বাংলাদেশ থেকে যারা ফুকেট বা পাত্তায়ায় ভিলা কেনার স্বপ্ন দেখছেন, তাদের জন্য ২০২৬ সাল একটা গুরুত্বপূর্ণ মোড়। থাইল্যান্ডের প্রধানমন্ত্রী অনুতিন চার্নভীরকুল সরাসরি নির্দেশ দিয়েছেন, সারা দেশে নমিনি জমি মালিকানা কাঠামো নিরীক্ষা করতে হবে। শুরুটা হয়েছিল ইস্টার্ন ইকোনমিক করিডোর বা ইইসি-তে চীনা পুঁজির ঢল দেখে, কিন্তু এই অভিযানের পরিধি ইইসির তিনটি প্রদেশেই সীমাবদ্ধ নেই। ফুকেট, কোহ সামুই, চিয়াং মাই, এমনকি যেসব রিসোর্ট এলাকায় বছরের পর বছর ধরে বিদেশিরা থাই নমিনির মাধ্যমে চুপচাপ জমি কিনেছেন, সবই এখন নজরদারির আওতায়।
সংক্ষেপে মূল বিষয়টা এমন: নমিনি মালিকানা যাচাই এখন থাইল্যান্ডের সবক'টি ৭৭টি প্রদেশ জুড়ে চলছে, শুধু ইইসি বা রিসোর্ট এলাকায় নয়। থাই ল্যান্ড কোড অ্যাক্টের ৯৬ ধারা অনুযায়ী বিদেশি জমি মালিকানা নিষিদ্ধ, আর নমিনি ব্যবহার করলে ফরেন বিজনেস অ্যাক্টের ৩৬ ধারায় সর্বোচ্চ ৩ বছরের জেল এবং ১০ লক্ষ থাই বাথ পর্যন্ত জরিমানা হতে পারে। তবে কনডোমিনিয়াম কেনায় কোনো প্রভাব নেই, সেখানে বিদেশিরা আগের মতোই ৪৯% পর্যন্ত মালিকানা রাখতে পারবেন।
আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীদের জন্য এটা উপেক্ষা করার মতো সংকেত নয়। যে নমিনি ব্যবস্থাকে এতদিন 'ধূসর এলাকার স্বাভাবিক প্রথা' হিসেবে দেখা হতো, সেটা এখন সক্রিয়ভাবে বিচারযোগ্য অপরাধের তালিকায় ঢুকে পড়ছে। কার ঝুঁকি বেশি এবং কী করণীয়, সেটাই এখানে বিস্তারিত দেখা যাক।
মূল তথ্যগুলো এক নজরে
- পরিধি: নমিনি মালিকানা যাচাই থাইল্যান্ডের ৭৭টি প্রদেশ জুড়ে, শুধু ইইসি বা রিসোর্ট এলাকায় সীমাবদ্ধ নয়
- উদ্দীপক কারণ: চনবুরি, রায়ং ও চাচোয়েংসাও (ইইসি অঞ্চল) এ চীনা পুঁজির প্রবাহ নিয়ে সরকারের উদ্বেগ
- আইন: ল্যান্ড কোড অ্যাক্টের ৯৬ ধারা থাইল্যান্ডে বিদেশি জমি মালিকানা নিষিদ্ধ করে; লঙ্ঘনে ২০,০০০ থাই বাথ পর্যন্ত জরিমানা এবং জমি জোরপূর্বক বিক্রির নির্দেশ
- আসল ঝুঁকি: ফরেন বিজনেস অ্যাক্টের ৩৬ ধারায় নমিনি কাঠামো ব্যবহার করলে সর্বোচ্চ ৩ বছর জেল এবং ১০ লক্ষ থাই বাথ পর্যন্ত জরিমানা
- কনডো নিরাপদ: কনডোমিনিয়াম আইন অনুযায়ী বিদেশিরা যেকোনো কনডো প্রকল্পে বৈধভাবে ৪৯% পর্যন্ত ইউনিট মালিকানায় রাখতে পারেন
- পরামর্শ: থাই ব্যক্তির নামে থাকা সব মালিকানা কাঠামো এখনই পর্যালোচনা করুন এবং ২০২৬ সাল শেষ হওয়ার আগেই আইনি নিরীক্ষা সম্পন্ন করুন
ইইসি কী এবং কেন এই কড়াকড়ির সূত্রপাত হলো
ইইসি ২০১৮ সালে প্রতিষ্ঠিত একটি বিশেষ অর্থনৈতিক অঞ্চল, যা চনবুরি, রায়ং এবং চাচোয়েংসাও প্রদেশ জুড়ে বিস্তৃত। ইইসিও-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সাল শেষ হওয়ার আগেই এই অঞ্চলে ঘোষিত মোট বিনিয়োগ ১.৯ ট্রিলিয়ন থাই বাথ ছাড়িয়ে গেছে। থাইল্যান্ডের ডিপার্টমেন্ট অফ ল্যান্ডস প্রধানমন্ত্রীর সরাসরি নির্দেশে দেশজুড়ে সম্পত্তি রেজিস্ট্রি নিরীক্ষা শুরু করেছে।
একটা সাধারণ নমিনি প্রকল্প এভাবে কাজ করে: বিদেশি ব্যক্তি জমি কেনার পুরো টাকা দেন, কিন্তু আইনি মালিক হিসেবে নিবন্ধিত থাকেন একজন থাই নাগরিক, প্রায়শই একজন প্রাক্তন সঙ্গী, ড্রাইভার বা পরিচিত কেউ। কাগজে-কলমে জমির পুরোটাই সেই থাই নাগরিকের নামে থাকে।
২০২৪-২৫ সালে ফুকেটেই এমন কিছু নজির তৈরি হয়েছে, যেখানে ডিপার্টমেন্ট অফ ল্যান্ডস ব্যাংক ট্রান্সফারের সূত্র ধরে নমিনি মালিকানা প্রমাণ করে জোরপূর্বক জমি বিক্রির নির্দেশ দিয়েছিল। বাজার পর্যবেক্ষকদের হিসেব বলছে, ফুকেট ও পাত্তায়ার প্রায় ১০ থেকে ১৫% ভিলা নমিনি কাঠামোর মাধ্যমে গঠিত।
এবারের অভিযান আগেরগুলোর চেয়ে কেন আলাদা
অনুতিনই প্রথম প্রধানমন্ত্রী নন যিনি নমিনি কাঠামোর বিরুদ্ধে যুদ্ধ ঘোষণা করেছেন। ২০০৬, ২০১৪ এবং ২০১৯ সালেও একই ধরনের অভিযান হয়েছিল। কিন্তু ২০২৬ সাল মৌলিকভাবে ভিন্ন। এখন কর্তৃপক্ষের হাতে আছে ডিজিটাল সম্পত্তি রেজিস্ট্রি, ব্যাংক লেনদেনের তথ্য, এবং অ্যান্টি-মানি লন্ডারিং অফিস (এএমএলও)-এর মাধ্যমে ক্রস-চেকিং ক্ষমতা। প্রযুক্তিগত দিক থেকে নমিনি স্কিম চিহ্নিত করা এখন অনেক বেশি সহজ হয়ে গেছে।
ব্যাংককের কাছে ইইসি একটা বিশেষ জাতীয় গর্বের প্রতীক, থাই অর্থনৈতিক নীতির পতাকাবাহী প্রকল্প। সরকার কোনোভাবেই চায় না গুরুত্বপূর্ণ জমি সম্পদ গোপন বিদেশি নিয়ন্ত্রণে চলে যাক। তবে এই নজরদারির ঢেউ শুধু চীনা বিনিয়োগকারীদের মধ্যে সীমাবদ্ধ নেই, বরং সব জাতীয়তার বিনিয়োগকারীর উপরই প্রযোজ্য।
আপনার ভিলা বা জমি থাই নমিনির নামে থাকলে বাস্তবে কী ঘটতে পারে
যদি আপনার ভিলা বা জমির প্লট কোনো থাই ব্যক্তির নামে নিবন্ধিত থাকে, তাহলে আপনার অবস্থান এখন ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে উঠেছে। ডিপার্টমেন্ট অফ ল্যান্ডস এখন নগদ প্রবাহ বিশ্লেষণ করছে: কে সম্পত্তির টাকা দিয়েছে, কে রক্ষণাবেক্ষণের খরচ বহন করে, কে আসলে সেখানে বসবাস করে। যদি প্যাটার্ন নমিনি মালিকানার দিকে ইঙ্গিত করে, তাহলে পরিণতি গুরুতর হতে পারে: ১৮০ দিনের মধ্যে জোরপূর্বক বিক্রি, আর্থিক জরিমানা, এমনকি ফৌজদারি মামলা।
সৌভাগ্যক্রমে, বৈধ বিকল্পগুলো ভালোভাবেই কাজ করে। ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টে নিবন্ধিত ৩০ বছরের লিজহোল্ড আপনার ব্যবহারের অধিকার সুরক্ষিত রাখে। বিদেশি মালিকানা কোটার মধ্যে থেকে কনডোমিনিয়াম কেনা সম্পূর্ণ ফ্রিহোল্ড টাইটেল দেয়। প্রকৃত বাণিজ্যিক কার্যক্রম এবং সত্যিকারের থাই শেয়ারহোল্ডার থাকা থাই কোম্পানির মাধ্যমে মালিকানা কাঠামো তৈরি করাও অনুমোদিত, তবে এর জন্য নিখুঁত আইনি বাস্তবায়ন প্রয়োজন।
সূত্র: ইইসিও (ইস্টার্ন ইকোনমিক করিডোর অফিস)
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
থাইল্যান্ডে নমিনি জমি মালিকানা আসলে কী?
এটা এমন একটা ব্যবস্থা যেখানে একজন বিদেশি জমি কেনার টাকা দেন, কিন্তু আইনি মালিক হিসেবে একজন থাই নাগরিককে নিবন্ধিত করা হয়। থাই আইন অনুযায়ী এটা ল্যান্ড কোড অ্যাক্ট এবং ফরেন বিজনেস অ্যাক্ট, দুটোরই লঙ্ঘন।
নমিনি মালিকানার শাস্তি কী?
ফরেন বিজনেস অ্যাক্টের অধীনে সর্বোচ্চ ১০ লক্ষ থাই বাথ জরিমানা এবং ৩ বছর পর্যন্ত জেল হতে পারে। ডিপার্টমেন্ট অফ ল্যান্ডস চাইলে ১৮০ দিনের মধ্যে সম্পত্তি জোরপূর্বক বিক্রির নির্দেশও দিতে পারে।
এই যাচাই কি কনডোমিনিয়াম মালিকদের প্রভাবিত করবে?
না। কনডোমিনিয়াম অ্যাক্ট বি.ই. ২৫২২ অনুযায়ী, কোনো প্রকল্পের মোট ফ্লোর এরিয়ার ৪৯% কোটা অতিক্রম না করলে বিদেশিরা কনডো ইউনিটের বৈধ মালিকানা ধরে রাখতে পারবেন।
২০২৬ সালের এই অভিযান আগের অভিযানগুলো থেকে কীভাবে আলাদা?
কর্তৃপক্ষ এখন ডিজিটাল টুল ব্যবহার করছে, এএমএলও-এর মাধ্যমে ব্যাংক লেনদেন ক্রস-চেক করা, সম্পত্তি রেজিস্ট্রি বিশ্লেষণ এবং ট্যাক্স রেকর্ড পর্যালোচনা। আগের অভিযানগুলো মূলত ম্যানুয়াল নিরীক্ষা এবং তথ্যদাতাদের উপর নির্ভরশীল ছিল।
একজন বিদেশি কি সরাসরি থাইল্যান্ডে জমি কিনতে পারেন?
সরাসরি জমি মালিকানা নিষিদ্ধ, তবে কিছু বিরল ব্যতিক্রম আছে (বিওআই-এর মাধ্যমে ৪০ মিলিয়ন থাই বাথ বা তার বেশি বিনিয়োগের ক্ষেত্রে)। বৈধ বিকল্পের মধ্যে আছে দীর্ঘমেয়াদী লিজহোল্ড, ফ্রিহোল্ডে কনডোমিনিয়াম কেনা, অথবা সত্যিকারের কার্যক্রম চালানো থাই কোম্পানির মাধ্যমে মালিকানা।
আমার ভিলা যদি থাই নমিনির নামে নিবন্ধিত থাকে, তাহলে এখন কী করব?
দ্রুত থাই জমি আইনে বিশেষজ্ঞ একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত আইনজীবীর পরামর্শ নিন। বিকল্প হিসেবে আছে লিজহোল্ড কাঠামোয় রূপান্তর, সম্পত্তি বিক্রি করে দেওয়া, বা সম্পূর্ণ বৈধ কাঠামোর মধ্য দিয়ে মালিকানা পুনর্গঠন।
এই যাচাই কি কোনো নির্দিষ্ট জাতীয়তাকে লক্ষ্য করে চলছে?
না। ইইসিতে চীনা পুঁজির প্রবাহই এর সূত্রপাত ঘটিয়েছে, কিন্তু নিরীক্ষা এখন জাতীয়তা নির্বিশেষে দেশজুড়ে সব বিদেশি মালিকানা কাঠামো নিয়েই চলছে।
২০২৬ সালে ইইসি অঞ্চলে সম্পত্তি কেনা কি নিরাপদ?
হ্যাঁ, যদি বৈধ মালিকানা কাঠামো ব্যবহার করা হয়। পাত্তায়া এবং শ্রী রাচা (ইইসি অঞ্চলের মধ্যে) এর কনডোমিনিয়াম বিদেশিদের জন্য ফ্রিহোল্ড ভিত্তিতে উপলব্ধ। জমি শুধু লিজহোল্ড ব্যবস্থার মাধ্যমেই নিশ্চিত করা সম্ভব।
আমার মালিকানা কাঠামো নিয়ে আইনি পরামর্শ কোথায় পাব?
থাই ল সোসাইটিতে নিবন্ধিত এবং বিদেশি ক্লায়েন্টদের সরাসরি পরামর্শ দেওয়ার অভিজ্ঞতাসম্পন্ন আইনি ফার্মের সাথে কাজ করুন। যে কোনো 'পরামর্শদাতা' যিনি আপনার জন্য নমিনি স্কিম তৈরি করে দিতে চান, তাকে এড়িয়ে চলুন।
শেষ কথা
সহজ কথায়, থাইল্যান্ডে নমিনি স্কিমের ফাঁকফোকর দিয়ে নিরাপদে থাকার যুগ শেষ হয়ে আসছে। ২০২৬ সালের এই অভিযান ডিজিটাল প্রয়োগ পদ্ধতি এবং প্রধানমন্ত্রী পর্যায়ের রাজনৈতিক সদিচ্ছা দ্বারা সমর্থিত। তাই নিরীক্ষা আপনার দরজায় আসার আগেই এখনই আপনার মালিকানা কাঠামো পর্যালোচনা করে নিন।
থাইল্যান্ডে বিনিয়োগ করতে আগ্রহী? থাইল্যান্ড সম্পত্তি-এর বিশেষজ্ঞরা আপনার জন্য উপযুক্ত এবং আইনগতভাবে নিরাপদ সম্পত্তি খুঁজে পেতে সাহায্য করবেন।