিলম্ব থাকে ৩ থেকে ১২ মাস
• চুক্তিই সবকিছু নির্ধারণ করে: চুক্তিতে ফোর্স মেজর ধারা না থাকলে ডেভেলপার আলাদা আদালতি প্রক্রিয়া ছাড়া এটি প্রয়োগ করতে পারেন না
• নথিপত্র রাখা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ: যে ক্রেতা বিস্তারিত রেকর্ড রাখেন, তিনি নিজের অধিকার রক্ষায় অনেক বেশি সুবিধাজনক অবস্থানে থাকেন

চার রকম পরিস্থিতি, চার রকম করণীয়

পরিস্থিতি ১: সত্যিকারের, যাচাইযোগ্য ফোর্স মেজর

দেশব্যাপী নিশ্চিত জ্বালানি সংকট বা সরকারি নিষেধাজ্ঞা এর বাস্তব উদাহরণ। এমন ক্ষেত্রে বিলম্ব মেনে নেওয়া যুক্তিসঙ্গত, কিন্তু নতুন সময়সূচি সহ লিখিত নোটিশ দাবি করা উচিত, এবং ক্ষতিপূরণ চাওয়া উচিত (যেমন সার্ভিস ফি ছাড় বা ফিনিশিং আপগ্রেড)। ডেভেলপার যদি আর্থিকভাবে সচ্ছল ও প্রতিষ্ঠিত হয়, তাহলে ঝুঁকি কম।

পরিস্থিতি ২: ফোর্স মেজর আসলে একটি আড়াল

কিছু ডেভেলপার জ্বালানি সংকটের কথা বলেন, কিন্তু আসল কারণ হয় অর্থসংকট বা দুর্বল প্রজেক্ট পরিকল্পনা। এমন সন্দেহ হলে চুক্তির স্বতন্ত্র আইনি পর্যালোচনা করানো উচিত এবং প্রকৃত বাজার পরিস্থিতির সঙ্গে দাবিকৃত কারণ মিলিয়ে দেখা উচিত। থাই আদালত ফোর্স মেজরের দাবি খুবই খুঁটিয়ে পরীক্ষা করে।

পরিস্থিতি ৩: বিলম্ব দীর্ঘায়িত হচ্ছে, ডেভেলপার নিরুত্তর

এটাই সবচেয়ে উদ্বেগজনক পরিস্থিতি। কোনো নোটিশ নেই, সংশোধিত সময়সূচি নেই, বিক্রয় অফিস থেকে কোনো সাড়া নেই, এসব লক্ষণ দেখলে তাৎক্ষণিক ব্যবস্থা নিতে হবে: একটি আনুষ্ঠানিক চিঠি (নোটারি করা থাই অনুবাদ সহ) পাঠাতে হবে এবং থাইল্যান্ডের অফিস অব দ্য কনজিউমার প্রোটেকশন বোর্ডে (OCPB) অভিযোগ দায়ের করতে হবে। একই সঙ্গে স্থানীয় একজন আইনজীবী নিয়োগ করা জরুরি বলে বিশেষজ্ঞরা মনে করেন।

পরিস্থিতি ৪: ক্রেতা চুক্তি বাতিল করতে চান

বিলম্ব যদি যুক্তিসঙ্গত সময়সীমার চেয়ে যথেষ্ট বেশি হয়ে যায় (সাধারণত ১২ মাসের বেশি), তাহলে ক্রেতা চুক্তি বাতিল ও অর্থ ফেরত দাবি করতে পারেন। তবে ফেরতের শর্ত সম্পূর্ণভাবে চুক্তির উপর নির্ভরশীল, এবং ডেভেলপাররা প্রায়ই প্রদত্ত অর্থের ১০% থেকে ৩০% পর্যন্ত ধরে রাখেন। থাইল্যান্ডে সিভিল মামলা নিষ্পত্তি হতে সাধারণত ১ থেকে ২ বছর সময় লাগে।

তুলনামূলক ছক

সবচেয়ে বড় ঝুঁকি এবং সাধারণ ভুল

ঝুঁকি ১: ফোর্স মেজর বিলম্বের কোনো সময়সীমা ছাড়া চুক্তিতে সই করা। প্রতিকার: সই করার আগে নিশ্চিত করুন চুক্তিতে ফোর্স মেজর বিলম্বের একটি সর্বোচ্চ সীমা (যেমন ১৮০ দিন) নির্ধারিত আছে, যার পরে ক্রেতা চুক্তি বাতিলের অধিকার পান।

ঝুঁকি ২: ঘটনাগুলো নথিভুক্ত না রাখা। প্রতিকার: সমস্ত চিঠিপত্র সংরক্ষণ করুন, নির্মাণস্থলের নিয়মিত ছবি তুলুন এবং প্রতিটি কল ও মিটিংয়ের তারিখ লিখে রাখুন। থাই আদালত মেসেজিং অ্যাপের স্ক্রিনশটকেও প্রমাণ হিসেবে গ্রহণ করে।

ঝুঁকি ৩: বিক্রয় প্রতিনিধির মুখের প্রতিশ্রুতির উপর নির্ভর করা। প্রতিকার: যেকোনো সমঝোতা থাই ভাষায় লিখিতভাবে থাকতে হবে এবং কোম্পানির অনুমোদিত প্রতিনিধির স্বাক্ষরসহ হতে হবে।

ঝুঁকি ৪: নিজ দেশের আইনি টেমপ্লেট থাইল্যান্डে খাটে বলে ধরে নেওয়া। প্রতিকার: বিশেষভাবে থাই রিয়েল এস্টেট আইনে বিশেষজ্ঞ একজন আইনজীবী নিয়োগ করুন। বিদেশি আইনি কাঠামো এখানে সরাসরি প্রয়োগ হয় না।

ঝুঁকি ৫: থাই ভাষার দক্ষতা ছাড়া একাই আলোচনা করা। প্রতিকার: একজন অনুবাদক বা দ্বিভাষী আইনজীবীর সহায়তা নিন। থাই আদালত এবং সরকারি সংস্থা কেবল থাই ভাষাতেই কাজ করে।

ঝুঁকি ৬: আর্থিক স্থিতিশীলতা যাচাই না করে ডেভেলপারের কাছ থেকে কেনা। প্রতিকার: ডিপার্টমেন্ট অব বিজনেস ডেভেলপমেন্টে (DBD) কোম্পানির রেজিস্ট্রেশন যাচাই করুন, সম্পন্ন হওয়া প্রজেক্টগুলোর তালিকা দেখুন এবং প্রতিশ্রুতি দেওয়ার আগে আর্থিক বিবরণী পরীক্ষা করুন।

বৃহত্তর প্রেক্ষাপট: নিয়ন্ত্রণ কঠোর হচ্ছে

থাই কর্তৃপক্ষ বিদেশি মালিকানার কাঠামোর উপর নিয়ন্ত্রণ বাড়াচ্ছে, শুধু কোহ সামুই ও কোহ ফাংগানেই ১১,৪০০-র বেশি নমিনি-সংযুক্ত কোম্পানি খুঁটিয়ে দেখা হচ্ছে। এই প্রবণতায় ক্রেতাদের বেশি কাগজপত্র ও বেশি ডিউ-ডিলিজেন্সের জন্য প্রস্তুত থাকা উচিত, কম নয়। বাজার ধীরে ধীরে আরও কঠোর নিয়ন্ত্রণের দিকে এগোচ্ছে, এবং ফোর্স মেজরের দাবি এখন এমন একটি ক্ষেত্র যা আইনি নজরদারির আওতায় ক্রমশ বেশি আসছে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কথাটা এখানেই: আতঙ্কিত হওয়ার প্রয়োজন নেই, কিন্তু নিষ্ক্রিয় বসে থাকাও চলবে না। ফোর্স মেজর একটি আইনি ব্যবস্থা, এটি ডেভেলপারের দায়মুক্তির কোনো সর্বজনীন অজুহাত নয়। আপনার কাজ হলো সব নথিভুক্ত রাখা, যাচাই করা এবং প্রয়োজনে দ্রুত পেশাদার সহায়তা নেওয়া। যত দ্রুত আপনি ব্যবস্থা নিবেন, তত বেশি সুরক্ষিত থাকবে আপনার বিনিয়োগ। থাইল্যান্ড সম্পত্তি-তে আমরা এই ধরনের পরিস্থিতিতে বাংলাদেশি ক্রেতাদের সঠিক পথ দেখানোর চেষ্টা করি।

সূত্র: The CITY - Asia