ব্যাংককের 'কলাগাছ ফাঁক' বন্ধ: জমিতে বিনিয়োগকারীদের জন্য কী বার্তা

ব্যাংককে বহু বছর ধরে সিলম বা সাথর্নের মতো এলাকায় দামি জমির মালিকরা কয়েকটা কলাগাছ বা লেমনগ্রাস লাগিয়ে সেই জমি 'কৃষিজমি' হিসেবে নিবন্ধন করাতেন। ফল হিসেবে বাণিজ্যিক জমির তুলনায় ৫ থেকে ১০ গুণ কম কর দিতে হতো তাদের। এখন ব্যাংকক মহানগর কর্তৃপক্ষ (BMA) এই ফাঁক বন্ধ করার প্রস্তাব দিয়েছে, আর এর প্রভাব পড়বে থাইল্যান্ডে জমি রাখা বা রাখতে চাওয়া প্রতিটি বিদেশি বিনিয়োগকারীর ওপরেও।\n\nসংক্ষেপে বললে: ব্যাংককের কেন্দ্রীয় এলাকায় থাকা 'কৃষিজমি' নামধারী প্লটগুলোর ওপর কর তিনগুণ পর্যন্ত বাড়ানোর প্রস্তাব দিয়েছে BMA, যা ২০২৭ অর্থবছর থেকে কার্যকর হতে পারে। এতে বাণিজ্যিক ও কৃষি জমির করের ফারাক অনেকটাই কমে আসবে, যা এতদিন প্লট-মালিকদের জন্য বিশাল সঞ্চয়ের উৎস ছিল।\n\nযারা ফুকেট বা থাইল্যান্ডের অন্য অংশে সম্পত্তি খুঁজছেন, তাদের জন্যও এই খবর গুরুত্বপূর্ণ, কারণ এটা বোঝায় থাই কর ব্যবস্থা ধীরে ধীরে আরও বাস্তবসম্মত ও স্বচ্ছ হচ্ছে।\n\n## কেন এই 'কলাগাছ ফাঁক' এতদিন কাজ করেছে\n\n২০২০ সালে কার্যকর হওয়া Land and Building Tax Act B.E. 2562 অনুযায়ী জমির কর চার শ্রেণিতে ভাগ করা হয়েছে, আবাসিক, কৃষি, বাণিজ্যিক ও ফাঁকা জমি। এর মধ্যে কৃষি শ্রেণির কর সবচেয়ে কম, ৭৫ মিলিয়ন বাথ পর্যন্ত মূল্যের জমির জন্য মাত্র ০.০১% থেকে শুরু হয়, যেখানে বাণিজ্যিক জমির কর শুরুই হয় ০.৩% থেকে এবং ধাপে ধাপে বাড়ে।\n\nবাজার সূত্রের অনুমান, ব্যাংককের প্রাইম লোকেশনে শত শত প্লট, ১ থেকে ২০ রাই মাপের, আনুষ্ঠানিকভাবে কৃষিজমি হিসেবে নিবন্ধিত আছে। সুখুমভিট সোই ১-৬৩ এলাকায় নির্ধারিত জমির মূল্য প্রতি স্কয়ার ওয়া ৮,০০,০০০ থেকে ১৫,০০,০০০ বাথ পর্যন্ত (Treasury Department-এর ২০২৪-২০২৭ পুনর্মূল্যায়ন অনুযায়ী)। ভাবুন তো, এত দামি জমিতে 'কৃষিকাজ' দেখিয়ে করের হার ১০ ভাগের এক ভাগে নামিয়ে আনা, ঠিক এই ফাঁকটাই এতদিন ব্যবহার হয়ে আসছিল।\n\n## কর কতটা বাড়ছে, সংখ্যায় দেখুন\n\n| বিষয় | বর্তমান অবস্থা | প্রস্তাবিত পরিবর্তন |\n|---|---|---|\n| কৃষিজমির প্রাথমিক কর হার | ০.০১% (সর্বোচ্চ ০.১০%) | ০.০৩% থেকে ০.১২% |\n| প্রতি মিলিয়ন বাথে কর (আনুমানিক) | প্রায় ১০০ বাথ | প্রায় ৩০০ বাথ |\n| বাণিজ্যিক জমির কর হার | ০.৩% থেকে ০.৭% | অপরিবর্তিত |\n| ১০ কোটি বাথ মূল্যের প্লটে বার্ষিক সঞ্চয় (ফাঁক ব্যবহারে) | ৫,০০,০০০ থেকে ৭,০০,০০০ বাথ | ধীরে ধীরে কমবে |\n\nঅর্থাৎ শুরুর কর হারই কার্যত তিনগুণ হয়ে যাচ্ছে, প্রতি মিলিয়ন বাথ জমির মূল্যে কর প্রায় ১০০ বাথ থেকে বেড়ে ৩০০ বাথে দাঁড়াবে (সূত্র: Nation Thailand)। যাদের প্লটের মূল্য ২০ কোটি বাথ, তাদের ক্ষেত্রে বছরে ১০ লাখ বাথেরও বেশি সাশ্রয় এতদিন হতো, যা এখন কার্যত শেষ হতে চলেছে।\n\n## কারা সবচেয়ে বেশি প্রভাবিত হবেন\n\nBMA-র লক্ষ্য মূলত সিলম, সাথর্ন, সুখুমভিট, প্লয়েনচিত ও রাচাদামরি এলাকার ফাঁকা বা 'ছদ্ম-কৃষি' প্লটের মালিকরা। এই এলাকাগুলোই BTS ও MRT লাইন ঘেঁষে অবস্থিত সবচেয়ে দামি জমির জায়গা, আর এখানেই কৃষি ও বাণিজ্যিক করের ফারাক সবচেয়ে বেশি ফায়দা দিয়েছে 'অপ্টিমাইজারদের'।\n\nবিদেশি নাগরিকরা থাইল্যান্ডে সরাসরি জমির মালিক হতে পারেন না (Land Code, Section 86 অনুযায়ী)। তাই এই পরিবর্তন সরাসরি প্রভাবিত করবে তাদের, যারা থাই কোম্পানির মাধ্যমে জমির মালিকানা রাখেন বা দীর্ঘমেয়াদি লিজে জমি ব্যবহার করছেন। যদি আপনি এমন কোনো কোম্পানির অংশীদার হয়ে থাকেন, তাহলে এই কর বৃদ্ধি সরাসরি আপনার পরিচালন ব্যয় বাড়াবে।\n\nBMA একই সঙ্গে নজরদারিও কড়া করছে, কৃষিজমি হিসেবে নিবন্ধিত প্লটে সত্যিকারের বাণিজ্যিক চাষাবাদ হচ্ছে কিনা তা যাচাই করবে, শুধু দেখানোর জন্য কয়েকটা গাছ লাগালে চলবে না (Bangkok Post)। এই পদক্ষেপ থেকেই বোঝা যায়, শহর কর্তৃপক্ষ ব্যাপারটাকে কতটা গুরুত্ব দিচ্ছে। BMA-র নিজস্ব ২০২৫ সালের কর আদায়ের লক্ষ্যমাত্রাই ছিল ৩৭০০ কোটি বাথ (37 billion baht), তাই রাজস্ব বাড়ানোর একটা স্পষ্ট প্রণোদনাও তাদের আছে।\n\n## সময়সীমা এবং বাজারে সম্ভাব্য প্রভাব\n\nপ্রস্তাবটি এখনও অর্থ মন্ত্রণালয়ের সঙ্গে সমন্বয়ের পর্যায়ে আছে। বর্তমান পরিকল্পনা অনুযায়ী, ২০২৬ সালের শেষ নাগাদ এটি অনুমোদিত হতে পারে এবং ২০২৭ অর্থবছর থেকে পূর্ণাঙ্গভাবে কার্যকর হওয়ার কথা। তবে রাজনৈতিক প্রক্রিয়ার ওপর নির্ভর করে সঠিক তারিখ কিছুটা এদিক-ওদিক হতে পারে।\n\nফাঁকা জমির ওপর করচাপ বাড়ায় ইতিমধ্যে উন্নয়ন-প্রস্তুত জমির সরবরাহ ২০২৪-২০২৫ সালে ১২-১৫% বেড়েছে, এমনটাই বলছে AREA (Agency for Real Estate Affairs)-এর তথ্য। অর্থাৎ প্রভাব ইতিমধ্যে বাজারে দেখা যাচ্ছে।\n\nআমার মূল্যায়ন বলছে, এর প্রভাব দুই ধাপে আসবে। প্রথমে কিছু মালিক প্লট বিক্রির জন্য বাজারে ছাড়বেন, যা স্বল্পমেয়াদে দাম কিছুটা নরম করতে পারে বা মূল্যবৃদ্ধির গতি কমাতে পারে। মধ্যমেয়াদে, বেশি উন্নয়ন প্রকল্প শুরু হওয়ায় কন্ডোমিনিয়াম ও বাণিজ্যিক স্পেসের সরবরাহ বাড়বে, যা বাজারকে স্থিতিশীল করতে সহায়ক হবে।\n\nবড় জমির মালিক, যেমন Crown Property Bureau বা Sirivadhanabhakdi এবং Chirathivat পরিবার, দীর্ঘমেয়াদি কৌশলে চলে, তাই কয়েক লাখ বাথ কর বাড়লেই তারা সম্পদ ছেড়ে দেবে না। কিন্তু মাঝারি বা ছোট মাপের মালিক যারা স্রেফ ফাটকা উদ্দেশ্যে জমি ধরে রেখেছেন, তারা হয়তো ধীরে ধীরে বেরিয়ে আসার পথ খুঁজবেন।\n\n## কেনার আগে কীভাবে জমির কর-স্ট্যাটাস যাচাই করবেন\n\nথাইল্যান্ডে জমি বা প্লট কেনার পরিকল্পনা থাকলে বিক্রেতার কাছ থেকে চানোট (Chanote) দলিল এবং সর্বশেষ জমির কর রসিদ চেয়ে নিন। এই রসিদেই স্পষ্ট লেখা থাকে জমিটি ফাঁকা, কৃষি, আবাসিক নাকি বাণিজ্যিক শ্রেণিতে নিবন্ধিত। পাশাপাশি BMA-র নগর পরিকল্পনা বিভাগে (Department of City Planning) গিয়ে জোনিং যাচাই করে নেওয়াও বুদ্ধিমানের কাজ। থাইল্যান্ড সম্পত্তি-তে আমরা ক্রেতাদের এই ধরনের নথিপত্র যাচাইয়ে সহায়তা করে থাকি, যাতে কেনার পর আচমকা কর-সংক্রান্ত ঝামেলায় পড়তে না হয়।\n\n## অফিস ভাড়া বা কন্ডো কেনার সঙ্গে কি সম্পর্ক আছে\n\nপরোক্ষভাবে হ্যাঁ। বাণিজ্যিক ভবনের মালিকরা যদি পাশের জমিকে কৃষি দেখিয়ে কর কমাতে না পারেন, তাহলে তাদের পরিচালন ব্যয় বাড়বে, আর এর একাংশ ভাড়াটেদের ওপর চাপানো হতে পারে, বিশেষত গ্রেড বি ও সি ধরনের অফিস স্পেসে।\n\nকন্ডোমিনিয়ামের কর অবশ্য আলাদাভাবে আবাসিক হারে হিসাব হয়, তাই সরাসরি সম্পর্ক নেই। তবে জমির সরবরাহ বাড়লে ব্যাংককের কেন্দ্রস্থলে নতুন প্রকল্প আরও বেশি আসতে পারে, যা ক্রেতাদের জন্য বেশি বিকল্প এবং প্রতিযোগিতামূলক দামের সুযোগ তৈরি করবে।\n\n## শেষ কথা\n\nব্যাংককের এই কর সংস্কার আসলে কোনো আকস্মিক ধাক্কা নয়, বরং একটা স্বাভাবিকীকরণ প্রক্রিয়া। শহরটি এখন জমির প্রকৃত ব্যবহারের সঙ্গে নিয়মকে মিলিয়ে নিচ্ছে। যারা ফাটকা কৌশলের বদলে প্রকৃত রিটার্নের ভিত্তিতে সম্পদ বেছে নেন, তাদের জন্য এটা একটা ইতিবাচক সংকেত, বাজার ক্রমশ স্বচ্ছ হয়ে উঠছে।\n\nথাইল্যান্ডে সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করতে আগ্রহী? আমাদের বিশেষজ্ঞ দল আপনার জন্য উপযুক্ত সম্পত্তি খুঁজে পেতে সাহায্য করতে প্রস্তুত।\n\nসূত্র: Nation Thailand