চিয়াং মাইয়ের কনডো বাজার বদলে যাচ্ছে: চীনাদের জায়গায় কারা আসছেন ২০২৬ সালে?

যারা এতদিন শুধু ফুকেট বা পাত্তায়ার দিকে চোখ রেখে থাইল্যান্ডে সম্পত্তি খুঁজছিলেন, তাদের জন্য একটা খবর হয়তো নজর এড়িয়ে গেছে। উত্তর থাইল্যান্ডের সবচেয়ে বড় শহর চিয়াং মাইয়ের কনডো বাজারে ক্রেতাদের চরিত্র পুরোপুরি বদলে যাচ্ছে। বহু বছর ধরে যে বাজারকে 'চীনা বাজার' বলা হতো, সেখানে এখন মিয়ানমার, আমেরিকা আর ইউরোপের ক্রেতারা দ্রুত জায়গা করে নিচ্ছেন। এটা কোনো সাময়িক ওঠানামা নয়, বরং থাইল্যান্ডের তৃতীয় বৃহত্তম সম্পত্তি বাজারের গঠনগত পরিবর্তন, যা নতুন করে ভাবার সুযোগ তৈরি করছে।

সংক্ষেপে মূল তথ্য

• মিয়ানমারের ক্রেতারা এখন চিয়াং মাইয়ের কনডো বাজারের একটি গুরুত্বপূর্ণ অংশ, তাদের ক্রয় বেড়েছে ৪২.৯%
• আমেরিকান ক্রেতাদের কার্যকলাপ বেড়েছে ২৩.৮%, যা উত্তর আমেরিকার আগ্রহ বৃদ্ধির ইঙ্গিত দেয়
• ইউরোপীয় বিনিয়োগকারীরা বাজারকে বৈচিত্র্যময় করছেন: ইতালীয় ক্রয় বেড়েছে ২০০%, ডাচ ক্রয় ৫০%
• চীনা চাহিদা কমছে, বছরের পর বছর ধরে চিয়াং মাইতে থাকা মূল ভূখণ্ডের চীনা ক্রেতাদের প্রায়-একচেটিয়া দাপটের অবসান ঘটছে
• ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকে চিয়াং মাইতে বিদেশি হস্তান্তর দাঁড়িয়েছে ১৯৯ ইউনিট, মূল্য ৫৬৬ মিলিয়ন বাথ, যা ইউনিট সংখ্যায় ১৭.৮% এবং মূল্যে ৪১.৯% বার্ষিক বৃদ্ধি
• চিয়াং মাইয়ের কনডো দাম ফুকেটের তুলনায় ২ থেকে ৩ গুণ কম, যা নতুন ধরনের ক্রেতাদের আকৃষ্ট করছে

চীনা ক্রেতারা কেন কমছেন, কিন্তু এখনও শীর্ষে কেন

মানি অ্যান্ড ব্যাংকিং ম্যাগাজিনের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকে চিয়াং মাইতে চীনারা এখনও ৯২টি ইউনিট এবং ২৬৪ মিলিয়ন বাথ মূল্যের কনডো কিনে শীর্ষে আছেন (গড় ইউনিটপ্রতি ২.৯ মিলিয়ন বাথ)। কিন্তু তাদের আধিপত্য আগের মতো নেই। চীনের অর্থনৈতিক ধীরগতি বিদেশে পুঁজি প্রবাহ সীমিত করছে। বেইজিংয়ের কঠোর মুদ্রা নিয়ন্ত্রণ সীমান্ত-পার লেনদেনকে জটিল করে তুলছে। একই সাথে অনেক চীনা ক্রেতা এখন ব্যাংকক ও পাত্তায়ার দিকে ঝুঁকছেন, যেখানে অবকাঠামো বেশি উন্নত এবং ফ্লাইট সংযোগ সহজ।

চীনাদের পেছনে ঘনিষ্ঠভাবে আছে আমেরিকা, মিয়ানমার, তাইওয়ান, নেদারল্যান্ডস, ইসরায়েল, দক্ষিণ কোরিয়া, যুক্তরাজ্য, সিঙ্গাপুর ও কানাডা। পাঁচ বছর আগেও ক্রেতাদের এই তালিকা এতটা আন্তর্জাতিক দেখাত না।

মিয়ানমারের ক্রেতারা হঠাৎ কেন সক্রিয়

২০২১ সাল থেকে মিয়ানমারে চলমান অভ্যন্তরীণ সংঘাতের কারণে দেশটির ধনী নাগরিকরা প্রতিবেশী দেশে পুঁজি সরিয়ে নেওয়ার পথ খুঁজছেন। চিয়াং মাই মিয়ানমার সীমান্ত থেকে মাত্র প্রায় ১৫০ কিলোমিটার দূরে, ফলে এটি স্বাভাবিকভাবেই একটি পছন্দের গন্তব্য হয়ে উঠেছে। মিয়ানমারের ক্রেতারা সাধারণত মধ্যম থেকে নিম্ন মূল্য বিভাগে (১.৫ থেকে ৪ মিলিয়ন বাথ) কেনাকাটা করেন, যা স্টুডিও ও এক-বেডরুম কনডোর চাহিদাকে সমর্থন করছে, বাজারের উপরের স্তরের দাম না বাড়িয়েই।

আমেরিকান ও ইউরোপীয় ক্রেতারা কী খুঁজছেন

আমেরিকান ক্রয় বেড়েছে ২৩.৮%, যা নোম্যাড লিস্ট অনুযায়ী রিমোট-ওয়ার্কের জন্য বিশ্বের শীর্ষ পাঁচ শহরের একটি হিসেবে চিয়াং মাইয়ের অবস্থানের সাথে মিলে যায়। এদিকে ইতালীয় ক্রয় (কম ভিত্তি থেকে হলেও) ২০০% এবং ডাচ ক্রয় ৫০% বেড়েছে, যা ইউরোপীয় উপস্থিতি বিস্তৃত হওয়ার ইঙ্গিত দেয়।

দাম, আইনি নিয়ম ও ভাড়া আয়ের হিসাব

থাই আইন অনুযায়ী, ফ্রিহোল্ড মালিকানার অধীনে একটি কনডোমিনিয়ামের বিক্রয়যোগ্য এলাকার সর্বোচ্চ ৪৯% বিদেশিরা মালিকানায় নিতে পারেন, এই নিয়ম সব জাতীয়তার জন্য সমানভাবে প্রযোজ্য।

চিয়াং মাইয়ে কনডোর গড় দাম প্রতি বর্গমিটারে ৫০,০০০ থেকে ৮০,০০০ বাথ, যেখানে ফুকেটে তুলনীয় ইউনিটের দাম প্রতি বর্গমিটারে ১,২০,০০০ থেকে ২,০০,০০০ বাথ। স্থানীয় বাজার অনুমান অনুযায়ী, নিম্মান ও ওল্ড সিটির মতো কেন্দ্রীয় এলাকায় দীর্ঘমেয়াদি ইজারায় ভাড়া আয় বছরে ৫-৭% পর্যন্ত হতে পারে।

কোন এলাকা সবচেয়ে সম্ভাবনাময়

তিনটি এলাকায় বেশিরভাগ চাহিদা কেন্দ্রীভূত। নিম্মানহেমিন অনেকটা ব্যাংককের সুখুমভিতের মতো, ক্যাফে, কোওয়ার্কিং স্পেস আর তরুণ বাসিন্দাদের ঘনত্বের জন্য পরিচিত। ওল্ড সিটি স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার চাহিদা টানে। আর চিয়াং মাই বিশ্ববিদ্যালয় এলাকা শিক্ষার্থী ও শিক্ষকদের কাছ থেকে স্থিতিশীল ভাড়াটে প্রবাহ দেয়।

চিয়াং মাই নাকি ফুকেট

এই দুটি একেবারে ভিন্ন ধরনের বাজার। ফুকেট একটি রিসোর্ট বাজার, যেখানে মৌসুমি ওঠানামা বেশি এবং দাম প্রিমিয়াম মানের। নেশন থাইল্যান্ডের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের প্রথমার্ধে ব্যাং তাও ও চের্ং তালেতে বিদেশি ক্রেতারাই কনডো ক্রয়ের ৬৭% দখল করে আছেন। অন্যদিকে চিয়াং মাই একটি শহুরে বাজার, যেখানে সারা বছর চাহিদা তুলনামূলক স্থিতিশীল থাকে এবং প্রবেশমূল্য অনেক কম। যারা ঝুঁকি ছড়িয়ে রাখতে চান, তাদের জন্য দুই বাজারেই বিনিয়োগ বিবেচনা করা যুক্তিসঙ্গত। আমাদের থাইল্যান্ড সম্পত্তি টিম উভয় বাজারেই ক্রেতাদের সঠিক প্রকল্প বেছে নিতে সাহায্য করে থাকে।

চিয়াং মাইয়ের বদলে যাওয়া ক্রেতা-চিত্র শুধু একটা পরিসংখ্যান নয়। যারা ফুকেট আর পাত্তায়ার বাইরেও তাকাতে প্রস্তুত, তাদের জন্য থাইল্যান্ডের উত্তরের এই রাজধানী শহর কম প্রবেশমূল্য, বৈচিত্র্যময় বাড়তে থাকা চাহিদা এবং দক্ষিণের রিসোর্ট বাজারের সাথে প্রতিযোগিতামূলক ভাড়া আয় নিয়ে হাজির। মূল কথা হলো, প্রমাণিত চাহিদা আছে এমন এলাকা এবং প্রতিষ্ঠিত ডেভেলপারের প্রকল্প বেছে নেওয়া।

সূত্র: মানি অ্যান্ড ব্যাংকিং ম্যাগাজিন