চীনা ক্রেতাদের জায়গা কারা নিচ্ছে চিয়াং মাই কনডো মার্কেটে ২০২৬ সালে?

সরাসরি উত্তর

চিয়াং মাইয়ের কনডো মার্কেট আর একটি দেশের ওপর নির্ভরশীল নয়। মিয়ানমারের নাগরিকদের কেনাকাটা বেড়েছে ৪২.৯%, আমেরিকানদের ২৩.৮%, আর ইতালিয়ানদের চাহিদা তো একেবারে লাফিয়ে ২০০% বেড়ে গেছে (তথ্যসূত্র: Thailand Business News)। অন্যদিকে চীনা ক্রেতাদের কার্যক্রম ক্রমাগত কমছে। যারা থাইল্যান্ডে সম্পত্তি খুঁজছেন, তাদের জন্য এটি স্পষ্ট বার্তা: বৈচিত্র্যময় ক্রেতা-ভিত্তি একটি বাজারকে অনেক বেশি নিরাপদ করে তোলে।

বাংলাদেশি বা অন্য কোনো দেশের বিনিয়োগকারী যদি ফুকেটের পাশাপাশি থাইল্যান্ডের দ্বিতীয় বড় শহরের দিকে তাকান, তাহলে এই পরিসংখ্যানগুলো নজর কাড়বেই।

কেন চীনা ক্রেতারা পিছিয়ে পড়ছেন?

কয়েক বছর আগেও ২ থেকে ৫ মিলিয়ন বাথের সেগমেন্টে চীনা পুঁজিই ছিল সবচেয়ে প্রভাবশালী। কিন্তু চীনের অভ্যন্তরীণ অর্থনৈতিক অস্থিরতা এবং কঠোর মুদ্রা বিনিময় নিয়ন্ত্রণের কারণে অনেক বিনিয়োগকারী এখন নিজ দেশে বা হাইনানের মতো কাছাকাছি গন্তব্যে পুঁজি সরিয়ে নিচ্ছেন।

এই প্রবণতা কেবল চিয়াং মাইয়ে সীমিত নয়। ব্যাংককভিত্তিক REIC-এর প্রতিবেদন অনুযায়ী (Nation Thailand-এ প্রকাশিত), ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকে সারা থাইল্যান্ডে চীনা ক্রেতাদের কনডো ট্রান্সফার ইউনিট সংখ্যায় ৩৮.৮% এবং মূল্যে ৪২.৯% কমেছে। তার জায়গায় এগিয়ে এসেছে রাশিয়া (+৩৩%), ভারত (+৪০%), অস্ট্রেলিয়া (+৩৬.১%), জার্মানি (+১৭.৪%) এবং যুক্তরাজ্য (+১৩%)।

কারা এখন চিয়াং মাইয়ে জায়গা নিচ্ছেন?

• মিয়ানমার থেকে ক্রেতাদের কার্যক্রম বেড়েছে ৪২.৯%, তারা এখন শহরের সবচেয়ে বড় বিদেশি ক্রেতা গোষ্ঠী। মিয়ানমারের রাজনৈতিক অস্থিরতার কারণে সেখানকার সচ্ছল নাগরিকরা নিরাপদ আশ্রয় খুঁজছেন, আর চিয়াং মাই সীমান্ত থেকে মাত্র ১৫০ কিলোমিটার দূরে
• আমেরিকান ক্রেতাদের আগ্রহ বেড়েছে ২৩.৮%
• ইতালিয়ান ক্রেতাদের চাহিদা বেড়েছে ২০০%, ডাচ ক্রেতাদের ৫০%
• করোনা-পরবর্তী রিমোট ওয়ার্কের প্রবণতা পশ্চিমা ফ্রিল্যান্সারদের চিয়াং মাইয়ে আকৃষ্ট করছে; Nomad List-এ শহরটি ডিজিটাল নোম্যাডদের জন্য বিশ্বের সেরা পাঁচ শহরের তালিকায় রয়েছে

দাম, আইন ও রেন্টাল ইল্ড: যা জানা জরুরি

• থাইল্যান্ডের কনডোমিনিয়াম আইন (B.E. ২৫২২) অনুযায়ী কোনো প্রকল্পে বিদেশিরা সর্বোচ্চ ৪৯% ইউনিটের মালিক হতে পারেন। চিয়াং মাইয়ের বেশিরভাগ প্রকল্পেই এই কোটা এখনও পূর্ণ হয়নি
• নতুন প্রকল্পে প্রতি বর্গমিটারের গড় দাম ৪৫,০০০ থেকে ৭০,০০০ বাথ, যা তুলনামূলক ফুকেট প্রকল্পের চেয়ে ২ থেকে ৩ গুণ কম
• দীর্ঘমেয়াদি ভাড়ায় গড় রেন্টাল ইল্ড বছরে ৫-৭%, যা ব্যাংককের বহিরাঞ্চলের এলাকাগুলোর সমতুল্য
• থাইল্যান্ড ট্যুরিজম অথরিটির (২০২৪) তথ্য অনুযায়ী চিয়াং মাইয়ে প্রতি বছর ১ কোটির বেশি পর্যটক আসেন, যা স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার চাহিদা ধরে রাখছে
• ২০২৪ সাল থেকে নির্মাণাধীন নতুন আন্তর্জাতিক বিমানবন্দর টার্মিনালের ফলে যাত্রী ধারণক্ষমতা বেড়ে ২ কোটিতে পৌঁছাবে
• নিম্মানহেমিন ও ওল্ড সিটির মতো কেন্দ্রীয় এলাকায় গত তিন বছরে কনডো মূল্য অনুমানিক ১২-১৮% বেড়েছে

চিয়াং মাই বনাম ফুকেট: বিনিয়োগের হিসাব

ফুকেট এখনও শিরোনাম দখল করে রাখে, কিন্তু ভালো লোকেশনে একটি স্টুডিওর প্রবেশমূল্য এখন ৪০ থেকে ৮০ লাখ বাথ ছুঁয়েছে। সেখানে চিয়াং মাইয়ে তুলনীয় ইউনিটের দাম ১৫ থেকে ৩০ লাখ বাথ। রেন্টাল ইল্ড প্রায় একই রকম, কিন্তু ল্যান্ডলর্ডদের মধ্যে প্রতিযোগিতা তুলনামূলক কম।

ফুকেট এখনও রাশিয়ান ক্রেতাদের কাছে ট্রান্সফার-মূল্যের দিক থেকে শীর্ষ গন্তব্য। Bangkok Post-এ প্রকাশিত REIC তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬-এর প্রথম প্রান্তিকে রাশিয়ান ক্রেতারা ফুকেটে ১৫৬টি ইউনিটে ১০৬ কোটি বাথ ব্যয় করেছেন, যা তাদের সারা থাইল্যান্ডের মোট ট্রান্সফার-মূল্যের ৬৪%।

একাধিক দেশ থেকে ক্রেতা আসা মানে হলো লিকুইডিটি বাড়া। যখন একটি বাজার একক জাতীয়তার ওপর নির্ভরশীল থাকে, তখন মুদ্রা নিয়ন্ত্রণ কঠোর হলে বা রাজনৈতিক পরিবর্তন হলে হঠাৎ চাহিদা ধসে পড়তে পারে। চিয়াং মাই এখন পাঁচ-ছয়টি সক্রিয় ক্রেতা গোষ্ঠীর ওপর দাঁড়িয়ে থাকায় এই ঝুঁকি অনেকটাই কমে এসেছে।

ঝুঁকিগুলো উপেক্ষা করা যাবে না

চিয়াং মাই একটি ঋতুনির্ভর বাজার। ফেব্রুয়ারি থেকে এপ্রিল মাসে শহরটি ধোঁয়াশা মৌসুম (হেজ সিজন) মোকাবিলা করে, যা এই সময়ে স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার আকর্ষণ কমিয়ে দেয়। এছাড়া প্রপার্টি ম্যানেজমেন্ট অবকাঠামো ফুকেটের তুলনায় এখনও কম বিকশিত, ফলে নির্ভরযোগ্য ম্যানেজমেন্ট কোম্পানি খুঁজে নিতে সতর্ক যাচাই-বাছাই প্রয়োজন। ব্যাংকক থেকে পরিকল্পিত হাই-স্পিড রেল ও বিমানবন্দর সম্প্রসারণ ভবিষ্যতে যোগাযোগ সহজ করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

FAQ

চিয়াং মাইয়ে কেন চীনা ক্রেতারা পিছিয়ে পড়ছেন?

মূল কারণ চীনের কঠোর মুদ্রা বিনিময় নিয়ন্ত্রণ এবং দেশীয় অর্থনীতির মন্থরতা। অনেক বিনিয়োগকারী এখন পুঁজি দেশের অভ্যন্তরে বা হাইনানের মতো কাছাকাছি গন্তব্যে সরিয়ে নিচ্ছেন।

বিদেশি নাগরিক কি চিয়াং মাইয়ে কনডো সম্পূর্ণ মালিকানায় (ফ্রিহোল্ড) কিনতে পারেন?

হ্যাঁ। কনডোমিনিয়াম আইন B.E. ২৫২২ অনুযায়ী বিদেশি নাগরিক ফ্রিহোল্ড মালিকানায় ইউনিট কিনতে পারেন, যদি প্রকল্পে বিদেশি মালিকানার মোট পরিমাণ ৪৯% অতিক্রম না করে। অর্থ বিদেশ থেকে ট্রান্সফার করতে হবে এবং তা Foreign Exchange Transaction (FET) ফর্মে নথিভুক্ত করতে হবে।

চিয়াং মাইতে ২০২৬ সালে গড় কনডো দাম কত?

নিম্মানহেমিনের নতুন প্রকল্পে ২৫-৩৫ বর্গমিটারের একটি স্টুডিওর দাম ১৮ থেকে ৩৫ লাখ বাথ। কেন্দ্রের বাইরে দাম শুরু হয় ১২ লাখ বাথ থেকে।

চিয়াং মাই নাকি ফুকেট, কোনটি বিনিয়োগের জন্য ভালো?

ফুকেট প্রমাণিত ও অত্যন্ত লিকুইড বাজার, কিন্তু প্রবেশমূল্য বেশি। চিয়াং মাই এখনও বিকাশমান, প্রবেশমূল্য কম এবং মূলধন বৃদ্ধির সম্ভাবনা বেশি। সিদ্ধান্তটি নির্ভর করে আপনার লক্ষ্যের ওপর, স্থিতিশীল আয় নাকি মূলধন বৃদ্ধি।

সূত্র: Nation Thailand

থাইল্যান্ডে সম্পত্তি বিনিয়োগ নিয়ে আরও জানতে চাইলে থাইল্যান্ড সম্পত্তির বিশেষজ্ঞ দল আপনাকে সঠিক প্রকল্প বেছে নিতে সাহায্য করতে প্রস্তুত।