জাপানের বন্ড ইয়িল্ড ৩% ছাড়াল: ফুকেটে সম্পত্তি কেনার হিসাব কীভাবে বদলাচ্ছে

ধরুন আপনার হাতে ৩ কোটি টাকার সমমূল্যের ডলার আছে, আর ব্যাংকে সেই টাকা রাখলেই বছরে ৪.৮% সুদ পাচ্ছেন, কোনো ভাড়াটে সামলানোর ঝামেলা নেই, কোনো রক্ষণাবেক্ষণ খরচ নেই। তাহলে ফুকেটে একটা কনডোমিনিয়াম কিনে বছরে ৫-৬% নেট ইয়িল্ডের জন্য কেন ঝুঁকি নেবেন? এই প্রশ্নটাই আজকাল বিদেশি ক্রেতাদের মাথায় ঘুরছে, আর এর পেছনের কারণ টোকিও এবং ওয়াশিংটনের বন্ড মার্কেটে।

জাপানের ১০ বছরের সরকারি বন্ডের ইয়িল্ড প্রথমবারের মতো ৩% ছাড়িয়েছে, যা প্রায় তিন দশকের মধ্যে সর্বোচ্চ। জাপান টাইমস অনুযায়ী এই লেভেল শেষবার দেখা গিয়েছিল ১৯৯৬ সালে। ইউরোনিউজের রিপোর্ট বলছে, বাজার ৮০ থেকে ৯০ শতাংশ সম্ভাবনা দেখছে যে ব্যাংক অফ জাপান সেপ্টেম্বরের মিটিংয়ে সুদের হার আরও বাড়িয়ে ১.২৫%-এ নিয়ে যাবে। দুই দশকের বেশি সময় ধরে জাপানের দীর্ঘমেয়াদি ঋণের সুদ প্রায় শূন্যের কাছে ছিল, তাই এই পরিবর্তনটা কোনো সাধারণ বাজার-খবর নয়, এটা টাকার দামের একটা কাঠামোগত পরিবর্তন।

এই বন্ড ইয়িল্ড বৃদ্ধি ফুকেটের সম্পত্তি বাজারকে কীভাবে ছুঁয়ে যায়?

সরাসরি প্রভাব প্রায় নেই বলাই ভালো। থাইল্যান্ডে অ-নিবাসী বিদেশি ক্রেতাদের জন্য মর্টগেজ কার্যত পাওয়া যায় না, তাই ফুকেটের প্রায় সব লেনদেনই হয় নগদে। ফলে ফেড বা ব্যাংক অফ জাপানের সুদের হার সরাসরি এখানে ঋণের খরচ বাড়ায় না। কিন্তু প্রভাবটা আসে অন্য জায়গা থেকে, সুযোগ-ব্যয়ের হিসাব থেকে। যখন ঝুঁকিহীন ডলার বিনিয়োগে ৪.৮% রিটার্ন পাওয়া যায়, তখন ভাড়া থেকে আসা আয়ের সম্পত্তিকে সেই সুবিধার তুলনায় নিজেকে প্রমাণ করতে হয়। যে বিনিয়োগকারী শুধু ভাড়ার আয়ের কথা ভাবছেন, তার জন্য যুক্তি এখন দুই বছর আগের তুলনায় দুর্বল। কিন্তু যিনি ৭ থেকে ১০ বছরের মূল্যবৃদ্ধির দিকে তাকিয়ে আছেন, তার জন্য চিত্রটা এখনও একইরকম আকর্ষণীয়।

এর সাথে যুক্ত আছে মার্কিন ১০ বছরের বন্ড ইয়িল্ড, যা প্রায় ৪.৮%-এ পৌঁছেছে, এবং ২ বছরের নোট প্রায় ৪.৪১%-এ। ব্রেন্ট ক্রুড তেলের দাম ব্যারেলে প্রায় ৯৫ ডলার, যা মূলত মধ্যপ্রাচ্যের উত্তেজনার কারণে বেড়েছে এবং মূল্যস্ফীতির চাপ আরও বাড়াচ্ছে।

বিক্রেতারা কেন এখন দর কমাতে রাজি হচ্ছেন?

এখানে একটা কথা খুব কম বলা হয়, যে বিক্রেতার পুঁজির একটা অংশ দীর্ঘমেয়াদি বন্ডে আটকে আছে, তিনি এখন কাগজে লোকসানের মুখে। এই বিক্রেতার সামনে দুটো পথ, সেই লোকসান বাস্তবায়িত করা এড়াতে দর-কষাকষিতে নমনীয় হওয়া, বা তালিকা তুলে নিয়ে অপেক্ষা করা। ফুকেটের সেকেন্ডারি মার্কেটে এই দুটো পরিস্থিতিই একসাথে চলছে, তাই একই এলাকার প্রতি বর্গমিটার গড় দামের ওপর ভরসা করা বিপজ্জনক। প্রতিটা সম্পত্তি আলাদাভাবে যাচাই করতে হবে।

আমার নিজের অবস্থান স্পষ্ট বলি, মার্কিন ১০ বছরের ইয়িল্ড ৪.৮%-এর কাছে থাকা অবস্থায় শুধু ভাড়ার আয়ের জন্য রিসোর্ট সম্পত্তি কেনা তখনই যুক্তিসঙ্গত, যখন কমপক্ষে দুই সিজনের আসল বুকিং ইতিহাস আছে, ডেভেলপারের প্রজেকশন নয়। যদি আপনার বাজেট ১,৫০,০০০ ডলারের নিচে হয় এবং লক্ষ্য দুই থেকে তিন বছরের মধ্যে পুনরায় বিক্রি করা, তাহলে এই পুরো বন্ড-ইয়িল্ড আলোচনা আপনার জন্য প্রযোজ্য নয়, সেক্ষেত্রে লোকেশন আর নির্মাণের পর্যায়টাই বেশি গুরুত্বপূর্ণ।

বাত কি সত্যিই দুর্বল হবে, যেমনটা সবাই ধরে নেয়?

বাজারে একটা প্রচলিত ধারণা আছে যে বন্ড বিক্রি আর শক্তিশালী ডলার স্বয়ংক্রিয়ভাবে বিদেশি ক্রেতাদের জন্য থাই সম্পত্তি সস্তা করে দেবে। সাম্প্রতিক ইতিহাস কিন্তু ভিন্ন কথা বলে। থাই বাত প্রায়ই আঞ্চলিক নিরাপদ আশ্রয় মুদ্রা হিসেবে আচরণ করে, কারণ থাইল্যান্ডের চলতি হিসাবের অবস্থা মজবুত, পর্যটন থেকে বৈদেশিক মুদ্রার প্রবাহ আছে, এবং রিজার্ভে সোনার একটা বড় অংশ রয়েছে। এই মুদ্রার ছাড় হয়তো কখনোই আসবে না, তাই এই সম্ভাবনার ওপর ভিত্তি করে বাজেট ঠিক করা একটা দুর্বল কৌশল।

নির্মাণ খরচ কি ৯৫ ডলার তেলের কারণে বাড়বে?

সিমেন্ট, কাঁচ, পরিবহন, সবই জ্বালানির দামের প্রতি সংবেদনশীল। ব্রেন্ট ক্রুড ৯৫ ডলারের কাছে থাকায় নতুন প্রজেক্টে খরচের চাপ তৈরি হচ্ছে, এবং ডেভেলপাররা সাধারণত এই খরচ আগের নির্দিষ্ট দামে বিক্রি হওয়া ইউনিটে নয়, আসন্ন ফেজগুলোর দামে যুক্ত করেন। তাই যারা প্রাইমারি মার্কেটে দাম কমার অপেক্ষায় আছেন, তাদের জন্য এই যুক্তি সবসময় খাটে না।

থাইল্যান্ডের লং-স্টে ভিসা প্রকল্প কনডো ক্রেতাদের জন্য কী সুযোগ দেয়?

ব্যাংকক পোস্টের তথ্য অনুযায়ী, থাইল্যান্ডের লং-স্টে ভিসা প্রোগ্রাম এখন এমন বিদেশিদের এক বছরের ভিসা দেয়, যারা কমপক্ষে ৩০ লাখ বাত মূল্যের কনডোমিনিয়াম কেনেন, বা মাসে অন্তত ৮৫,০০০ বাত ভাড়া দেন। এই সুস্পষ্ট আইনি সীমারেখা ফুকেটে ক্রেতাদের সিদ্ধান্তকে বাস্তবিক ভিত্তি দিচ্ছে, শুধু বন্ড ইয়িল্ড বা মুদ্রার হিসাব নয়। থাইল্যান্ড সম্পত্তি-তে আমরা প্রায়ই দেখি, এই ভিসা থ্রেশহোল্ডটা অনেক ক্রেতার সিদ্ধান্তে চূড়ান্ত ফ্যাক্টর হয়ে দাঁড়ায়।

২০২৬ সালের ফুকেট সম্পত্তি বাজার আরও ভারসাম্যপূর্ণ ও দীর্ঘমেয়াদি বিনিয়োগ-কেন্দ্রিক হয়ে উঠছে, রাশিয়া, অস্ট্রেলিয়া, চীন এবং অন্যান্য দেশের ক্রেতাদের মধ্যে ব্র্যান্ডেড রেসিডেন্স ও সার্ভিসড ভিলার চাহিদা বাড়ছে। যাদের পুঁজি বন্ড ফান্ডে আটকে আছে, তাদের জন্য একটা সাধারণ পরামর্শ, কাগজে লোকসান নিশ্চিত করে তরল করার চেয়ে স্বল্পমেয়াদি ইনস্ট্রুমেন্ট ম্যাচিওর হওয়া পর্যন্ত অপেক্ষা করে তারপর সেই মুক্ত নগদ বিনিয়োগ করা বেশি বুদ্ধিমানের কাজ।

এই বাজার যাদের হাতে নগদ আছে এবং কোনো তাড়া নেই, তাদেরই পক্ষে যায়। মর্টগেজ-নির্ভর ক্রেতাদের প্রতিযোগিতা এখানে সংজ্ঞাগতভাবেই সীমিত, আর বন্ড পোর্টফোলিওতে ক্ষতিগ্রস্ত বিক্রেতারা আগের চেয়ে বেশি নমনীয়। রাওয়াই আর বাং তাওয়ের তুলনীয় সম্পত্তির মধ্যে দামের ফারাক এখন এমন খুঁটিনাটি জিনিসের ওপর নির্ভর করে, যা সরাসরি না দেখলে বোঝা যায় না। তাই দেখার ট্রিপের জন্য এক-দুই দিনের বেশি সময় রাখাই ভালো।

সূত্র: জাপান টাইমস