AI দিয়ে সম্পত্তির দাম যাচাই: ৯৭% নির্ভুলতা কি সত্যি, নাকি স্রেফ বিজ্ঞাপনী কথা?

ধরুন আপনি ফুকেটে ৩০ লাখ ডলারের একটা ভিলা কেনার কথা ভাবছেন, আর একটা AI টুল বলে দিল দামটা ঠিকই আছে। এই তথ্যের ওপর কতটা ভরসা করা যায়? উত্তরটা জানলে অবাক হবেন, কারণ এই দামের ভিলার ক্ষেত্রে AI-এর ভুলের পরিমাণ ১০-২০% পর্যন্ত হতে পারে, অর্থাৎ ৩ থেকে ৬ লাখ ডলারের অনিশ্চয়তা। বাংলাদেশি বা প্রবাসী বিনিয়োগকারীদের জন্য এই ফারাকটা কোনো ছোটখাটো ব্যাপার নয়, বরং পুরো বিনিয়োগ পরিকল্পনাকেই ঘুরিয়ে দিতে পারে।

পাঁচ বছর আগেও অটোমেটেড ভ্যালুয়েশন মডেল (AVM) নামের এই প্রযুক্তি দামের হিসেবে ১০-১৫% পর্যন্ত ভুল করত। এখন সাধারণ আবাসিক সম্পত্তির ক্ষেত্রে সেই ভুলের গড় হার নেমে এসেছে মাত্র ২-৩%-এ, যা প্রযুক্তির সত্যিকারের অগ্রগতির প্রমাণ। কিন্তু প্রশ্ন হলো, ঠিক কোথায় AI মানুষের বিকল্প হয়ে উঠেছে, আর কোথায় এর দুর্বলতা আপনার এক বছরের ভাড়া আয়ের সমান ক্ষতি করে দিতে পারে।

সংক্ষিপ্ত উত্তর

• ২০২৬ সালে সাধারণ আবাসিক সম্পত্তির জন্য AVM-এর গড় ভুলের হার ২-৩%, যা পাঁচ বছর আগে ছিল ১০-১৫%
• বিলাসবহুল সম্পত্তি (২০ লাখ ডলারের বেশি দামের) ক্ষেত্রে ভুলের পরিমাণ ১০-২০%, যা সাধারণ বাজারের তুলনায় অনেক বেশি
• বাণিজ্যিক ক্যাটাগরির মধ্যে মাল্টিফ্যামিলি সম্পত্তি সবচেয়ে নির্ভুল, নির্ভুলতা ৯৫-৯৭%
• অফিস রিয়েল এস্টেট পিছিয়ে আছে, নির্ভুলতা মাত্র ৮৮-৯৪%
• আমেরিকায় ১ কোটি ৪৬ লাখ সম্পত্তির বার্ষিক ১% বন্যার ঝুঁকি আছে, যা AI মডেল প্রায়ই হিসেবে ধরে না
• বন্যা-তথ্য প্রকাশের আইন নেই এমন উপকূলীয় এলাকায় সম্পত্তির দাম মোট ১২১-২৩৭ বিলিয়ন ডলার বেশি দেখানো হচ্ছে বলে ধারণা করা হয়

মূল তথ্যগুলো এক নজরে

• ২০২৬ সালে সাধারণ আবাসিক সম্পত্তির জন্য AVM-এর গড় ভুলের হার নেমে এসেছে ২-৩%-এ, যা পরিণত বাজারে মানুষের করা মূল্যায়নের প্রায় সমান।
• বিলাসবহুল বিভাগ এখনো একটা বড় দুর্বল জায়গা। ২০ লাখ ডলারের বেশি দামের সম্পত্তির ক্ষেত্রে অ্যালগরিদম ১০-২০% পর্যন্ত ভুল করে। কারণটা সহজ: এই ধরনের অনন্য সম্পত্তির তুলনামূলক তথ্য খুবই কম থাকে, আন্দামান সাগরের ভিউওয়ালা একটা ভিলা কার্যত অতুলনীয়।
• বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে ফলাফল অসম। মাল্টিফ্যামিলি সম্পত্তির নির্ভুলতা ৯৫-৯৭%, কারণ ভাড়ার আয়ের ধরন মোটামুটি একরকম। অফিসের ক্ষেত্রে এটা মাত্র ৮৮-৯৪%, কারণ ওয়ার্ক ফ্রম হোমের মতো বিষয়গুলো এখনো নির্ভরযোগ্যভাবে মডেল করা যাচ্ছে না।
• জলবায়ু ঝুঁকি একটা সত্যিকারের ফাঁক। ২০২৬ সালে শুধু আমেরিকাতেই প্রায় ১ কোটি ৪৬ লাখ সম্পত্তির বার্ষিক ১% বন্যার সম্ভাবনা আছে, অথচ AI ভ্যালুয়েশন টুল প্রায়ই এই বিষয়টা এড়িয়ে যায়, ফলে উপকূলীয় এলাকায় অনুমান করা হচ্ছে ১২১-২৩৭ বিলিয়ন ডলারের 'ওভারভ্যালুয়েশন বাবল'।
• ২০২৬ সালের ইন্ডাস্ট্রি ঐকমত্য স্পষ্ট: AVM প্রক্রিয়ার একটা সহায়ক টুল, মানুষের অভিজ্ঞতার বিকল্প নয়। চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত এখনো বিশেষজ্ঞের হাতেই থাকে।
• থাইল্যান্ড এক্ষেত্রে বিশেষভাবে জটিল একটা বাজার। এখানে কোনো একীভূত পাবলিক ট্রানজেকশন ডেটাবেস নেই, তথ্য বিভিন্ন প্রাদেশিক ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টে ছড়িয়ে থাকে, আর ফুকেটে একই সয়ের (গলি) মধ্যেই প্রতি বর্গমিটার দাম ৩-৪ গুণ পর্যন্ত আলাদা হতে পারে।
• চাহিদার প্রেক্ষাপটও নির্ভুলতাকে প্রভাবিত করে। ২০২৬ সালের প্রথমার্ধে ফুকেটের বাং তাও ও চের্ং তালে এলাকায় বিদেশি ক্রেতারা কন্ডো বিক্রির ৬৭% দখল করে নিয়েছেন, বাকি ৩৩% থাই ক্রেতাদের, আর ব্যাংককের কেন্দ্রীয় এলাকায় বিদেশি ক্রয় বেড়ে মোট লেনদেনের ৩২%-এ পৌঁছেছে, আগের বছরগুলোতে যা ছিল ১৮%। যেখানে তথ্য এমনিতেই কম আর বিক্ষিপ্ত, সেখানে এত বেশি আন্তর্জাতিক কর্মকাণ্ড হলে AVM-এর ভুলের হার আরও বাড়ে।

ধাপে ধাপে করণীয়

1. প্রথমে সম্পত্তির ধরন চিহ্নিত করুন। ৫ লাখ ডলারের নিচের একটা সাধারণ কন্ডোর জন্য AI ভ্যালুয়েশন ২-৩% ভুলের মার্জিন নিয়ে মোটামুটি নির্ভরযোগ্য একটা রেফারেন্স দেবে। ২০ লাখ ডলারের বেশি দামের ভিলার জন্য সরাসরি মানুষের করা অ্যাপ্রেইজালের ওপর নির্ভর করুন।
2. একই সঙ্গে অন্তত দুটি AVM সার্ভিস চালান। ফলাফল তুলনা করুন। যদি পার্থক্য ৫%-এর বেশি হয়, বুঝবেন ডেটা পুল যথেষ্ট নয় এবং হাতে-কলমে যাচাই দরকার।
3. জলবায়ু ঝুঁকি আলাদাভাবে যাচাই করুন। AI ভ্যালুয়েশন সাধারণত বন্যার সম্ভাবনা বাদ দিয়ে যায়। ফুকেট, হুয়া হিন বা পাতায়ার মতো উপকূলীয় সম্পত্তির জন্য স্থানীয় পৌরসভার কাছ থেকে ফ্লাড জোন ম্যাপ চেয়ে নিন। এটা বিনামূল্যে পাওয়া যায়।
4. আসল লেনদেনের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন। আপনার এজেন্টের কাছে গত ৬ মাসের ৩-৫টা সম্পন্ন হওয়া তুলনামূলক লেনদেনের হিসাব চান। থাইল্যান্ডে এই রেকর্ড থাকে ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টে (Krom Thi Din), অনুরোধ করলে পাওয়া যায়।
5. AI যা দেখতে পায় না, সেই স্থানীয় বিষয়গুলো মাথায় রাখুন। একটা পরিকল্পিত নতুন রাস্তা, রিজোনিং সিদ্ধান্ত, বা আশেপাশে একটা শপিং মল উঠলে দাম বদলে যায়, কিন্তু কোনো অ্যালগরিদম এসব দেখতে পায় না।
6. সরাসরি সম্পত্তি দেখতে যান। কোনো মডেলই সরাসরি পরিদর্শনের বিকল্প হতে পারে না। থাইল্যান্ডে সম্পত্তি দেখতে যাওয়ার পরিকল্পনা থাকলে আগে থেকে থাকার ব্যবস্থা করে নিন, যাতে ২-৩ দিনের মধ্যে কয়েকটা বিকল্প ঘুরে দেখতে পারেন।
7. পেশাদার অ্যাপ্রেইজাল করিয়ে নিন। ১ কোটি থাই বাথের (২ লাখ ৮০ হাজার ডলার+) বেশি দামের সম্পত্তির জন্য একজন সার্টিফায়েড থাই অ্যাপ্রেইজারের স্বাধীন মূল্যায়নের খরচ পড়ে ১০,০০০-৩০,০০০ থাই বাথ, যা AI-এর ভুলের কারণে কয়েক লাখ টাকার ক্ষতি এড়াতে খুবই সামান্য খরচ।

সাধারণ জিজ্ঞাসা

২০২৬ সালে AI প্রপার্টি ভ্যালুয়েশন কতটা নির্ভুল?

সাধারণ আবাসিক সম্পত্তির ক্ষেত্রে গড় ভুলের হার ২-৩%। ২০ লাখ ডলারের বেশি দামের সম্পত্তিতে এটা বেড়ে ১০-২০% পর্যন্ত হয়। নির্ভুলতা মূলত নির্ভর করে ওই এলাকায় কতটা তুলনামূলক লেনদেনের তথ্য পাওয়া যায় তার ওপর।

থাই বাজারে AVM মডেল কি ভালো কাজ করে?

সীমিত পরিমাণেই কাজ করে। থাইল্যান্ডে MLS সিস্টেমের মতো কোনো একীভূত পাবলিক ট্রানজেকশন ডেটাবেস নেই। তথ্য ছড়িয়ে-ছিটিয়ে থাকায় যেকোনো অটোমেটেড মডেলের নির্ভুলতা কমে যায়। ব্যাংককের বড় প্রজেক্টের কন্ডোর ক্ষেত্রে ফলাফল তুলনামূলক ভালো, কিন্তু দ্বীপের ভিলার ক্ষেত্রে অনেক দুর্বল।

সম্পত্তি কেনার সময় AI কি মানুষ অ্যাপ্রেইজারের বিকল্প হতে পারে?

না। ২০২৬ সালের ইন্ডাস্ট্রি ঐকমত্য স্পষ্ট: AVM একটা সহায়ক টুল, বিকল্প নয়। কোনো অ্যালগরিদম লুকানো ত্রুটি ধরতে পারে না, পাশের প্লটের উন্নয়ন পরিকল্পনা জানে না, এবং আইনি ঝুঁকি মূল্যায়ন করতে পারে না।

কোন ধরনের সম্পত্তি AI সবচেয়ে নির্ভুলভাবে মূল্যায়ন করে?

মাল্টিফ্যামিলি সম্পত্তির নির্ভুলতা ৯৫-৯৭%। সাধারণ আবাসিক সম্পত্তি ৯৭-৯৮%। অফিসের নির্ভুলতা ৮৮-৯৪%। বিলাসবহুল বিভাগ সবচেয়ে কম নির্ভরযোগ্য, ভুলের হার ২০% পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে।

AI ভ্যালুয়েশন কি বন্যা বা জলবায়ু ঝুঁকি হিসেবে ধরে?

বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই না। আমেরিকায় প্রায় ১ কোটি ৪৬ লাখ সম্পত্তির বন্যার ঝুঁকি আছে, তবু ভ্যালুয়েশন মডেল প্রায়ই এই বিষয়টা এড়িয়ে যায়। থাইল্যান্ডের ক্ষেত্রে, যেখানে উপকূলীয় সম্পত্তি বিনিয়োগ বাজারের একটা বড় অংশ, এটা একটা গুরুত্বপূর্ণ ফাঁক।

থাইল্যান্ডে স্বাধীন অ্যাপ্রেইজালের খরচ কত?

১ কোটি থাই বাথ বা তার বেশি দামের সম্পত্তির জন্য খরচ পড়ে ১০,০০০ থেকে ৩০,০০০ থাই বাথ (প্রায় ২৮০-৮৪০ ডলার)। বড় লেনদেনের ক্ষেত্রে, AI-এর সম্ভাব্য ভুলের তুলনায় এটা খুবই সামান্য খরচ।

থাই রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার সময় AI ভ্যালুয়েশন ব্যবহার করা উচিত কি?

হ্যাঁ, তবে শুধু শুরুর ধাপ হিসেবে। ২-৩টা AVM সার্ভিসে ভ্যালুয়েশন চালিয়ে দেখুন, ফলাফল তুলনা করুন, এরপর আসল লেনদেনের তথ্য এবং ওই নির্দিষ্ট মাইক্রো-মার্কেট সম্পর্কে জানা এজেন্টের অভিজ্ঞতা দিয়ে যাচাই করে নিন।

প্রাথমিক বাছাইয়ের পর্যায়ে AI ভ্যালুয়েশন একটা শক্তিশালী ফিল্টার, যা হাতে-কলমে গবেষণার অনেক ঘণ্টা বাঁচিয়ে দেয়। কিন্তু থাই বাজারে চূড়ান্ত বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত এখনো এমন একজন মানুষের হাতেই থাকা উচিত, যিনি স্থানীয় খুঁটিনাটি বোঝেন, সম্পত্তি সরাসরি দেখেছেন, এবং ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টে নথিপত্র যাচাই করেছেন। বাং তাও ও চের্ং তালের মতো এলাকায় বিদেশি ক্রেতারা যেখানে ২০২৬ সালের প্রথমার্ধের বিক্রির ৬৭% দখল করে নিয়েছেন, সেখানে এই মানুষের যাচাইয়ের ধাপটা আরও বেশি গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠছে, কম নয়।

থাইল্যান্ড সম্পত্তি-তে আমরা বিশ্বাস করি, AI যত ভালোই হোক, শেষ পর্যন্ত থাইল্যান্ডে সঠিক সম্পত্তি বেছে নেওয়ার কাজটা করেন একজন অভিজ্ঞ মানুষই।

সূত্র: নেশন থাইল্যান্ড