যদি আপনি খবরে পড়েন যে থাইল্যান্ডের মানুষের ঋণের বোঝা কমছে, তাহলে প্রথম দর্শনে মনে হতে পারে অর্থনীতি ভালো করছে। কিন্তু বাস্তবতা একটু জটিল। যারা ব্যাংকক বা ফুকেটে সম্পত্তি কেনার কথা ভাবছেন, তাদের জন্য এই পরিবর্তনের মানে বোঝা জরুরি, কারণ এখানেই লুকিয়ে আছে দর কষাকষির একটা বাস্তব সুযোগ।
সংক্ষেপে উত্তর: থাইল্যান্ডের ঋণ পরিস্থিতি কী বলছে?
থাইল্যান্ডের হাউসহোল্ড ডেট-টু-জিডিপি অনুপাত ২০২১ সালের সর্বোচ্চ ৯০.৮% থেকে কমে ২০২৬ সালের শুরুতে ৮৬%-এর নিচে নেমে এসেছে। কিন্তু এই পতনের কারণ থাই পরিবারগুলোর আয় বাড়া নয়, বরং ব্যাংকগুলো ঋণ দেওয়ার ক্ষেত্রে অনেক বেশি সতর্ক হয়ে গেছে। নতুন মর্টগেজ ঋণের পরিমাণ কমে যাওয়ায় স্থানীয় ক্রেতাদের একটা বড় অংশ অর্থায়ন পাচ্ছেন না, আর দ্য বিজনেস টাইমস-এর তথ্য অনুযায়ী থাইল্যান্ডের হাউজিং মার্কেট এখন পরপর চতুর্থ বছরের মতো নিম্নমুখী।
যারা নগদে কেনেন বা দেশের বাইরে থেকে অর্থায়নের ব্যবস্থা করেন, তাদের জন্য এটি একটা সুযোগের জানালা খুলে দিচ্ছে। কিন্তু এই সুযোগ কাজে লাগাতে হলে সংখ্যাগুলোর পেছনের কারণ বোঝাটা জরুরি।
মূল তথ্যগুলো এক নজরে
- হাউসহোল্ড ডেট-টু-জিডিপি অনুপাত ২০২১ সালের সর্বোচ্চ ৯০.৮% থেকে নেমে ২০২৬ সালের শুরুতে ৮৬%-এর নিচে
- এই পতনের মূল কারণ কঠোর ব্যাংক ঋণনীতি, আয় বৃদ্ধি নয়
- থাইল্যান্ডে নতুন মর্টগেজ ঋণের পরিমাণ কমে যাওয়ায় স্থানীয় হাউজিং চাহিদা দুর্বল হয়েছে
- থাইল্যান্ডের সেন্ট্রাল ব্যাংকের (Bank of Thailand) পলিসি রেট এখন ২.২৫%, যেখানে থাই ক্রেতাদের জন্য গড় মর্টগেজ সুদের হার বছরে ৫.৫-৭.৫%
- স্থানীয় চাহিদা কমার সাথে সাথে নগদে কেনা বিদেশি ক্রেতারা কনডোমিনিয়াম কেনার ক্ষেত্রে আগের তুলনায় বেশি দর কষাকষির সুযোগ পাচ্ছেন
- ব্যাংকক ও ফুকেটের ডেভেলপাররা বিক্রি চালু রাখতে বিভিন্ন ছাড় ও বোনাস অফার বাড়াচ্ছেন, এবং মন্থর গতি সামাল দিতে সক্রিয়ভাবে বিদেশি ক্রেতাদের দিকে ঝুঁকছেন
কেন কমে যাওয়া ঋণকে সরাসরি ভালো খবর বলা যায় না?
যখন ঋণ কমে যায় কারণ ব্যাংক ঋণ দেওয়া বন্ধ করে দিয়েছে, আয় বেড়েছে বলে নয়, তখন এটি বোঝায় ভোক্তাদের চাহিদা কমছে। থাই পরিবারগুলো ধনী হয়নি, তারা শুধু ঋণ পাচ্ছে না। রিয়েল এস্টেট মার্কেটে এর প্রভাব দেখা যাচ্ছে ৩০ লাখ থাই বাথ পর্যন্ত দামের ম্যাস-মার্কেট সেগমেন্টে লেনদেন কমে যাওয়ার মধ্য দিয়ে।
থাইল্যান্ডের সেন্ট্রাল ব্যাংক পরপর তিন কোয়ার্টার ধরে ঋণ-টু-জিডিপি অনুপাত কমার তথ্য রেকর্ড করেছে (Bank of Thailand Monetary Policy Report অনুযায়ী)। একই সময়ে মর্টগেজ আবেদন বাতিলের হার ২০২৪ সালের তুলনায় ১৫-২০% বেড়েছে বলে ধারণা করা হচ্ছে। দ্বিতীয় ও তৃতীয় বাড়ির ক্ষেত্রে লোন-টু-ভ্যালু (LTV) সীমা কঠোরভাবে বলবৎ আছে, মূল্যায়িত মূল্যের ৭০-৮০%-এ সীমাবদ্ধ।
বিদেশি ক্রেতাদের জন্য কনডোমিনিয়ামের দাম কীভাবে প্রভাবিত হচ্ছে?
দামে সরাসরি ধস নামেনি। বরং ডেভেলপাররা লুকানো ছাড় দেওয়াকে বেশি পছন্দ করছেন, যেমন ফ্রি ফার্নিচার প্যাকেজ, নিশ্চিত ভাড়া রিটার্ন ট্রান্সফার, এবং দীর্ঘায়িত কিস্তির পরিকল্পনা। তালিকা মূল্য থেকে বাস্তব ছাড় প্রজেক্ট এবং নির্মাণের পর্যায় অনুযায়ী ৫-১২% পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে।
ব্যাংককে অবিক্রিত কনডোমিনিয়াম স্টক ৬৫,০০০ ইউনিট ছাড়িয়ে গেছে, Agency for Real Estate Affairs (AREA)-এর তথ্য অনুযায়ী। ব্যাংককে নতুন নির্মিত কনডোমিনিয়ামের গড় দাম এলাকা অনুযায়ী প্রতি বর্গমিটারে ১,২০,০০০-১,৮০,০০০ থাই বাথ, আর প্রিমিয়াম ডেভেলপার প্রোডাক্টের দাম আন্তর্জাতিক ক্রেতাদের জন্য প্রতি বর্গমিটারে ১,০০,০০০ থাই বাথ-এর বেশি হচ্ছে ক্রমবর্ধমানভাবে।
বিদেশিরা একটি বিল্ডিংয়ে ৪৯% ফরেন ওনারশিপ কোটা অনুযায়ী কনডোমিনিয়াম কিনতে পারেন, এবং জনপ্রিয় প্রজেক্টগুলোতে চাহিদা যেহেতু বিদেশি ক্রেতাদের দিকে ঝুঁকছে, এই কোটা আগের তুলনায় দ্রুত পূরণ হচ্ছে। ডেভেলপারদের কিস্তি পরিকল্পনাও দীর্ঘায়িত হয়েছে, কিছু ডেভেলপার বিক্রি বাড়ানোর জন্য সুদমুক্ত ৩৬ মাস পর্যন্ত পেমেন্ট শর্ত দিচ্ছেন।
থাই ব্যাংক থেকে বিদেশিরা কি মর্টগেজ পেতে পারেন?
তাত্ত্বিকভাবে হ্যাঁ, বাস্তবে প্রায় কখনোই না। মাত্র কয়েকটি ব্যাংক (UOB, ICBC Thailand) নন-রেসিডেন্টদের আবেদন বিবেচনা করে, এবং শর্তগুলো কঠিন, ডাউন পেমেন্ট ৩০-৫০%, সুদের হার বার্ষিক ৬-৮%, এবং থাইল্যান্ডে বা নিজের দেশের ব্যাংকে আয়ের প্রমাণ বাধ্যতামূলক।
বাংলাদেশ থেকে যারা কিনতে চান তাদের জন্য বাস্তব সমাধান সাধারণত হয় নিজের দেশে অর্থায়ন ব্যবস্থা করা বা ডেভেলপারের কিস্তি সুবিধা ব্যবহার করা, থাই ব্যাংকের মর্টগেজের উপর নির্ভর না করে।
থাইল্যান্ডের সেন্ট্রাল ব্যাংক কি সুদের হার আরও কমাবে?
থাইল্যান্ডের সেন্ট্রাল ব্যাংক এখন সতর্ক অবস্থান নিয়েছে। রেগুলেটর ২০২৫ সালের শেষ দিকে পলিসি রেট ২.২৫%-এ কমিয়েছে, কিন্তু আরও ছাড় নির্ভর করছে মূল্যস্ফীতি এবং বাথের বিনিময় হারের উপর। সুদের হার আরও কমলেও ব্যাংকগুলো ঋণনীতি শিথিল করতে বাধ্য নয়, তাই মর্টগেজ সহজলভ্যতার উপর সরাসরি প্রভাব সীমিত থাকতে পারে।
ব্যাংককের কোন এলাকা সবচেয়ে বেশি প্রভাবিত?
নতুন BTS ও MRT মেট্রো লাইন ধরে গড়ে ওঠা বহিরাঞ্চলগুলো, যেখানে ডেভেলপাররা থাই মিডল-ক্লাস ক্রেতাদের লক্ষ্য করে বিপুল সংখ্যক প্রজেক্ট চালু করেছিলেন, সবচেয়ে বেশি চাপে আছে, বিশেষত Bang Na, Bang Sue এবং Rangsit। Sukhumvit, Silom এবং Sathon-এর মতো কেন্দ্রীয় এলাকাগুলো টিকে আছে টেকসই বিদেশি চাহিদার কারণে।
ব্যাংককের তুলনায় ফুকেটের বাজার কেমন আলাদা?
ফুকেট অনেক বেশি বিদেশি ক্রেতাদের দিকে ঝুঁকে থাকা একটা মার্কেট। দ্বীপে নন-রেসিডেন্ট লেনদেন প্রিমিয়াম সেগমেন্টে বিক্রির ৪০-৬০% পর্যন্ত পৌঁছায়। এর মানে থাই ক্রেতাদের জন্য কঠোর ঋণনীতি ফুকেটকে সরাসরিভাবে কম প্রভাবিত করে। এখানে দামের মূল চালিকাশক্তি হলো ডলার এবং ইউরোর বিপরীতে বাথের বিনিময় হার, এবং পর্যটনের প্রবাহ। যারা ফুকেটে বিনিয়োগ ভাবছেন, তাদের জন্য থাইল্যান্ড সম্পত্তি-এর মতো স্থানীয় বিশেষজ্ঞদের সাথে কথা বলে বাজারের গতিপ্রকৃতি বোঝা কাজে দিতে পারে।
কঠোর ঋণ পরিস্থিতিতে ক্রেতাদের কী খেয়াল রাখা উচিত?
ডেভেলপারের আর্থিক অবস্থা মনোযোগ দিয়ে যাচাই করুন। বিক্রি ধীর হয়ে যাওয়ায় দুর্বল কোম্পানিগুলো নির্মাণ বিলম্বিত করতে পারে বা গুণমানে ছাড় দিতে পারে। অডিট করা আর্থিক প্রতিবেদন চেয়ে নিন এবং কতগুলো ইউনিট ইতিমধ্যে বিক্রি হয়েছে তা পর্যালোচনা করুন। নির্মাণ শুরুর সময় যদি ৫০%-এর কম ইউনিট বিক্রি হয়ে থাকে, এটাকে একটা উচ্চ ঝুঁকির সংকেত হিসেবে বিবেচনা করুন।
এখন ভাড়ার জন্য কেনা কি লাভজনক?
ব্যাংকক কনডোমিনিয়ামে নেট রেন্টাল ইয়েল্ড বছরে ৪-৬%, আর ফুকেটের ম্যানেজড অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টে এটা ৫-৮%। ডেভেলপাররা এখন দর কষাকষিতে বেশি আগ্রহী এবং থাই ক্রেতাদের প্রতিযোগিতা কম, তাই এখন একটা ভালো সময় সরাসরি সম্পত্তি দেখার জন্য একটা ট্রিপের পরিকল্পনা করা।
২০২৬-এর দ্বিতীয়ার্ধে বাজার কোন দিকে যাবে?
মার্কেট অনুমান বলছে বছরের শেষে ব্যাংককে নতুন প্রজেক্ট চালুর সংখ্যা ১০-১৫% কমবে। এটি নতুন সাপ্লাই সীমিত করবে এবং মধ্যমেয়াদে দাম ধরে রাখতে সহায়তা করবে। ৩-৫ বছরের বিনিয়োগ দিগন্ত থাকা বিনিয়োগকারীদের জন্য বর্তমান পরিস্থিতি একটা মাঝারি-ঝুঁকির প্রবেশবিন্দু তৈরি করছে।
সূত্র: দ্য বিজনেস টাইমস
থাইল্যান্ডে বিনিয়োগ করতে প্রস্তুত? আমাদের বিশেষজ্ঞরা আপনাকে উপযুক্ত সম্পত্তি খুঁজে পেতে সাহায্য করবেন।