থাইল্যান্ডে জমির দাম কমছে ২০২৬ সালে: বিনিয়োগকারীদের জন্য ৫টি জরুরি সিদ্ধান্ত

যদি আপনি বহুদিন ধরে থাইল্যান্ডে জমি কেনার সঠিক মুহূর্তের অপেক্ষায় থাকেন, তাহলে ২০২৬ সাল আপনার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ সংকেত নিয়ে এসেছে। কনডোমিনিয়াম বাজারে দুর্বলতার কারণে থাইল্যান্ডজুড়ে জমির দাম এখন তার ওপর নির্মিত ফ্ল্যাটের চেয়েও দ্রুত কমছে। ডেভেলপাররা নতুন জমি কেনা বন্ধ রেখেছেন, আর যাদের হাতে জমি আছে, তারা নগদ টাকার প্রয়োজনে দাম কমাতে বাধ্য হচ্ছেন। যারা বহু বছর ধরে বাজারে একটা সংশোধনের অপেক্ষায় ছিলেন, তাদের জন্য এটি সত্যিকারের একটি সুযোগের জানালা, তবে প্রতিটি জমির প্লট সমান আকর্ষণীয় নয়।

ব্যাংকক পোস্টের প্রতিবেদন অনুযায়ী, কনডোমিনিয়ামের দুর্বল চাহিদা সরাসরি সারাদেশে জমির মূল্যের ওপর চাপ সৃষ্টি করছে। বছরের পর বছর ধরে আক্রমণাত্মক নির্মাণকাজের ফলে ডেভেলপারদের হাতে বিপুল পরিমাণ অবিক্রীত ইউনিট জমে গেছে, ফলে নতুন জমি কেনার আর কোনো তাগিদ তাদের নেই। এর ফলে একটা চেইন রিঅ্যাকশন তৈরি হয়েছে: জমির ক্রেতা কমছে, দামও কমছে।

সংক্ষিপ্ত উত্তর

• কনডোর দুর্বল চাহিদা ২০২৬ সাল জুড়ে থাইল্যান্ডে জমির দামকে সরাসরি নিচের দিকে ঠেলে দিচ্ছে
• মূল লোকেশনগুলোতে অবিক্রীত কনডো ইউনিট জমে যাওয়ায় ডেভেলপাররা জমি কেনা কমিয়ে দিচ্ছেন
• যেসব এলাকায় অবিক্রীত কনডোর অংশ মোট সরবরাহের ৪০-৫০ শতাংশ ছাড়িয়ে গেছে, সেখানে চাপ সবচেয়ে বেশি
• ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের জন্য এটি ছাড়ে পাওয়া জমি সম্পদে প্রবেশের একটা সম্ভাব্য সুযোগ
• এই সংশোধন মূলত প্রভাবিত করছে ব্যাংককের শহরতলি, পাতায়া এবং ফুকেটের কিছু নির্বাচিত এলাকাকে
• ব্যাংককের প্রাইম সেন্ট্রাল এলাকা এবং ফুকেটের সমুদ্রতীরবর্তী অঞ্চলগুলো তাদের দাম ধরে রাখছে

মূল তথ্য যা জেনে রাখা দরকার

• ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকে ব্যাংককে নতুন কনডো লঞ্চ ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় আনুমানিক ৩০-৩৫ শতাংশ কমেছে
• সানসিরি (Sansiri), আনন্দা (Ananda) এবং অরিজিন প্রপার্টির (Origin Property) মতো থাইল্যান্ডের বড় ডেভেলপাররা ইতিমধ্যে ২০২৫ সালেই জমি কেনার পরিকল্পনা থেকে পিছু হটার ইঙ্গিত প্রকাশ্যে দিয়েছেন
• ব্যাংককের বাইরের শহরতলিতে (BTS ও MRT লাইন ধরে শহরকেন্দ্র থেকে দূরের অঞ্চল) গড় জমির দাম ২০২৩ সালের সর্বোচ্চ পর্যায় থেকে আনুমানিক ১০-১৮ শতাংশ কমেছে
• পাতায়া এখনও সবচেয়ে বেশি সরবরাহ-উদ্বৃত্ত বাজারগুলোর একটি। CBRE থাইল্যান্ডের তথ্য অনুযায়ী, বর্তমান মন্দা শুরু হওয়ার আগেই কিছু এলাকায় অবিক্রীত কনডোর অংশ ৫০ শতাংশ পার হয়ে গিয়েছিল
• ফুকেটে ভিলা নির্মাণের জন্য জমির দাম তুলনামূলকভাবে ধীরে কমছে, কারণ বিদেশি ক্রেতাদের মধ্যে ভিলার চাহিদা এখনও শক্তিশালী
• বাজারে সার্বিক চাপের আরেকটি লক্ষণ হলো, শিল্প খাতের সূত্র অনুযায়ী উদ্ধৃত REIC-এর তথ্যে দেখা যাচ্ছে, প্রথম প্রান্তিকে জমি বিভাজন ও নির্মাণ অনুমোদন তীব্রভাবে কমেছে, মাত্র ৫,৭৮৩টি প্লটের অনুমোদন মিলেছে, যা বছরওয়ারি হিসেবে ৪৫.৭ শতাংশ কম, যদিও মর্টগেজ ঋণ বেড়েছে ১১.১ শতাংশ, যার বেশিরভাগই ৩০ লক্ষ থাই বাথের নিচের সেগমেন্টে কেন্দ্রীভূত
• বিদেশিরা এখনও থাইল্যান্ডে সরাসরি জমির মালিক হতে পারেন না; মূল বিকল্প হলো দীর্ঘমেয়াদি লিজহোল্ড (সর্বোচ্চ ৩০+৩০+৩০ বছর) অথবা থাই কোম্পানি কাঠামোর মাধ্যমে মালিকানা

কেন এই পতন? পেছনের হিসাবটা সহজ

যন্ত্রণাটা আসলে খুব সরল একটা লজিকে চলছে। ডেভেলপাররা যখন তাদের কনডো ইউনিট বিক্রি করতে পারছেন না, তখন তারা নতুন জমি কেনা বন্ধ রাখছেন। ক্রেতা না থাকলে জমির তারল্য (liquidity) কমে যায়, আর যেসব মালিকের হাতে নগদ টাকার দরকার, তারা বাধ্য হচ্ছেন দাম কমিয়ে দিতে।

এখানে ভৌগোলিক অবস্থান একটা বড় ফ্যাক্টর। ব্যাংককের কেন্দ্রস্থল, যেমন সিলম (Silom), সাথর্ন (Sathorn) এবং আসোক স্টেশন পর্যন্ত সুখুমভিত (Sukhumvit), একেবারে অন্য এক জগতে চলছে। এখানে খালি জমির প্লট খুবই বিরল, আর নতুন প্রজেক্টগুলো সম্পূর্ণ হওয়ার অনেক আগেই বিক্রি হয়ে যাচ্ছে। বাংনা (Bang Na), মিন বুরি (Min Buri) এবং রংসিতের (Rangsit) মতো শহরতলির এলাকা এবং সরবরাহ-উদ্বৃত্তে ভারাক্রান্ত রিসোর্ট জোনগুলোতেই এই সংশোধনের আসল আঘাত পড়ছে।

প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীরা কী করছেন?

নাইট ফ্র্যাংক থাইল্যান্ডের (Knight Frank Thailand) তথ্য অনুযায়ী, সিঙ্গাপুর ও হংকং থেকে আসা বড় ফান্ডগুলো ২০২৫ সালের দ্বিতীয়ার্ধে ব্যাংককে জমি কেনা বাড়িয়ে দিয়েছে। যখন 'স্মার্ট মানি' পতনশীল বাজারে ঢুকতে শুরু করে, সেটা সাধারণত বোঝায় যে বাজার তলানির কাছাকাছি পৌঁছে যাচ্ছে। এই আন্তর্জাতিক আগ্রহের ধারাবাহিকতা অন্যত্রও দেখা যাচ্ছে। নির্মাণের গতিতে সার্বিক মন্থরতা সত্ত্বেও, ফুকেট এখনও আন্তর্জাতিক ক্রেতাদের কাছ থেকে ভাড়া ও মালিকানার ক্ষেত্রে স্থায়ী আগ্রহ পাচ্ছে, যদিও সামগ্রিক থাই বাজারে বর্তমানে প্রায় ৬,০০,০০০ অবিক্রীত সম্পত্তির ইনভেন্টরি সারা দেশের দামের ওপর চাপ সৃষ্টি করছে।

একজন বাংলাদেশি বা ভারতীয় ক্রেতার জন্য আইনি বাস্তবতা

এখানে একটা কথা স্পষ্ট করে বলা দরকার: বিদেশি হিসেবে থাইল্যান্ডে জমি কেনার প্রক্রিয়া আইনগতভাবে বেশ জটিল। সরাসরি ফ্রিহোল্ড মালিকানা কোনোভাবেই সম্ভব নয়। সবচেয়ে সাধারণ পথ হলো দীর্ঘমেয়াদি লিজহোল্ড চুক্তি, সাধারণত ৩০ বছরের জন্য, নবায়নের বিকল্পসহ। বিকল্প পথ হলো থাই কোম্পানি গঠন করা, যার জন্য সতর্ক আইনি কাঠামো তৈরি প্রয়োজন এবং এতে নিয়ন্ত্রক ঝুঁকিও আছে, বিশেষ করে যখন কর্তৃপক্ষ নমিনি ব্যবস্থার ওপর নজরদারি বাড়াচ্ছে।

থাইল্যান্ড সম্পত্তি-তে আমরা প্রায়ই দেখি, ক্রেতারা এই আইনি কাঠামোর খুঁটিনাটি না বুঝেই এগিয়ে যান, যা পরবর্তীতে জটিলতা তৈরি করে। তাই কেনার আগে বিস্তারিত আইনি পরামর্শ নেওয়াটা অপরিহার্য।

এখন বিনিয়োগকারীদের কী করা উচিত?

বিস্তৃত বাজার-সূচকের বদলে নির্দিষ্ট লোকেশন ট্র্যাক করাটাই বুদ্ধিমানের কাজ। কেন্দ্রীয় ও প্রান্তিক এলাকার দামের ব্যবধান আরও বাড়তে থাকবে। পাতায়া এবং ব্যাংককের বাইরের শহরতলিতে সবচেয়ে বড় ছাড় পাওয়া যাচ্ছে, তবে সেখানে তারল্য ঝুঁকিও বেশি। অন্যদিকে, ফুকেটের ভিলা জমি, বিশেষ করে পশ্চিম উপকূলে, স্থিতিশীল বিদেশি চাহিদা ও সীমিত সরবরাহের কারণে তার মূল্য ধরে রাখছে।

জিজ্ঞাসা করা প্রশ্নসমূহ

২০২৬ সালে থাইল্যান্ডে জমির দাম কেন কমছে?

মূল কারণ হলো কনডোমিনিয়াম বাজারের দুর্বলতা। ডেভেলপারদের হাতে বিপুল পরিমাণ অবিক্রীত ইউনিট জমে গেছে, তাই তারা নতুন জমি সক্রিয়ভাবে কেনা থেকে সরে এসেছেন, যা চাহিদা কমিয়ে দাম নিচের দিকে ঠেলে দিয়েছে।

থাইল্যান্ডের কোন এলাকায় জমির দাম সবচেয়ে দ্রুত কমছে?

সবচেয়ে তীব্র সংশোধন দেখা যাচ্ছে ব্যাংককের দূরবর্তী ট্রানজিট লাইন বরাবর শহরতলিতে, পাতায়ায়, এবং কনডো প্রজেক্টের সরবরাহ-উদ্বৃত্তে ভুগতে থাকা ফুকেটের নির্বাচিত কিছু এলাকায়।

একজন বিদেশি কি থাইল্যান্ডে জমি কিনতে পারেন?

সরাসরি নয়। বিদেশি নাগরিকরা জমির ফ্রিহোল্ড মালিকানা রাখতে পারেন না। উপলব্ধ বিকল্পগুলো হলো দীর্ঘমেয়াদি লিজহোল্ড ব্যবস্থা অথবা সঠিকভাবে কাঠামোবদ্ধ থাই কোম্পানির মাধ্যমে ক্রয়।

বিনিয়োগের জন্য এখন থাইল্যান্ডে জমি কেনার উপযুক্ত সময় কি?

বর্তমান সংশোধন কম দামে প্রবেশের সুযোগ তৈরি করছে, বিশেষ করে ব্যাংকক ও ফুকেটের সম্ভাবনাময় লোকেশনগুলোতে। তবে প্রতিটি প্লটেই আলাদাভাবে যাচাই-বাছাই প্রয়োজন: আইনি অবস্থা, জোনিং এবং অবকাঠামো পরিকল্পনা।

জমির দাম পতন কতদিন চলবে?

বাজার বিশ্লেষণ অনুযায়ী এই নিম্নমুখী চাপ অন্তত ২০২৬ সালের শেষ পর্যন্ত চলতে পারে। ডেভেলপাররা বিদ্যমান কনডো ইনভেন্টরি সাফ করে নতুন জমি কেনায় ফিরে এলে বাজার পুনরুদ্ধার শুরু হওয়ার কথা।

বিদেশি হিসেবে থাইল্যান্ডে জমি কেনার ঝুঁকিগুলো কী কী?

মূল ঝুঁকির মধ্যে রয়েছে সরাসরি মালিকানা রাখতে না পারা, কোম্পানি কাঠামোর ক্ষেত্রে থাই অংশীদারের ওপর নির্ভরতা, জমি আইনে সম্ভাব্য পরিবর্তন, জোনিং জটিলতা, এবং সরবরাহ-উদ্বৃত্ত এলাকায় কম তারল্য।

জমির দাম কমলে কি ভিলা ও কনডোর দামেও প্রভাব পড়ে?

হ্যাঁ, তবে এর প্রভাব কিছুটা দেরিতে দেখা যায়। সস্তা জমি শেষ পর্যন্ত নতুন প্রজেক্টের খরচের ভিত্তি কমিয়ে দেয়, যা সেকেন্ডারি মার্কেটের দামের ওপর চাপ তৈরি করতে পারে। তবে প্রিমিয়াম সেগমেন্টে এই প্রভাব খুবই সীমিত।

থাইল্যান্ডের কোন এলাকাগুলো জমির দাম পতনের বিরুদ্ধে টেকসই?

ব্যাংককের কেন্দ্রীয় এলাকা (সিলম, সাথর্ন, সুখুমভিত), ফুকেটের পশ্চিম উপকূল (বাং তাও, লাগুনা, কামালা), এবং সীমিত জমি সরবরাহসম্পন্ন দ্বীপগুলো এখনও তাদের দাম ধরে রেখেছে।

সূত্র: ব্যাংকক পোস্ট

থাইল্যান্ডে বিনিয়োগ করতে আগ্রহী? থাইল্যান্ড সম্পত্তি-র বিশেষজ্ঞ দল আপনাকে সঠিক প্রপার্টি খুঁজে পেতে সাহায্য করতে প্রস্তুত।