ব্যাংককের ২০২৬ সিটি প্ল্যান: বিনিয়োগের কেন্দ্র কেন আবার শহরের মাঝখানে ফিরছে

ধরুন আপনি দুই বছর আগে ব্যাংককের শহরতলিতে একটা কনডো কিনেছিলেন, কম দামে ভালো ডিল ভেবে। এখন হঠাৎ শোনা যাচ্ছে, শহরের নিয়মকানুন বদলে যাচ্ছে এবং পুরো বাজারের গতিপথ উল্টে যেতে পারে। এটাই এখন ব্যাংককের বাস্তবতা।

সংক্ষেপে বলতে গেলে: ব্যাংককের সংশোধিত কম্প্রিহেনসিভ প্ল্যান (২০২৬) শহরের কেন্দ্রে উঁচু ভবন নির্মাণের অনুমতি বাড়াচ্ছে, বিশেষ করে BTS ও MRT স্টেশনের আশপাশে। ফলে ক্রেতাদের চাহিদা শহরতলি থেকে সরে কেন্দ্রের দিকে ফিরে আসছে, আর KKP Research-এর হিসাবে নতুন চাহিদার প্রায় ৩০% পর্যন্ত এই স্থানান্তর ঘটতে পারে। এটা কোনো ধারণামাত্র নয়, বরং এপ্রিল ৯, ২০২৬-এ আনুষ্ঠানিকভাবে অনুমোদিত নীতিগত সিদ্ধান্ত, যা Nation Thailand-এর প্রতিবেদন অনুযায়ী প্রায় সেপ্টেম্বর ২০২৭ নাগাদ আইনি কার্যকারিতা পাবে।

কেন এই পরিবর্তন হচ্ছে

গত পাঁচ বছর ধরে ব্যাংককের শহরতলির প্রকল্পগুলো মূলত কম দামের সুবিধায় ক্রেতা টেনেছে। কিন্তু নতুন প্ল্যানে শহরের কেন্দ্রে হাই-রাইজ জোনিং, বর্ধিত ট্রানজিট নেটওয়ার্ক এবং ডেভেলপারদের জন্য কর সুবিধা যুক্ত হচ্ছে। বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ হলো মাক্কাসান স্টেশন, খলং তোই বন্দর এবং ওয়ান ব্যাংকক প্রকল্প ঘিরে থাকা এলাকাগুলো, যেগুলোকে মাস-ট্রানজিট করিডোর বরাবর ঘন, মিশ্র ব্যবহারের উন্নয়নের কেন্দ্র বানানো হচ্ছে।

দ্রুত জানার তথ্য

• শহরের কেন্দ্র (সুখুমভিট, সিলম, সাথর্ন) এলাকায় প্রতি বর্গমিটার গড় দাম ১,৫০,০০০-২,৫০,০০০ থাই বাত, আর শহরতলিতে তা মাত্র ৬০,০০০-৯০,০০০ থাই বাত
• নন্টাবুরি, পাথুম থানি ও সমুত প্রাকানের মতো শহরতলির বাজারে ৫-১০% মূল্য সংশোধন হতে পারে বলে ধারণা
• KKP Research-এর প্রক্ষেপণ: নতুন চাহিদার ৩০% পর্যন্ত শহরতলি থেকে সরে কেন্দ্রে ফিরতে পারে
• MRTA-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০২৮ সালের মধ্যে মিলিত MRT ও BTS লাইনের দৈর্ঘ্য দাঁড়াবে ৫৫৩ কিমি
• শহরতলিতে সম্পত্তি থাকা বিনিয়োগকারীদের এখনই লাভ বুক করা বা নতুন ট্রানজিট হাবের কাছাকাছি এলাকায় পুনর্বিন্যাসের কথা ভাবা উচিত

বাজারের প্রেক্ষাপট: সংখ্যায় কী দেখাচ্ছে

ব্যাংককের কম্প্রিহেনসিভ প্ল্যান সাধারণত প্রতি ৫-৭ বছর পরপর হালনাগাদ হয়। ২০১৩ সাল থেকে কার্যকর আগের সংস্করণটিই শহরতলির সম্প্রসারণের ঢেউ তৈরি করেছিল। থাইল্যান্ডের ন্যাশনাল স্ট্যাটিস্টিক্যাল অফিসের হিসাবে, গ্রেটার ব্যাংককের জনসংখ্যা এখন ১ কোটি ৭ লক্ষের বেশি, যার মধ্যে প্রায় ৫৫ লক্ষ মানুষ শহরের প্রশাসনিক সীমানার বাইরে বাস করেন।

CBRE থাইল্যান্ডের তথ্য বলছে, ২০২৫ সালে ব্যাংককের শহরতলিতে নতুন কনডোমিনিয়াম লঞ্চ ১৮% বেড়েছিল, কিন্তু বিক্রি সেই গতির সঙ্গে তাল মেলাতে পারেনি, ফলে অবিক্রিত ইনভেন্টরি পৌঁছেছে ৩৮%-এ। অন্যদিকে নতুন প্ল্যান মাস-ট্রানজিট স্টেশন থেকে ৫০০ মিটারের মধ্যে থাকা জমির জন্য উচ্চতর ফ্লোর এরিয়া রেশিও (FAR) চালু করছে, অর্থাৎ কেন্দ্রীয় এলাকায় আবাসিক নির্মাণের সুযোগ উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়বে।

ভাড়া থেকে আয়ের দিক থেকেও পার্থক্য স্পষ্ট: কেন্দ্রীয় ব্যাংককে বার্ষিক ভাড়া ফলন ৪.৫-৬%, শহরতলিতে যা মাত্র ৩-৪%। এছাড়া থাই সরকার ৭০ লক্ষ থাই বাত পর্যন্ত মূল্যের সম্পত্তির জন্য কমানো ট্রান্সফার ফি (২%-এর বদলে ১%) এবং মর্টগেজ নিবন্ধন ফি (১%-এর বদলে ০.০১%) ২০২৬ সালের শেষ পর্যন্ত বহাল রেখেছে। অরেঞ্জ লাইন (পূর্ব-পশ্চিম), যার দৈর্ঘ্য ৩৫.৯ কিমি, ২০২৮ সালে চালু হওয়ার কথা এবং এটি এতদিন বিচ্ছিন্ন থাকা কেন্দ্রীয় এলাকাগুলোকে যুক্ত করবে।

কারা লাভবান হবেন, কারা ঝুঁকিতে

যাঁদের সম্পত্তি মাস-ট্রানজিট স্টেশন থেকে দূরে এবং অকুপেন্সি রেট ৮০%-এর নিচে, তাঁদের জন্য এখনই লাভ বুক করা যুক্তিসঙ্গত হতে পারে। বিপরীতে, অরেঞ্জ লাইন বা পিংক লাইনের মতো আসন্ন রুটের কাছাকাছি সম্পত্তির দাম বাড়ার সম্ভাবনা বেশি।

সবচেয়ে বেশি লাভবান হতে পারে ফ্রায়া থাই, রামা IX, পেচবুরি এবং ভবিষ্যতের অরেঞ্জ লাইন ঘেঁষা এলাকাগুলো। সুখুমভিট সোই ১-৩৯, সাথর্ন, সিলমের মতো প্রচলিত প্রাইম লোকেশনগুলোর দাম ইতিমধ্যেই পুরোপুরি প্রতিফলিত, তাই সেখানে বার্ষিক বৃদ্ধি তুলনামূলক কম, মাত্র ২-৩%।

বিদেশিদের জন্য কী প্রযোজ্য

বিদেশি নাগরিকরা ফ্রিহোল্ডে কনডোমিনিয়াম কিনতে পারেন, তবে শর্ত হলো প্রকল্পের বিদেশি মালিকানার কোটা (মোট ফ্লোর এরিয়ার সর্বোচ্চ ৪৯%) পূর্ণ না হওয়া। অর্থ অবশ্যই বিদেশ থেকে ট্রান্সফার করতে হবে এবং তা FET ফর্মে (আগে যেটি Thor Tor 3 নামে পরিচিত ছিল) নথিভুক্ত করতে হবে।

চুলালংকর্ন বিশ্ববিদ্যালয়ের গবেষণা বলছে, ঐতিহাসিকভাবে প্রতিটি নতুন BTS বা MRT স্টেশন চালুর পর আশপাশের ১ কিমি ব্যাসার্ধের মধ্যে বাড়ির দাম ৩-৫ বছরে ১০-২৫% বেড়েছে। নতুন সিটি প্ল্যান স্টেশনের কাছাকাছি উচ্চতা-সীমা তুলে দিয়ে এই প্রভাব আরও জোরদার করছে।

বাজেট কেমন হওয়া উচিত

BTS স্টেশনের কাছে নতুন প্রকল্পে ২৫-৩০ বর্গমিটারের একটি স্টুডিও সাধারণত ৩৫-৬০ লক্ষ থাই বাত-এ পাওয়া যায়। এক-বেডরুমের ইউনিট (৩৫-৪৫ বর্গমিটার) শুরু হয় প্রায় ৫০ লক্ষ থাই বাত থেকে।

শেষ কথা

ব্যাংককের নতুন সিটি প্ল্যান কোনো কাগুজে নীতি নয়, এটি একটি স্পষ্ট বাজার সংকেত যা রাজধানীর বিনিয়োগ মানচিত্র নতুন করে আঁকছে। বৃহৎ বাজার এই পরিবর্তন বুঝে ওঠার আগেই যাঁরা অবস্থান নেবেন, তাঁরাই সেরা প্রবেশমূল্য পাবেন। নীতি একটাই: বিপণনের প্রচারপত্র নয়, ট্রানজিট অবকাঠামো অনুসরণ করুন। প্রসঙ্গত, থাইল্যান্ডের সম্পত্তি বাজারের বৃহত্তর গতিপ্রকৃতি বোঝার জন্য বলা যায়, ফুকেটের ব্যাং তাও এলাকায় কনডোমিনিয়ামের গড় দাম ইতিমধ্যে পৌঁছেছে ২,৮৩,৯৭৫ থাই বাত/বর্গমিটার-এ, যা দেখায় ট্রানজিট ও অবকাঠামোর গল্প কীভাবে রাজধানীর বাইরেও দামের চিত্র বদলে দিতে পারে। থাইল্যান্ড সম্পত্তির টিম চাইলে এই পরিবর্তনের সময় সঠিক অবস্থান বাছাইয়ে সহায়তা করতে পারে।

সূত্র: Nation Thailand