সংক্ষিপ্ত উত্তর: বাংলাদেশি ও ভারতীয় ক্রেতারা যা জানতে চান
থাইল্যান্ডে বিদেশি নাগরিকরা সরাসরি নিজের নামে জমি কিনতে পারেন না - এটি ১৯৫৪ সালের ভূমি আইন (Land Code) থেকে বলবৎ। তবে কনডোমিনিয়াম ফ্রিহোল্ড, নিবন্ধিত লিজহোল্ড, 'সাপ ইং সিথ' স্বত্ব, ৪ কোটি থাই বাট বিনিয়োগ কর্মসূচি এবং BOI-অনুমোদিত কোম্পানির মাধ্যমে - মোট ৫টি আইনসম্মত পথে থাইল্যান্ডে সম্পত্তি ধারণ করা যায়। নমিনি শেয়ারহোল্ডার ব্যবহার করে জমি কেনার পুরনো পথটি ২০২৬ সালে সক্রিয় ফৌজদারি তদন্তের আওতায় এসেছে।
প্রতি বছর হাজার হাজার বাংলাদেশি ও প্রবাসী বাঙালি পর্যটক ফুকেট, পাতায়া বা চিয়াং মাই ভ্রমণ করে থাইল্যান্ডের বাজারের সম্ভাবনা টের পান। অনেকেই ভাবেন - একটা ছোট ফ্ল্যাট বা ভিলা কিনে রাখলে কেমন হয়? কিন্তু সঠিক আইনি কাঠামো না জেনে বিনিয়োগ করলে সম্পত্তি বাজেয়াপ্ত হওয়া পর্যন্ত ঝুঁকি থাকে।
থাইল্যান্ডের বাণিজ্য উন্নয়ন বিভাগ (DBD) এবং বাণিজ্য মন্ত্রণালয় ২০২৫-২০২৬ সালে বিদেশি মূলধনের কোম্পানিগুলোর ব্যাপক নিরীক্ষা শুরু করেছে। মূল লক্ষ্য: নমিনি থাই শেয়ারহোল্ডার ব্যবহার করে আড়ালে জমির মালিকানা রাখা বিদেশি ক্রেতারা। শাস্তি হিসেবে জরিমানা, ফৌজদারি মামলা এবং সম্পত্তি জব্দ করার বিধান রয়েছে।
থাইল্যান্ডে বিদেশিদের জন্য মালিকানার ৫টি আইনি পথ
১. কনডোমিনিয়াম ফ্রিহোল্ড: সহজতম ও নিরাপদতম পথ
কোনো কর্পোরেট কাঠামো ছাড়াই একজন বিদেশি নাগরিক নিজের নামে কনডোমিনিয়াম ইউনিটের পূর্ণ ফ্রিহোল্ড মালিকানা পেতে পারেন। শর্ত একটাই: ওই বিল্ডিংয়ে মোট ইউনিটের ৪৯%-এর বেশি যেন বিদেশিদের হাতে না থাকে। ফুকেটে সামর্থ্যের মধ্যে শহর এলাকার ফ্ল্যাট বা ভাড়া আয়ের ইউনিটের জন্য এটিই সবচেয়ে পরিষ্কার বিকল্প।
সীমাবদ্ধতা: ইউনিটের মালিকানা পাবেন, কিন্তু বিল্ডিংয়ের নিচের জমির মালিক থাকবেন না। আলাদা ভিলা বা বাংলোর জন্য এই পথ কাজে আসে না।
২. লিজহোল্ড ও 'সাপ ইং সিথ' স্বত্ব
জমি বিদেশিরা লিজ নিতে পারেন - আবাসিক ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ৩০ বছর, বাণিজ্যিক ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ৫০ বছর। জমির ওপর নির্মিত বা ক্রয়করা বিল্ডিং বিদেশির নামে ফ্রিহোল্ড হিসেবে নিবন্ধিত হতে পারে।
২০১৯ সালে প্রবর্তিত 'সাপ ইং সিথ' (Sap Ing Sith) হলো একটি উন্নত স্বত্ব যা সাধারণ লিজের চেয়ে শক্তিশালী: উত্তরাধিকারে দেওয়া যায়, হস্তান্তর করা যায়, এবং ভূমি বিভাগে (Land Department) নিবন্ধন করা যায় - সর্বোচ্চ ৩০ বছরের জন্য।
সীমাবদ্ধতা: মেয়াদ শেষে নবায়ন আইনত নিশ্চিত নয়। চুক্তিতে '৩০+৩০+৩০' লেখা থাকলেও তার কোনো স্বয়ংক্রিয় আইনি বলবৎযোগ্যতা নেই - প্রতিটি নবায়নের জন্য জমির মালিকের সঙ্গে নতুন চুক্তি করতে হবে।
৩. ৪ কোটি থাই বাট বিনিয়োগ কর্মসূচি
১৯৯৯ সালের ভূমি আইন সংশোধনী অনুযায়ী, কোনো বিদেশি যদি সরকার-অনুমোদিত খাতে কমপক্ষে ৪ কোটি থাই বাট বিনিয়োগ করেন, তাহলে স্বরাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ের অনুমতিতে সর্বোচ্চ ১,৬০০ বর্গমিটার আবাসিক জমি কিনতে পারবেন। বিনিয়োগ কমপক্ষে ৩ বছর ধরে রাখতে হবে।
অনুমোদিত বিনিয়োগের মধ্যে রয়েছে থাই সরকারি বন্ড, BOI-অনুমোদিত তহবিল এবং স্বরাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ের অনুমোদিত নির্দিষ্ট ব্যাংক আমানত। সরাসরি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ এই যোগ্যতামান পূরণ করে না।
সীমাবদ্ধতা: প্রবেশের সীমা বেশ উচ্চ, অনুমোদন প্রক্রিয়া দীর্ঘ এবং আমলাতান্ত্রিক।
৪. প্রকৃত থাই অংশীদারদের সঙ্গে কোম্পানি গঠন
থাই আইনে নিবন্ধিত কোম্পানি, যেখানে কমপক্ষে ৫১% শেয়ার থাই নাগরিকদের হাতে, সেটি আইনগতভাবে জমি কিনতে পারে। কিন্তু মূল বিষয়টি হলো 'প্রকৃত' অংশীদারিত্ব - থাই শেয়ারহোল্ডারদের সত্যিকার মূলধন থাকতে হবে, ব্যবস্থাপনায় অংশ নিতে হবে এবং লভ্যাংশ পেতে হবে। DBD এখন নিয়মিত যাচাই করে থাই শেয়ারহোল্ডাররা নমিনি কিনা।
সীমাবদ্ধতা: কোম্পানিতে আপনার সংখ্যাগরিষ্ঠ নিয়ন্ত্রণ থাকবে না এবং থাই অংশীদারদের সদিচ্ছার ওপর নির্ভরশীল থাকতে হবে।
৫. BOI-অনুমোদিত কোম্পানি
থাইল্যান্ডের বিনিয়োগ বোর্ড (Board of Investment) কর্তৃক প্রচারিত কোম্পানিগুলো বিদেশি সংখ্যাগরিষ্ঠ মালিকানা থাকা সত্ত্বেও ভূমি মালিকানার অধিকার পেতে পারে। তবে সব ব্যবসার ধরন এই সুবিধার জন্য যোগ্য নয় এবং BOI-বিশেষজ্ঞ আইনজীবী ছাড়া আবেদন করা সাধারণত প্রত্যাখ্যানে শেষ হয়।
পদ্ধতির তুলনামূলক সারণি
| পদ্ধতি | অধিকারের ধরন | সর্বোচ্চ মেয়াদ | ন্যূনতম বিনিয়োগ | ঝুঁকির মাত্রা |
|---|---|---|---|---|
| কনডোমিনিয়াম (ফ্রিহোল্ড) | পূর্ণ মালিকানা | অনির্দিষ্ট | ৩০-৫০ লক্ষ THB থেকে | কম |
| লিজহোল্ড (আবাসিক) | নিবন্ধিত লিজ | ৩০ বছর | ১০-২০ লক্ষ THB থেকে | মধ্যম |
| সাপ ইং সিথ | বাস্তব সম্পত্তি স্বত্ব | ৩০ বছর পর্যন্ত | ১০-২০ লক্ষ THB থেকে | মধ্যম |
| ৪ কোটি THB কর্মসূচি | পূর্ণ মালিকানা | অনির্দিষ্ট (ন্যূনতম ৩ বছর বিনিয়োগ ধরে রাখতে হবে) | ৪ কোটি THB | মধ্যম |
| থাই কোম্পানি (প্রকৃত অংশীদার) | কোম্পানির মালিকানা | অনির্দিষ্ট | ২০ লক্ষ THB নিবন্ধিত মূলধন থেকে | বেশি |
| BOI কোম্পানি | কোম্পানির মালিকানা | অনির্দিষ্ট | প্রকল্প-নির্ভর | মধ্যম |
যেসব ভুল বিদেশি ক্রেতারা প্রায়ই করেন
নমিনি শেয়ারহোল্ডার ব্যবহার করা: এটি এখন পর্যন্ত সবচেয়ে বিপজ্জনক ভুল। DBD তদন্তকারীরা এখন যাচাই করেন থাই 'অংশীদাররা' আসলে মূলধন দিয়েছেন কিনা। ধরা পড়লে জরিমানা, কারাবাস এবং সম্পত্তি জব্দ হতে পারে।
৪৯% কোটা পূর্ণ বিল্ডিংয়ে কেনার চেষ্টা: বিদেশি কোটা শেষ হয়ে গেলে ওই বিল্ডিংয়ে ফ্রিহোল্ড পাওয়া যাবে না। যেকোনো বায়না দেওয়ার আগে জুরিডিক পার্সন বা লাইসেন্সপ্রাপ্ত আইনজীবীর মাধ্যমে বর্তমান বিদেশি মালিকানার হার যাচাই করুন।
নিবন্ধনহীন লিজ চুক্তি: ৩ বছরের বেশি মেয়াদের লিজ অবশ্যই ভূমি বিভাগে নিবন্ধন করতে হবে। নিবন্ধন না করলে তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে চুক্তি আইনত অকার্যকর। Chanote (চানোতে) দলিলে ভূমি বিভাগের সিলমোহর নিশ্চিত করুন।
৩ বছরের আগে বিনিয়োগ তুলে নেওয়া: ৪ কোটি THB কর্মসূচির অধীনে জমি কিনে থাকলে নির্ধারিত ৩ বছরের আগে বিনিয়োগ তুললে জমির মালিকানার অধিকার স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায়।
BOI আবেদন বিশেষজ্ঞ ছাড়া করা: BOI মর্যাদা সব ব্যবসার ধরনের জন্য প্রযোজ্য নয়। বিশেষজ্ঞ আইনজীবী ছাড়া আবেদন করলে সাধারণত প্রত্যাখ্যান হয় এবং মূল্যবান সময় নষ্ট হয়।
প্রথমবারের ক্রেতার জন্য সবচেয়ে নিরাপদ পথ কোনটি?
যাঁরা প্রথমবার থাইল্যান্ডে সম্পত্তি কিনতে চাইছেন, তাঁদের জন্য ৪৯% বিদেশি কোটার সীমার মধ্যে থাকা কনডোমিনিয়াম ইউনিটের ফ্রিহোল্ড মালিকানাই সবচেয়ে নিরাপদ। কোনো কর্পোরেট কাঠামো নেই, নমিনি ঝুঁকি নেই এবং ভূমি বিভাগে পূর্ণ শিরোনাম নিবন্ধিত থাকে। থাইল্যান্ড সম্পত্তি-র মতো অভিজ্ঞ পরামর্শদাতারা সঠিক আইনি কাঠামো বেছে নিতে সহায়তা করতে পারেন।
সূত্র: Bangkok Post