সংক্ষেপে উত্তর: এই সংস্কার কি আপনাকে সরাসরি প্রভাবিত করবে?
হ্যাঁ, করবে। থাইল্যান্ডের ট্রেজারি ডিপার্টমেন্ট সরকারি নথিভুক্ত জমির মূল্য (ক্যাডাস্ট্রাল ভ্যালু) বাজারমূল্যের কাছাকাছি নিয়ে আসার লক্ষ্যে একটি বড় সংস্কার চালু করেছে। এর ফলে ২০২৭ সাল থেকে সম্পত্তি হস্তান্তর ফি, বার্ষিক জমি ও ভবন কর এবং লিজ নিবন্ধন খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়তে পারে। বাংলাদেশ থেকে যাঁরা ফুকেট বা পাত্তায়ায় বিনিয়োগ করতে চান, তাঁদের এই পরিবর্তনটি এখনই বোঝা দরকার।
কেন এই সংস্কার এখন?
থাইল্যান্ডে দীর্ঘদিন ধরে একটি অস্বাভাবিক পরিস্থিতি চলে আসছে: সরকারি নথিতে জমির যে মূল্য লেখা থাকে, বাস্তব বাজারে সেই জমির দাম তার চেয়ে অনেক বেশি। জনপ্রিয় রিসোর্ট এলাকায় এই ব্যবধান ৪০-৬০%, আর ব্যাংককের দ্রুত উন্নয়নশীল এলাকায় এটি ৩০০% পর্যন্ত পৌঁছে গেছে।
এই ব্যবধানের ফলে একদিকে যেমন স্পেকুলেটিভ বিনিয়োগ বেড়েছে, অন্যদিকে কিছু ক্রেতা অনানুষ্ঠানিকভাবে কর কমানোর সুযোগ নিয়েছেন। সরকার এখন এই ফাঁকটি বন্ধ করতে চাইছে, এবং থাইল্যান্ডের সম্পত্তি বাজারকে আরও স্বচ্ছ করতে চাইছে।
মূল তথ্যগুলো এক নজরে
- থাইল্যান্ডে ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যায়ন প্রতি চার বছরে একবার হালনাগাদ হয়। সর্বশেষ চক্র শেষ হয়েছে ২০২৩ সালে; পরের চক্র নির্ধারিত ২০২৭ সালে। ২০২৬ সালের এই সংস্কার মূলত সেই চক্রের প্রস্তুতি।
- ব্যাংককের সুখুমভিত এলাকায় বর্তমানে সরকারি নথিতে জমির দাম প্রতি 'স্কয়ার ওয়া' (৪ বর্গমিটার) ৬,০০,০০০-৮,০০,০০০ বাট, কিন্তু বাস্তব লেনদেন হচ্ছে ১২,০০,০০০-২০,০০,০০০ বাট প্রতি স্কয়ার ওয়ায়।
- ফুকেটের বাং তাও ও লাগুনা এলাকায় সরকারি মূল্য বাজারদরের তুলনায় প্রায় ২ থেকে ২.৫ গুণ কম।
- জমি ও ভবন কর (Land and Building Tax) হিসাব হয় ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের উপর: আবাসিক সম্পত্তিতে ০.০১% এবং খালি জমিতে সর্বোচ্চ ০.৭%। সরকারি মূল্য বাড়লে বার্ষিক কর স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাড়বে।
- সম্পত্তি কেনার সময় হস্তান্তর ফি হলো চুক্তিমূল্য বা সরকারি মূল্যায়ন মূল্য, যেটি বেশি তার ২%। ক্যাডাস্ট্রাল মূল্য বাজারমূল্যের কাছে এলে এই ফি উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়বে।
- এই সংস্কার শুধু জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য; ভবন ও অবকাঠামোর মূল্যায়ন আলাদা পদ্ধতিতে হয় এবং তা এই উদ্যোগের অন্তর্ভুক্ত নয়।
- দেশের সবকটি ৭৭টি প্রদেশ এই সংস্কারের আওতায় পড়বে, তবে সবচেয়ে বেশি প্রভাব পড়বে ফুকেট, পাত্তায়া, কো সামুই এবং কেন্দ্রীয় ব্যাংককে।
কোন এলাকায় কতটা প্রভাব পড়তে পারে?
| এলাকা | বর্তমান ব্যবধান (আনুমানিক) | প্রত্যাশিত প্রভাব |
|---|---|---|
| ফুকেট পশ্চিম উপকূল (বাং তাও, লাগুনা) | বাজারের ২-২.৫ গুণ কম | বেশি |
| পাত্তায়া (জোমতিয়েন, প্রাতুমনাক) | উল্লেখযোগ্য ব্যবধান | বেশি |
| কো সামুই (চাওয়েং, বোফুত) | উল্লেখযোগ্য ব্যবধান | বেশি |
| ব্যাংকক (সুখুমভিত, সিলোম, সাথোর্ন) | ৪০-৩০০% ব্যবধান | মাঝারি থেকে বেশি |
| ইসান অঞ্চল (উন্নয়নশীল প্রদেশ) | সামান্য ব্যবধান | নগণ্য |
কনডোমিনিয়াম কিনলে কি খরচ বাড়বে?
ফ্রিহোল্ড কনডোমিনিয়ামের ক্ষেত্রে সরাসরি প্রভাব পড়বে হস্তান্তর ফি ও স্ট্যাম্প ডিউটিতে। ভবনের নিচের জমির সরকারি মূল্য বাড়লে প্রতিটি ফ্ল্যাটের আনুপাতিক জমির মূল্যও বাড়ে। বাজার বিশেষজ্ঞদের অনুমান, মোট লেনদেন খরচ বর্তমান মাত্রার তুলনায় ৫-১৫% বাড়তে পারে।
লিজহোল্ড (দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া চুক্তি) বিষয়ে বলতে হয়: সাধারণত ৩০ বছরের লিজ নিবন্ধন করতে পুরো মেয়াদের মোট ভাড়া পরিমাণের ১.১% ফি দিতে হয়। ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট যদি নতুন ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের সঙ্গে সামঞ্জস্য রেখে ন্যূনতম ভাড়ার মান পুনর্নির্ধারণ করে, তাহলে নিবন্ধন খরচও বাড়বে।
নমিনি মালিকানা বিষয়ক সতর্কতা
এই সংস্কারের সঙ্গে আরেকটি বিষয় একসাথে চলছে: থাই কর্তৃপক্ষ এখন নমিনি কোম্পানির মাধ্যমে জমি রাখার চর্চার বিরুদ্ধে কঠোর অবস্থান নিয়েছে। ফুকেট, ক্রাবি, ফাং-না, ব্যাংকক ও চিয়াং মাই-তে হাজার হাজার কোম্পানি এখন যাচাইয়ের মুখে। এই পরিস্থিতিতে সরকারি জমির মূল্য বাজারের কাছাকাছি হলে আইনি মালিকদের (ফ্রিহোল্ড কনডো, লিজহোল্ড বা সুপারফিসিস মালিকানা) অবস্থান আরও শক্তিশালী হয়, কারণ সম্পদের প্রকৃত মূল্য নিয়ে কোনো অস্পষ্টতা থাকে না।
থাইল্যান্ড সম্পত্তি-র মাধ্যমে বিনিয়োগ করতে আগ্রহী যাঁরা আছেন, তাঁদের জন্য আইনসম্মত কাঠামোয় থেকে বিনিয়োগ করাটা এখন আগের চেয়ে অনেক বেশি গুরুত্বপূর্ণ।
ভাড়া আয়ে কি প্রভাব পড়বে?
পরোক্ষভাবে পড়বে। বার্ষিক জমি ও ভবন করের বোঝা বাড়লে প্রিমিয়াম লোকেশনে নিট রেন্টাল ইয়েল্ড আনুমানিক ০.১-০.৩ শতাংশ পয়েন্ট কমতে পারে। থাইল্যান্ডের সাধারণ গ্রস রেন্টাল ইয়েল্ড বছরে ৫-৭% বিবেচনায় এটি সামলানোযোগ্য, তবে শুরু থেকেই আর্থিক হিসাবে এটি ধরে রাখতে হবে।
কনডো ও ভিলায় বিনিয়োগকারীরা পরবর্তী মূল্যায়ন চক্রে করের দায় ১৫-৩০% পর্যন্ত বাড়তে পারে বলে ধারণা করছেন।
২০২৭ সালের আগে কি কেনা উচিত?
নির্ভর করছে এলাকা ও লেনদেনের ধরনের উপর। ফুকেটে থাই কোম্পানির মাধ্যমে বা লিজহোল্ড কাঠামোয় জমি কিনতে আগ্রহী হলে ২০২৭ সালের আগে সম্পন্ন করলে বর্তমান ক্যাডাস্ট্রাল হারে হস্তান্তর ফি নির্ধারিত হবে। ফ্রিহোল্ড কনডোর ক্ষেত্রে স্বল্পমেয়াদী আর্থিক পার্থক্য কিছুটা কম, তবুও দীর্ঘমেয়াদী মালিকানা খরচ পরিকল্পনায় এটি বিবেচনায় রাখা জরুরি।
কিভাবে নির্দিষ্ট প্লটের সরকারি মূল্য দেখবেন?
ট্রেজারি ডিপার্টমেন্টের ওয়েবসাইট treasury.go.th-এ জমির টাইটেল নম্বর (চানোট) দিয়ে সার্চ করলে সরকারি মূল্যায়নের তথ্য পাওয়া যায়। স্থানীয় ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট অফিসেও সরাসরি গিয়ে তথ্য নেওয়া যায়।
নতুন মূল্যায়ন প্রকাশের পর কোনো মালিক যদি মনে করেন সংখ্যাটি অযৌক্তিক, তিনি প্রকাশের তারিখ থেকে ৬০ দিনের মধ্যে ট্রেজারি ডিপার্টমেন্টে আপিল করতে পারবেন। লাইসেন্সপ্রাপ্ত থাই মূল্যায়নকারীর স্বাধীন রিপোর্ট থাকলে আপিল কিছুটা শক্তিশালী হয়, যদিও সফলতার হার ব্যবহারিকভাবে বেশি নয়।
সূত্র: Bangkok Post