ব্যাংকক বন্দর বন্ধ হচ্ছে ২০২৬ সালে, ক্লং তোই হয়ে উঠতে পারে পরবর্তী বিনিয়োগ গন্তব্য

ধরুন আপনি ব্যাংককে এমন একটি এলাকায় সম্পত্তি কেনার কথা ভাবছেন, যেখানে দাম এখনো আশেপাশের এলাকার তুলনায় ২০-৩০% কম, কিন্তু সরকারিভাবে একটি মেগা-প্রজেক্টের পরিকল্পনা চলছে। এই মুহূর্তে ব্যাংককের ক্লং তোই এলাকা ঠিক এই অবস্থাতেই আছে।

সংক্ষেপে মূল কথা: থাইল্যান্ড সরকার ব্যাংকক বন্দর (Bangkok Port) সম্পূর্ণ বন্ধ করে দেওয়ার সম্ভাবনা যাচাই করছে, যার কার্গো কার্যক্রম চনবুরি প্রদেশের লায়েম চাবাং বন্দরে স্থানান্তরিত হবে। খালি হওয়া প্রায় ২,৫০০ রাই জমিতে একটি বড় বিনোদন কমপ্লেক্স গড়ে তোলার প্রস্তাব রয়েছে, যেখানে ক্যাসিনো থাকবে না বলেই সাম্প্রতিক প্রতিবেদনগুলোতে বলা হচ্ছে। প্রকল্পটি এখনো সম্ভাব্যতা যাচাই পর্যায়ে আছে, তাই চূড়ান্ত সিদ্ধান্তের আগেই বিনিয়োগকারীদের জন্য এটি একটি প্রাথমিক সুযোগের জানালা।

কেন এই খবর বিনিয়োগকারীদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ

ক্লং তোই বন্দর এলাকা সুখুমভিট ব্যবসায়িক করিডোর এবং চাও ফ্রায়া নদীর মাঝখানে অবস্থিত, ব্যাংককের একদম কেন্দ্রস্থলে। কয়েক দশক ধরে এই বিশাল জমি শুধু লজিস্টিক্সের কাজে আটকে ছিল। এখন যদি পুনর্উন্নয়নের পরিকল্পনা এগিয়ে যায়, তাহলে আশেপাশের জমি ও কনডোমিনিয়ামের দাম দুই অঙ্কের হারে বাড়ার সম্ভাবনা রয়েছে।

এই সম্ভাব্যতা সমীক্ষা শুরু করেছেন পরিবহন মন্ত্রী পিচেট রাচাকিতপ্রকর্ণ (Phiphat Ratchakitprakan)। দ্য নেশন থাইল্যান্ডের প্রতিবেদন অনুযায়ী, এটি নিছক একটি পুনর্উন্নয়ন প্রকল্প নয়, বরং পুরো শহরের জন্য একটি নতুন ল্যান্ডমার্ক গন্তব্য তৈরির প্রচেষ্টা। ব্যাংকক ওয়ান নিউজের একটি সংশ্লিষ্ট প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, প্রায় ৯০০ রাই মোট বন্দর এলাকার মধ্যে দ্রুতগতিতে প্রায় ৫০০ রাইয়ের একটি মিশ্র-ব্যবহার মহাপরিকল্পনা তৈরি হচ্ছে, যেখানে হোটেল, কনভেনশন স্পেস এবং বাণিজ্যিক অবকাঠামো থাকবে, কিন্তু স্পষ্টভাবে কোনো ক্যাসিনো থাকবে না।

এক নজরে গুরুত্বপূর্ণ তথ্য

• ব্যাংকক বন্দর (ক্লং তোই বন্দর) ১৯৫৪ সাল থেকে চালু আছে এবং বছরে আনুমানিক ১৫ লাখ TEU কার্গো পরিচালনা করে (বাজার অনুমান); লায়েম চাবাং ইতিমধ্যেই থাইল্যান্ডের বেশিরভাগ কার্গো সামলায় এবং বাকিটাও শোষণ করার সক্ষমতা রাখে
• ক্লং তোই এলাকা MRT ব্লু লাইনের উপর অবস্থিত (কুইন সিরিকিট ন্যাশনাল কনভেনশন সেন্টার স্টেশন) এবং হেঁটে যাওয়ার দূরত্বে BTS সুখুমভিট লাইনের স্টেশন রয়েছে, ফলে যাতায়াতের দিক থেকে এলাকাটি ইতিমধ্যেই শক্তিশালী
• ব্যাংকক প্রপার্টি ভ্যালুয়েশন সংস্থাগুলোর হিসাব অনুযায়ী, বন্দর থেকে ১ কিমির মধ্যে কনডোমিনিয়ামের দাম আশেপাশের সুখুমভিট সোই-গুলোর তুলনায় বর্তমানে ২০-৩০% কম
• পোর্ট অথরিটি অব থাইল্যান্ড (PAT) এই জমি ট্রেজারির কাছ থেকে দীর্ঘমেয়াদি লিজে ধরে রেখেছে; বাণিজ্যিক ব্যবহারে রূপান্তর করতে হলে সংসদীয় অনুমোদন প্রয়োজন হবে
• একটি প্রতিবেদন অনুযায়ী পরিকল্পনায় ক্যাসিনো ছাড়া একটি বিনোদন কমপ্লেক্স রয়েছে, যাতে থাকবে ক্রুজ টার্মিনাল, ইয়ট মেরিনা এবং প্রিমিয়াম আবাসিক অংশ, আর এখান থেকে আয়ের একটি অংশ আশেপাশের বাসিন্দাদের নতুন উচ্চ-ভবনে পুনর্বাসনের জন্য বরাদ্দ থাকবে
• আরেকটি প্রতিবেদনে ৯০০ রাইয়ের বৃহত্তর বন্দর এলাকার মধ্যে প্রায় ৫০০ রাইয়ের একটি দ্রুতগতির মিশ্র-ব্যবহার পরিকল্পনার কথা বলা হয়েছে (হোটেল, কনভেনশন সুবিধা, বাণিজ্যিক স্থান), যেখানে লজিস্টিক্স কার্যক্রম ও কর্মী আবাসনও অন্তর্ভুক্ত থাকবে
• লায়েম চাবাং ব্যাংকক থেকে ১২০ কিমি দূরে অবস্থিত, এক্সপ্রেসওয়ে ও রেলপথে সংযুক্ত, এবং ইস্টার্ন ইকোনমিক করিডোর (EEC)-এর আওতায় ইতিমধ্যে এর সক্ষমতা বৃদ্ধির কাজ চলছে
• ক্লং তোইয়ের অনানুষ্ঠানিক বসতিতে প্রায় ১ লাখ বাসিন্দা বসবাস করেন, ফলে পুনর্বাসন এই প্রকল্পের একটি কেন্দ্রীয় সামাজিক দিক

অন্যান্য দেশের অভিজ্ঞতা কী বলে

বিদেশের তুলনামূলক বন্দর-পুনর্উন্নয়ন প্রকল্পগুলো থেকে একটা ভালো ধারণা পাওয়া যায়। হামবুর্গের হাফেনসিটি এবং লন্ডনের ডকল্যান্ডসে, ১০ থেকে ১৫ বছরের মধ্যে সম্পত্তির দাম ৩ থেকে ৫ গুণ পর্যন্ত বেড়েছিল। লন্ডনের ডকল্যান্ডস তো ডক বন্ধ হওয়ার পর ১৫ বছরে ৪ থেকে ৫ গুণ পর্যন্ত মূল্যবৃদ্ধি দেখেছে। ক্লং তোই এলাকা এখন আশেপাশের এলাকার তুলনায় অবমূল্যায়িত অবস্থায় আছে, আর প্রকল্পের আনুষ্ঠানিক নিশ্চয়তা পাওয়া মাত্রই স্বল্পমেয়াদে দাম ১৫-২৫% পর্যন্ত বাড়তে পারে।

দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ায় এই ধরনের প্রকল্প নতুন কিছু নয়। সিঙ্গাপুর তার তানজং পাগার কনটেইনার টার্মিনাল ২০২৭ সালের মধ্যে টুয়াসে সরিয়ে নিচ্ছে, যার ফলে ৮০০ হেক্টর ওয়াটারফ্রন্ট জমি আবাসন ও বাণিজ্যিক ব্যবহারের জন্য খালি হবে। ব্যাংককে যা যাচাই করা হচ্ছে, তার স্কেল ও যুক্তি অনেকটা এরকমই। এদিকে ফুকেটেও বিদেশি পুঁজি ইতিমধ্যে বাজারের চেহারা বদলে দিয়েছে, ২০২১ থেকে ২০২৫ সালের মধ্যে ডেভেলপাররা ৪৫,০০০-এর বেশি ইউনিট, যার মূল্য প্রায় ৪৬৯.৭ বিলিয়ন থাই বাত (প্রায় ১৩ বিলিয়ন মার্কিন ডলার) চালু করেছেন, শুধু ২০২৫ সালেই যোগ হয়েছে ১০,৩১২ ইউনিট এবং ৮১.৬ বিলিয়ন বাতের নতুন বিনিয়োগ, যার বড় অংশ কেন্দ্রীভূত চের্ং তালাই এবং বাং তাও এলাকায়।

বিনিয়োগকারীদের জন্য বাস্তব কৌশল কী হওয়া উচিত

ক্লং তোইয়ে এখনই কনডোমিনিয়াম কেনা একটি ফটকা বিনিয়োগ, তবে সম্ভাবনা যথেষ্ট বেশি। ঝুঁকি হলো, প্রকল্পটি বিলম্বিত বা উল্লেখযোগ্যভাবে সংশোধিত হতে পারে। একটি বিচক্ষণ কৌশল হলো, বন্দর এলাকার ১-২ কিমির মধ্যে, MRT এবং BTS লাইন বরাবর এমন সম্পত্তি বেছে নেওয়া যা এখনই ভাড়া থেকে আয় করতে পারে। এতে বছরে ৪-৬% ভাড়া থেকে আয় পাওয়া যেতে পারে, সাথে দীর্ঘমেয়াদে মূলধন বৃদ্ধির সম্ভাবনাও থাকে।

বাংলাদেশি ক্রেতাদের জন্য এখানে বিদেশি সম্পত্তি মালিকানার নিয়ম একই রকম থাকে যেমনটা থাইল্যান্ডের অন্য জায়গায়। বিদেশিরা একটি ভবনের ৪৯% বিদেশি কোটার মধ্যে ফ্রিহোল্ড কনডোমিনিয়াম ইউনিট রাখতে পারেন। জমি এবং টাউনহাউসের ক্ষেত্রে দীর্ঘমেয়াদি লিজহোল্ড (৩০ বছর, নবায়নযোগ্য) অথবা থাই কোম্পানি কাঠামোর মাধ্যমে অ্যাক্সেস পাওয়া যায়।

প্রকল্পের ঝুঁকিগুলো কী কী

তিনটি বিষয় বিশেষভাবে মাথায় রাখা দরকার। প্রথমত, রাজনৈতিক ঝুঁকি: সরকার পরিবর্তন হলে অগ্রাধিকারও বদলে যেতে পারে। দ্বিতীয়ত, সামাজিক ঝুঁকি: ক্লং তোইয়ের অনানুষ্ঠানিক বসতির ১ লাখেরও বেশি বাসিন্দাকে পুনর্বাসন করা নিয়ে জনমতে বিতর্ক এবং সম্ভাব্য বিলম্ব দেখা দিতে পারে। তৃতীয়ত, আইনি ঝুঁকি: রাষ্ট্রীয় বন্দর জমিকে বাণিজ্যিক ব্যবহারে রূপান্তর করতে জটিল অনুমোদন প্রক্রিয়া লাগবে, যার মধ্যে সংসদীয় অনুমোদনও অন্তর্ভুক্ত।

সূত্র: দ্য নেশন থাইল্যান্ড

ব্যাংকক বন্দর বন্ধ হওয়া এবং ক্লং তোইয়ের রূপান্তর থাই রাজধানীর ইতিহাসে সবচেয়ে বড় পুনর্উন্নয়ন প্রকল্প হয়ে উঠতে পারে। ব্যাংককের দিকে নজর রাখা বিনিয়োগকারীদের এখনই এই এলাকার সম্পত্তির উপর নজর রাখা শুরু করা উচিত, কারণ একবার প্রকল্প চূড়ান্ত অনুমোদন পেয়ে গেলে, দামের এই সুবিধাজনক জানালা দ্রুত বন্ধ হয়ে যাবে।

থাইল্যান্ডে বিনিয়োগ করতে প্রস্তুত? থাইল্যান্ড সম্পত্তি-এর বিশেষজ্ঞরা আপনাকে উপযুক্ত সম্পত্তি খুঁজে পেতে সাহায্য করবেন।