থাইল্যান্ডের নতুন সার্কুলার ২০২৬: নমিনি কোম্পানির মাধ্যমে জমি কেনার পুরনো কৌশল আর কাজ করবে না

ফুকেটে একটি ভিলা কেনার সময় যদি আপনার কোম্পানি স্ট্রাকচার ব্যবহারের পরিকল্পনা থাকে, তাহলে সরাসরি উত্তরটা জেনে নেওয়া ভালো: ২ মিলিয়ন থাই বাথ বা তার বেশি নগদ পরিশোধ, বা ৫ মিলিয়ন বাথের বেশি মূল্যের সম্পত্তির ক্ষেত্রে এখন ল্যান্ড অফিস টাকার উৎস, চাকরি এবং আয়ের প্রমাণ চাইবে। ২০২৬ সালের মে মাসে জারি হওয়া তিনটি সার্কুলার আইন বদলায়নি, কিন্তু যাচাইয়ের পদ্ধতি সম্পূর্ণ বদলে দিয়েছে। যে ফাঁকফোকর দিয়ে বছরের পর বছর কাজ চলেছে, তা এখন বন্ধ হওয়ার পথে।

থাই নমিনি কোম্পানি স্ট্রাকচার আসলে কী এবং কেন এটি তৈরি হয়েছিল

বাংলাদেশি ক্রেতাদের অনেকেই থাইল্যান্ডে জমির মালিকানা নিয়ে যে প্রশ্নটি প্রথম করেন, তার উত্তর সহজ: বিদেশিরা সরাসরি জমির মালিক হতে পারেন না, আর এই নিয়ম আজও অপরিবর্তিত। ১৯৯০-এর দশকের শেষভাগে এশিয়ান আর্থিক সংকটের পর থাইল্যান্ড বিদেশি বিনিয়োগের জন্য বাজার খুলে দিলেও ল্যান্ড কোড স্পর্শ করেনি। বিদেশিদের জন্য ফ্রিহোল্ড কনডোমিনিয়াম আর লিজ দেওয়া হয়, কিন্তু জমি থেকে যায় আওতার বাইরে।

বাজার তখন একটি সমাধান খুঁজে নেয়: একটি থাই কোম্পানি যার ৫১% শেয়ার থাই নাগরিকদের নামে, কিন্তু আসল নিয়ন্ত্রণ থাকে বিদেশি বিনিয়োগকারীর হাতে, প্রেফারড শেয়ার, শেয়ার প্লেজ চুক্তি এবং পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির মাধ্যমে। কোহ সামুই, হুয়া হিন এবং ফুকেটের পশ্চিম উপকূলের পুরো একেকটি রাস্তার ভিলাই এই স্ট্রাকচারে তৈরি।

২০২৬ সালের সার্কুলারে ঠিক কী পরিবর্তন এসেছে

২০০৬ সালে ইন্টেরিয়র মিনিস্ট্রি প্রথমবার এই দরজা বন্ধ করার চেষ্টা করেছিল, কর্মকর্তাদের বলেছিল কম আয়ের থাই শেয়ারহোল্ডার এবং জমি কেনার ঠিক আগে গঠিত কোম্পানিগুলো খুঁটিয়ে দেখতে। কিন্তু নির্দেশ ছিল, যাচাইয়ের হাতিয়ার ছিল না। একজন প্রাদেশিক কর্মকর্তা দেখতেন কাগজের একটি ফোল্ডার, কোনো সংযুক্ত ডেটাবেস নয়।

২০২৬ সালের সার্কুলার এখানেই মূল পরিবর্তন আনছে। ল্যান্ড অফিসগুলো এখন শেয়ারহোল্ডার রেজিস্ট্রি ডিপার্টমেন্ট অব বিজনেস ডেভেলপমেন্ট (DBD)-এর কর্পোরেট ফাইলিংয়ের সাথে ক্রস-চেক করতে পারবে, রেজিস্টার্ড ক্যাপিটাল কে আসলে পরিশোধ করেছে তা পরীক্ষা করবে, এবং প্রয়োজনে সাইট ভিজিট করে দেখবে কোনো থাই ডিরেক্টর আসলেই সেই সম্পত্তিতে বাস করেন কিনা। এখন এটি কোনো নির্দিষ্ট কর্মকর্তার ইচ্ছাধীন বিষয় নয়, বরং একটি বাধ্যতামূলক ব্যবস্থা।

এই নিয়ম নতুন এবং পুরনো, দুই ধরনের ডিলেই প্রযোজ্য। পাঁচ বা দশ বছর আগে কেনা কোম্পানি স্ট্রাকচারও এখন পুনরায় পরীক্ষার আওতায় আসতে পারে।

কোন কোম্পানিগুলো 'হাই-রিস্ক' চিহ্নিত হবে

ক্যাপিটাল, শেয়ারহোল্ডিং বা নিয়ন্ত্রণে নির্দিষ্ট মাত্রার বেশি বিদেশি সম্পৃক্তি থাকলে একটি কোম্পানি হাই-রিস্ক তালিকায় পড়ে এবং গভীর পর্যালোচনার মুখোমুখি হয়: শেয়ারহোল্ডার রেজিস্ট্রি, DBD ফাইলিং, আর্থিক ডকুমেন্ট, চুক্তিপত্র এবং সরাসরি সাইট পরিদর্শন।

কিন্তু একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় স্পষ্ট করা প্রয়োজন: হাই-রিস্ক তালিকায় নাম আসা মানেই দোষী প্রমাণিত হওয়া নয়। ডিপার্টমেন্ট নিজেই বলছে এটি একটি স্ক্রিনিং টুল, কোনো রায় নয়। তবে ডকুমেন্টেশন তখনও লাগবে, শেয়ারহোল্ডার রেজিস্ট্রি থেকে শুরু করে ক্যাপিটাল পরিশোধের প্রমাণ পর্যন্ত।

ফুকেট, সামুই, কোহ ফাংগান এবং ক্রাবিতে হাজার হাজার কোম্পানি এখন এই তদন্তের আওতায়, যেখানে ধারণা করা হচ্ছে ৫১% থাই শেয়ারহোল্ডিংয়ের আড়ালে সম্পূর্ণ বিদেশি ব্যবস্থাপনা ও অর্থায়ন চলছে। এর মধ্যে কিছু সম্পত্তি-সংশ্লিষ্ট প্রতিষ্ঠানকে মানি লন্ডারিংয়ের সন্দেহেও পুনর্বিবেচনা করা হচ্ছে। শিল্প সংক্রান্ত রিপোর্টিং অনুযায়ী, দেশজুড়ে ৪৬,০০০-এর বেশি বিদেশি অংশগ্রহণযুক্त কোম্পানি এই ২০২৬ সালের অভিযানের অধীনে অডিটের মুখে রয়েছে।

নমিনি শেয়ারহোল্ডার হওয়ার শাস্তি কী

ফরেন বিজনেস অ্যাক্টের অধীনে নমিনি মালিকানা এখনও একটি ফৌজদারি অপরাধ। জরিমানা ১,০০,০০০ থেকে ১০,০০,০০০ থাই বাথ, সঙ্গে তিন বছর পর্যন্ত কারাদণ্ড, বিদেশি ক্রেতা এবং সম্মুখ শেয়ারহোল্ডার হিসেবে কাজ করা থাই নাগরিক দুজনের জন্যই। এই কারণেই সামনে এসে নমিনি শেয়ারহোল্ডার হতে রাজি হওয়া মানুষ খুঁজে পাওয়া এখন আগের চেয়ে অনেক বেশি খরচের বিষয় হয়ে উঠেছে।

ল্যান্ড কোড অনুযায়ী কর্তৃপক্ষ নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে অবৈধভাবে অর্জিত জমি বিক্রি করে দেওয়ার নির্দেশ দিতে পারে, এবং নির্দেশ অমান্য করলে জোরপূর্বক বিক্রির ব্যবস্থাও করতে পারে। তবে বাস্তবে গণহারে বাজেয়াপ্তির ঘটনা দেখা যায়নি, এবং আমার ধারণা এখনও তা হবে না, কারণ রিসোর্ট প্রদেশগুলোতে চাহিদার একটা বড় অংশ বিদেশি ক্রেতাদের থেকে আসে, তাই রাজনৈতিকভাবে এটি অত্যন্ত ব্যয়বহুল সিদ্ধান্ত হবে। বাস্তব পরিণতি হয়তো নীরব কিন্তু বিরক্তিকর: রিভিউ চলার সময় মাসের পর মাস রিসেল আটকে থাকা, আর ক্রেতা পিছিয়ে যাওয়ার সাথে সাথে দাম কমতে থাকা।

কোম্পানি না লিজ, কোনটা এখন নিরাপদ

আমার মত স্পষ্ট: যদি এখন কোনো বাড়ি ও জমির জন্য থাই কোম্পানি বা রেজিস্টার্ড লং-টার্ম লিজের মধ্যে বেছে নিতে হয়, তাহলে লিজ নেওয়াই ভালো। ল্যান্ড অফিসে চানোট টাইটেলের পেছনে রেজিস্টার্ড ৩০ বছরের লিজহোল্ডে অধিকার তুলনামূলক দুর্বল, কিন্তু এটি অডিটে ভেঙে পড়ে না এবং আপনাকে ফৌজদারি মামলার মুখে ফেলে না।

তবে কোম্পানি স্ট্রাকচারকে সম্পূর্ণভাবে বাতিল করাও ভুল হবে। যে কোম্পানির প্রকৃত ব্যবসায়িক কার্যক্রম আছে, সত্যিকারের থাই অংশীদার আছে, ক্যাপিটাল যথাযথভাবে পরিশোধিত এবং কয়েক বছরের ক্লিন ফাইলিং আছে, সেটি রিভিউ পাস করে যায়। কিন্তু এমন কোম্পানি চালাতে সত্যিকারের টাকা লাগে এবং পেছনে একটি আসল ব্যবসা থাকা প্রয়োজন, কোনো শেল কোম্পানি চলবে না।

এমন একটি ব্যতিক্রমও আছে যেখানে এসবের কিছুই প্রযোজ্য হয় না: একটি সম্পূর্ণ তৈরি কনডোমিনিয়াম ইউনিটের জন্য ৫-৬ মিলিয়ন বাথ বাজেট। এখানে কোনো কোম্পানি নেই, কোনো নমিনি নেই, এবং অ্যাপ্রাইজড ভ্যালুর ভিত্তিতে কোনো সোর্স-অফ-ফান্ডস থ্রেশহোল্ডও ট্রিগার হয় না। কারণ কাঠামোগত করার মতো কিছুই এখানে নেই। ৪৯% বিদেশি মালিকানার কোটার মধ্যে কনডো ইউনিট এখনও বিদেশিদের জন্য একমাত্র সম্পূর্ণ ফ্রিহোল্ড বিকল্প, এবং এটাই এখন পর্যন্ত সবচেয়ে নিরাপদ পথ।

যাদের ভিলা আগে থেকেই কোম্পানির মাধ্যমে কেনা, তাদের কী করা উচিত

যদি আপনার ভিলা বা জমি ইতিমধ্যে কোনো থাই কোম্পানির মাধ্যমে ধারণ করা থাকে, এই সপ্তাহেই একটি নির্দিষ্ট কাজ করা যায়: DBD থেকে কোম্পানির এক্সট্র্যাক্ট চেয়ে নিন এবং দেখুন ল্যান্ড অফিস ঠিক কী দেখতে পাচ্ছে। খরচ খুবই কম, সময় লাগে এক দিন। শেয়ারহোল্ডার কারা, ক্যাপিটাল কীভাবে পরিশোধ হয়েছে, এবং প্রকৃত রিপোর্টিং বা কার্যক্রম আছে কিনা, এসব যাচাই করার পরই সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত কোম্পানিকে সম্পূর্ণ কমপ্লায়েন্সে আনা হবে, নাকি রেজিস্টার্ড লিজে রূপান্তর করা হবে। বিক্রির সময় সমস্যায় পড়ার চেয়ে দ্বিতীয় পথ সাধারণত সস্তা।

থাইল্যান্ড সম্পত্তির অভিজ্ঞতায়, এই বছর ল্যান্ড অফিসে ট্রান্সফারের সময় ব্যক্তিগত উপস্থিতি বা কঠোরভাবে থাই আইনি ফরম্যাটে তৈরি পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বাধ্যতামূলক হয়ে উঠেছে, এবং অফিসগুলো ব্যক্তিগত উপস্থিতির ব্যাপারে আগের চেয়ে অনেক বেশি কড়া। ভ্যালুয়েশন, ব্যাংক ড্রাফট এবং লাইনের জন্য দুই থেকে তিন কর্মদিবস হাতে রেখে ট্রিপের পরিকল্পনা করা উচিত।

সূত্র: Restate.ru