বাংলাদেশ থেকে যারা থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কেনার কথা ভাবছেন, তাদের কাছে সম্প্রতি একটা খবর কিছুটা দুশ্চিন্তার কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে। মালয়েশিয়ার বিশাল কোম্পানি জেনটিং ঘোষণা দিয়েছে, তারা জহুর-সিঙ্গাপুর সীমান্ত ঘেঁষে ২০ বিলিয়ন ডলারের এক স্মার্ট সিটি বানাচ্ছে, যা গত এক দশকে দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ায় সবচেয়ে বড় নির্মাণ-উদ্যোগ। স্বাভাবিকভাবেই প্রশ্ন উঠছে: বিনিয়োগের স্রোত কি ফুকেট আর ব্যাংকক থেকে সরে গিয়ে এই নতুন হাবের দিকে যাচ্ছে?
সংক্ষেপে উত্তর হলো, না। আর বিস্তারিত উত্তরটা বুঝতে হলে সংখ্যাগুলো দেখা দরকার।
এক নজরে মূল তথ্য
- জেনটিং জহুর-সিঙ্গাপুর সীমান্তে ২০ বিলিয়ন ডলার বিনিয়োগ করছে একটি স্মার্ট সিটিতে, যার মূল ফোকাস এআই গবেষণা ও কৃষি-প্রযুক্তি, রিসোর্ট সম্পত্তি নয়।
- এই প্রকল্পের লক্ষ্য আন্তর্জাতিক পেশাজীবী ও টেক কোম্পানি, যারা ফুকেটের রিসোর্ট-কেন্দ্রিক ক্রেতাদের থেকে সম্পূর্ণ ভিন্ন এক শ্রেণির বিনিয়োগকারী।
- জহুর-সিঙ্গাপুর স্পেশাল ইকোনমিক জোন (JS-SEZ) চালু হয়েছে ২০২৫ সালের জানুয়ারিতে, যার উদ্দেশ্য সীমান্ত পেরিয়ে মানুষ ও পুঁজির চলাচল সহজ করা।
- জহুর বাহরুতে কনডোর গড় ভাড়া থেকে আয় বছরে ৩-৪%, অন্যদিকে ২০২৫ সালের বাজার তথ্য অনুযায়ী ফুকেটের ভিলা ও কনডোতে এই হার ৬-৮%।
- ব্যাংকক পোস্ট-এর বরাতে নাইট ফ্র্যাংক থাইল্যান্ড বলছে, ব্র্যান্ডেড রেসিডেন্স ও ওয়েস্ট কোস্টের প্রাইম এলাকায় ভিলার চাহিদার কারণে ফুকেটের লাক্সারি রেসিডেনশিয়াল বাজার ২০২৬ পর্যন্ত শক্তিশালী থাকবে বলে ধারণা করা হচ্ছে।
- লাইফস্টাইল ও রিসোর্ট বিনিয়োগের ক্ষেত্রে থাইল্যান্ডের যে আধিপত্য, জহুরের প্রযুক্তি-শিল্প কেন্দ্র সেখানে কোনোভাবেই প্রতিদ্বন্দ্বী নয়।
সংখ্যায় বিস্তারিত তুলনা
প্রকল্পের আকার। ২০ বিলিয়ন ডলারের এই প্রকল্প গত ৫ থেকে ৭ বছরে ফুকেটে সব মিলিয়ে যে পরিমাণ বিদেশি বিনিয়োগ এসেছে, তার প্রায় সমান। এটা কোনো আবাসিক কমপ্লেক্স নয়, বরং এআই ল্যাব, ডেটা সেন্টার ও ভার্টিক্যাল ফার্মকে কেন্দ্র করে গড়ে ওঠা একটা গোটা শহর।
অবস্থানের সুবিধা। জহুর বাহরু কজওয়ে দিয়ে সিঙ্গাপুরের সিবিডি থেকে মাত্র প্রায় ৩০ মিনিটের দূরত্বে। ফলে সিঙ্গাপুরের জমির দাম না গুনেই সিঙ্গাপুরি পুঁজির নাগাল পাওয়া যাচ্ছে।
JS-SEZ এর সুবিধাসমূহ। এই জোনে রয়েছে কর ছাড়, সহজ ভিসা প্রক্রিয়া এবং পণ্য চলাচলে বাড়তি স্বাধীনতা। নিক্কেই এশিয়ার প্রতিবেদন অনুযায়ী, শেনজেন ও ব্যাঙ্গালোরের সঙ্গে সরাসরি প্রতিযোগিতায় নামার লক্ষ্য নিয়েই এই জোন সাজানো হয়েছে।
থাইল্যান্ডের পরিসংখ্যান। ফুকেটে বিদেশি সম্পৃক্ততাযুক্ত সম্পত্তি লেনদেন ২০২৫ সালে বেড়েছে আনুমানিক ২২%। প্রিমিয়াম কনডোমিনিয়ামের দাম পৌঁছেছে প্রতি বর্গমিটারে ১,২০,০০০ থেকে ১,৮০,০০০ বাথ (৩,৪০০ থেকে ৫,১০০ ডলার) পর্যন্ত।
বিদেশি ক্রেতার ঘনত্ব। নেশন থাইল্যান্ডের তথ্য অনুযায়ী, আন্তর্জাতিক চাহিদায় ফুকেটের অংশ ২০২৫ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে বেড়ে দাঁড়িয়েছে প্রায় ৬০%, এবং ২০২৬ নাগাদ তা প্রায় ৬৫% ছুঁতে পারে বলে ধারণা করা হচ্ছে। ব্যাংককের মর্টগেজ বাতিলের চাপ বা স্থানীয় পরিবারগুলোর ঋণ-সংকট থেকে এই বাজার অনেকটাই সুরক্ষিত।
জেনটিং গ্রুপ এর বাজারমূল্য ১৫ বিলিয়ন ডলারের বেশি, এবং তারা সিঙ্গাপুর ও মালয়েশিয়ায় রিসোর্টস ওয়ার্ল্ড ক্যাসিনো পরিচালনা করে, ফলে বড় প্রকল্প বাস্তবায়নের ট্র্যাক রেকর্ড তাদের বেশ শক্তিশালী।
মালিকানার কাঠামোতেও বিশাল ফারাক। মালয়েশিয়ায় বিদেশিরা ১০ লাখ রিঙ্গিত (প্রায় ২,১৫,০০০ ডলার) থেকে ফ্রিহোল্ড সম্পত্তি কিনতে পারেন। থাইল্যান্ডে বিদেশিরা কনডোমিনিয়াম কেনেন ফরেন কোটার আওতায় (একটি প্রকল্পের মোট আয়তনের সর্বোচ্চ ৪৯%), অথবা ভিলার ক্ষেত্রে ৩০+৩০+৩০ বছরের লিজহোল্ড কাঠামো ব্যবহার করেন।
প্রশ্নোত্তর: ক্রেতাদের মনে যা ঘোরে
জহুরের স্মার্ট সিটি কি সরাসরি ফুকেটের প্রতিদ্বন্দ্বী হয়ে উঠবে?
সরাসরি নয়। এই দুটো আসলে সম্পূর্ণ আলাদা বাজার। জহুর গড়ে তুলছে একটা প্রযুক্তি ও করপোরেট হাব, আর ফুকেট রয়ে গেছে পর্যটক-ভাড়া নির্ভর একটা রিসোর্ট বিনিয়োগ কেন্দ্র হিসেবে। দুই বাজারের ক্রেতাদের মধ্যে ওভারল্যাপ খুবই সীমিত।
জহুরের তুলনায় থাইল্যান্ডে ভাড়া থেকে আয়ের হার কেমন?
জহুর বাহরুর কনডোমিনিয়ামে বার্ষিক আয় ৩-৪%। একই মানের ম্যানেজড সম্পত্তিতে ফুকেটে এই হার ৬-৮%, যার প্রধান কারণ পর্যটকের সংখ্যা: ২০২৫ সালে ফুকেটে বিদেশি পর্যটক এসেছেন ১ কোটি ১০ লাখেরও বেশি।
ব্যাংককের বদলে জহুরে বিনিয়োগ করা কি বুদ্ধিমানের কাজ হবে?
এটা নির্ভর করে বিনিয়োগ কৌশলের ওপর। ব্যাংককে রয়েছে একটা তরল কনডোমিনিয়াম বাজার, যেখানে ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টের মাধ্যমে স্বচ্ছ নিবন্ধন সম্ভব। জহুর এখনও এমন একটা প্রকল্প যার বাস্তবায়নের সময়সীমা ১০ থেকে ১৫ বছর। যারা এখনই নগদ আয় চান, তাদের জন্য ব্যাংকক এগিয়ে।
JS-SEZ সামগ্রিকভাবে দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার সম্পত্তি বাজারে কী প্রভাব ফেলবে?
এই জোন করপোরেট পুঁজি ও টেক কোম্পানির জন্য প্রতিযোগিতা আরও বাড়িয়ে দেবে। কিন্তু লাইফস্টাইল সম্পদ ও প্যাসিভ ইনকামে আগ্রহী ব্যক্তি বিনিয়োগকারীদের জন্য থাইল্যান্ড এখনও ধরে রেখেছে তার নিজস্ব সমন্বয়, যেখানে ভালো আয়, চমৎকার আবহাওয়া ও পরিণত অবকাঠামো একসঙ্গে মেলে।
থাইল্যান্ডের সাম্প্রতিক বিদেশি মালিকানা কড়াকড়ি কি ক্রেতাদের জন্য কিছু বদলে দিয়েছে?
ব্যাংকক পোস্ট-এর প্রতিবেদন অনুযায়ী, নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলো নমিনি-কাঠামোর ফাঁকফোকর বন্ধ করেছে এবং কোম্পানিতে বিদেশিদের শেয়ারের ওপর নজরদারি বাড়িয়েছে, বিশেষত কোহ ফাংগান ও কোহ সামুইতে। তবু জুওয়াই আইকিউআই-এর হিসাব বলছে, ফুকেটের লাক্সারি ভিলা লেনদেনের প্রায় ৬০% এখনও বিদেশি ক্রেতাদের, আর সামুই ও ফাংগানে এই হার ৯০% ছাড়িয়ে যায়। এখন পর্যন্ত এই কড়াকড়ি প্রকৃত চাহিদায় খুব একটা প্রভাব ফেলতে পারেনি।
জহুরের প্রতিযোগিতায় ফুকেটের দাম কি কমে যাবে?
সম্ভাবনা কম। দুটো বাজার একেবারে ভিন্ন মূল্যস্তর ও ক্রেতাশ্রেণির জন্য তৈরি। ফুকেটের প্রিমিয়াম সম্পত্তির দাম বছরে আনুমানিক ৮-১২% হারে বাড়বে বলে ধারণা করা হচ্ছে, যার মূল কারণ দ্বীপের সীমিত জমি, কোনো মূল ভূখণ্ডের টেক পার্কের প্রতিযোগিতা নয়।
জেনটিং প্রকল্পটি আসলে কবে শেষ হবে?
এখনো কোনো নির্দিষ্ট সময়সীমা ঘোষণা করা হয়নি। এই ধরনের বিশাল প্রকল্প সাধারণত ১৫ থেকে ২০ বছরে পর্যায়ক্রমে বাস্তবায়িত হয়। প্রাথমিক অবকাঠামো হয়তো ৩ থেকে ৫ বছরের মধ্যে দেখা যেতে পারে, কিন্তু পুরোপুরি প্রস্তুত একটা শহর দেখতে হলে অপেক্ষা করতে হবে মোটামুটি ২০৪০-এর দশক পর্যন্ত।
২০২৬ সালেও কি ফুকেট সম্পত্তি বিনিয়োগের জন্য ভালো পছন্দ?
হ্যাঁ। নাইট ফ্র্যাংক থাইল্যান্ডের প্রত্যাশা, ব্যাং তাও, লায়ান, কামালা ও চের্ং তালের মতো ওয়েস্ট কোস্টের প্রাইম এলাকাগুলো ভালো পারফর্ম করা অব্যাহত রাখবে, যেখানে ক্রেতারা লাইফস্টাইল ও ভাড়ার সম্ভাবনাকে অগ্রাধিকার দেওয়ায় ভিলার চাহিদা সবচেয়ে বেশি থাকবে।
জেনটিংয়ের জহুর প্রকল্পের উচ্চাকাঙ্ক্ষা নিঃসন্দেহে চোখধাঁধানো, কিন্তু স্পষ্ট মালিকানা কাঠামো ও সক্রিয় নগদ প্রবাহসহ আয়-উৎপাদনকারী রিসোর্ট সম্পত্তির খোঁজে থাকা বিনিয়োগকারীদের জন্য থাইল্যান্ড এখনও এই অঞ্চলের সবচেয়ে শক্তিশালী বিকল্প। ফুকেট আর ব্যাংকক এমন কিছু দেয়, যা নির্মাণাধীন একটা টেক পার্ক এখনই দিতে পারবে না, একটা সচল ভাড়ার বাজার, প্রমাণিত ম্যানেজমেন্ট কোম্পানি এবং স্থিতিশীল চাহিদা। থাইল্যান্ড সম্পত্তি-তে আমরা প্রতিনিয়ত এই বাজারের ওঠানামা নজরে রাখি, যাতে আপনি সঠিক সময়ে সঠিক সিদ্ধান্ত নিতে পারেন।
উৎস: ব্যাংকক পোস্ট