ফুকেটে ডেভেলপার পেমেন্ট প্ল্যান ২০২৬: কিস্তির নিয়ম, সুদের হার এবং যে ঝুঁকিগুলো আগে জানা দরকার

সংক্ষিপ্ত উত্তর: ফুকেটে কিস্তিতে ফ্ল্যাট কিনতে চাইলে আগে এটুকু জানুন

ফুকেটে বিদেশি ক্রেতারা সরাসরি ডেভেলপারের কাছ থেকে ০% সুদে কিস্তির সুবিধায় কনডো কিনতে পারেন। সবচেয়ে প্রচলিত কাঠামো হলো ৩০/৭০ বা ৪০/৬০, যেখানে নির্মাণকাজ চলাকালীন কোনো সুদ লাগে না। হ্যান্ডওভারের পরে কিস্তি চাইলে বার্ষিক ৩ থেকে ৮% সুদ প্রযোজ্য হতে পারে।

---

বাংলাদেশ বা ভারত থেকে যেসব বাঙালি ক্রেতা ফুকেটে সম্পত্তি কিনতে আগ্রহী, তাদের প্রথম প্রশ্নটি প্রায়ই একই: 'থাইল্যান্ডে কি ব্যাংক লোন পাওয়া যাবে?' সত্যি কথা হলো, থাই ব্যাংক থেকে বিদেশিদের জন্য স্বাভাবিক মর্টগেজ পাওয়া অত্যন্ত কঠিন। কিন্তু বাজারে এর একটি কার্যকর বিকল্প তৈরি হয়েছে: ডেভেলপার নিজেই ক্রেতাকে সরাসরি অর্থায়ন করেন।

বাজারের আকারটা বোঝা দরকার। Colliers Thailand-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০২১ থেকে ২০২৫ সালের মধ্যে ফুকেটে মোট ৪৫,০৬৬টি আবাসিক ইউনিট বাজারে এসেছে এবং মোট বিনিয়োগের পরিমাণ ছিল ৪৬৯.৭২ বিলিয়ন বাহট (প্রায় ১৩ বিলিয়ন ডলার)। শুধু ২০২৫ সালেই ৭২টিরও বেশি নতুন প্রজেক্ট এসেছে, যেখানে ১০,৩১২টিরও বেশি ইউনিটের মোট মূল্য ৮১.৬৪ বিলিয়ন বাহট।

Shansiri ২০২৬ থেকে ২০২৮ সালের মধ্যে ২৪ বিলিয়ন বাহট মূল্যের ২০টি নতুন ফুকেট প্রজেক্ট ঘোষণা করেছে। আর 'The Title' ব্র্যান্ডের পেছনে থাকা AssetWise-এর মার্চ ২০২৬ পর্যন্ত ফুকেটে মুলতুবি বিক্রয় ছিল ২১.৬৬৯ বিলিয়ন বাহট, যা কোম্পানির সমগ্র পোর্টফোলিওর ৫৭%। এই প্রতিযোগিতামূলক বাজারে কিস্তি পরিকল্পনাই এখন বিদেশি ক্রেতাদের আকৃষ্ট করার প্রধান হাতিয়ার।

ফুকেটে ডেভেলপার কিস্তির চারটি পথ

পথ ১: ৩০/৭০ নির্মাণকালীন প্ল্যান (সবচেয়ে জনপ্রিয়)

এই কাঠামোয় ক্রেতা চুক্তির সময় মোট দামের ৩০% পরিশোধ করেন (অথবা প্রথম ৩ থেকে ৬ মাসে ধাপে ধাপে), আর বাকি ৭০% দেন হ্যান্ডওভারের সময়। নির্মাণ চলাকালীন কোনো সুদ নেই। যেহেতু একটি প্রজেক্ট সম্পন্ন হতে সাধারণত ১৮ থেকে ৩০ মাস লাগে, এটি আসলে একটি সুদমুক্ত ঋণের মতোই কাজ করে।

উদাহরণ হিসেবে ধরুন AssetWise-এর 'The Title' প্রজেক্টে ৮০ লক্ষ বাহট মূল্যের একটি কনডো। প্রথমে ২ লক্ষ বাহট রিজার্ভেশন ফি, তারপর ১২ মাসে প্রতি মাসে ১ লক্ষ ৮০ হাজার বাহট (মোট ২৩ লক্ষ ৬০ হাজার বাহট), এবং চাবি নেওয়ার সময় বাকি ৫৬ লক্ষ ৪০ হাজার বাহট।

পথ ২: ২০/৮০ হ্যান্ডওভার-পরবর্তী বর্ধিত প্ল্যান

বড় ভিলা বা উচ্চমূল্যের সম্পত্তির জন্য কিছু ডেভেলপার হ্যান্ডওভারের পরেও কিস্তির সুযোগ দেন। এখানে নির্মাণ শেষ হওয়ার আগে মাত্র ২০% দিতে হয়, বাকি ৮০% চাবি পাওয়ার পর ২৪ থেকে ৩৬ মাসে পরিশোধ করা যায়। এই পর্যায়ে সাধারণত বার্ষিক ৩ থেকে ৮% সুদ যোগ হয়। ১ কোটি ৫০ লক্ষ থেকে ৪ কোটি বাহট মূল্যের ভিলার ক্ষেত্রে একসাথে বড় অঙ্ক পরিশোধ করা কঠিন হওয়ায় এই বিকল্পটি বেশি ব্যবহৃত হয়।

পথ ৩: থাই ব্যাংক মর্টগেজ (সীমিত সুযোগ)

আনুষ্ঠানিকভাবে সম্ভব, কিন্তু বাস্তবে খুবই কঠিন। যেসব ব্যাংক বিদেশিদের ঋণ দেয়:

• UOB Thailand - নির্দিষ্ট দেশের নাগরিকদের জন্য ৭০% পর্যন্ত LTV, সুদের হার ৬.৫% থেকে
• Bangkok Bank - থাই ওয়ার্ক পারমিটধারীদের জন্য
• ICBC (Thai) - মূলত চীনা ক্রেতাদের লক্ষ্য করে

যোগ্যতার শর্ত: মাসিক আয় ৮০,০০০ থেকে ১,০০,০০০ বাহট প্রমাণযোগ্য হতে হবে, ওয়ার্ক কন্ট্র্যাক্ট বা বিজনেস ভিসা থাকতে হবে, এবং ঋণ অনুমোদনে ৪৫ থেকে ৯০ দিন লাগে। থাইল্যান্ডে চাকরি নেই এমন বেশিরভাগ বিদেশি ক্রেতার জন্য এই পথটি কার্যত বন্ধ।

পথ ৪: নিজ দেশে সম্পদ জামানত রেখে বিদেশি ঋণ

কেউ কেউ নিজের দেশে বাড়ি, বিনিয়োগ পোর্টফোলিও বা ব্যবসার বিপরীতে ঋণ নিয়ে সেই অর্থ থাইল্যান্ডে পাঠান। এতে স্থানীয় সুদের হার কম হতে পারে এবং ডেভেলপারের কাছে আপনি 'নগদ ক্রেতা' হিসেবে দর-কষাকষির সুবিধা পান। তবে মুদ্রা বিনিময়ের ঝুঁকি সম্পূর্ণ ক্রেতার।

চার ধরনের পেমেন্ট পথের তুলনামূলক বিশ্লেষণ

যে ৬টি ভুল বাঙালি ক্রেতারা প্রায়ই করেন

১. চুক্তিপত্র না পড়ে সই করা কিস্তির সব শর্ত SPA (Sale and Purchase Agreement)-তে লেখা থাকে। দেরিতে পেমেন্টে সাধারণত মাসে ১ থেকে ১.৫% জরিমানা। ৬০ থেকে ৯০ দিন বকেয়া থাকলে ডেভেলপার চুক্তি বাতিল করে ২৫ থেকে ৩০% অর্থ আটকে রাখতে পারে। ইংরেজি চুক্তি যোগ্য থাই প্রপার্টি আইনজীবী দিয়ে যাচাই করুন।

২. FET সার্টিফিকেটের বিষয়টি উপেক্ষা করা বিদেশি নাগরিক ফ্রিহোল্ড কনডো কিনলে প্রতিটি আন্তর্জাতিক ট্রান্সফার থাই ব্যাংকের মাধ্যমে যেতে হবে এবং Foreign Exchange Transaction (FET) ফর্ম নিতে হবে। এই নথি ছাড়া Land Department মালিকানা নিবন্ধন করবে না। মানি এক্সচেঞ্জ কাউন্টারে নগদ দিলে এই শর্ত পূরণ হয় না।

৩. চূড়ান্ত কিস্তির অঙ্ক ছোট ভাবা ৩০/৭০ প্ল্যানে নির্মাণের সময়টা স্বস্তিদায়ক মনে হয়। কিন্তু শেষে মোট দামের ৭০% একসাথে দিতে হয় - এটি বিশাল অঙ্ক। নির্মাণ চলাকালীন আর্থিক পরিস্থিতি বদলালে ইতোমধ্যে দেওয়া সব অর্থ হারানোর ঝুঁকি থাকে।

৪. ডেভেলপার প্ল্যানকে ব্যাংক গ্যারান্টি ভাবা ডেভেলপার প্ল্যান কোনো ব্যাংক গ্যারান্টি নয়। ডেভেলপার দেউলিয়া হলে ক্রেতা সাধারণ পাওনাদারের তালিকায় চলে যান। তাই SET-তালিকাভুক্ত এবং অডিটেড আর্থিক বিবরণী প্রকাশিত কোম্পানি বেছে নেওয়া জরুরি। উদাহরণস্বরূপ, ২১.৭ বিলিয়ন বাহট ব্যাকলগের AssetWise বা ২০২৬ সালে ৩৯ বিলিয়ন বাহট লক্ষ্যমাত্রার Sansiri এই মানদণ্ড পূরণ করে।

৫. অতিরিক্ত খরচ হিসাবে না রাখা সম্পত্তির দামের বাইরে Land Department ট্রান্সফার ফি (নতুন বিল্ডিংয়ে প্রায় ২%), সিঙ্কিং ফান্ড (প্রতি বর্গমিটারে ৫০০ থেকে ৮০০ বাহট) এবং মাসিক কমন এরিয়া ফি (প্রতি বর্গমিটারে ৪০ থেকে ১২০ বাহট) দিতে হয়। এগুলো কিস্তি প্ল্যানে অন্তর্ভুক্ত থাকে না।

৬. বিদেশি কোটার বিষয়ে না জানা প্রতিটি ভবনের বিক্রয়যোগ্য এলাকার সর্বোচ্চ ৪৯% বিদেশিরা ফ্রিহোল্ডে কিনতে পারেন। চুক্তি সইয়ের আগে ওই প্রজেক্টে বিদেশি কোটা কতটুকু বাকি আছে যাচাই করুন।

রিজার্ভেশন ফি কত লাগে?

সম্পত্তির মান অনুযায়ী রিজার্ভেশন ডিপোজিট সাধারণত ১ লক্ষ থেকে ৩ লক্ষ বাহট। এই অর্থ পরবর্তীতে মোট ডাউনপেমেন্টের অংশ হিসেবে গণ্য হয়। Siam Real Estate-এর তথ্য অনুযায়ী, থাইল্যান্ডে বিক্রেতা-অর্থায়ন ('Easy Buy') ব্যবস্থায় সাধারণত ১০ থেকে ৩০% প্রারম্ভিক ডিপোজিট লাগে এবং বাকি অর্থ ৫ বছর পর্যন্ত ত্রৈমাসিক বা কাস্টম সময়সূচিতে পরিশোধ করা যায়, কোনো ব্যাংকের সম্পৃক্ততা ছাড়াই।

থাইল্যান্ড সম্পত্তি-র বিশেষজ্ঞরা ফুকেটের বিভিন্ন ডেভেলপারের কিস্তি পরিকল্পনা তুলনা করে সঠিক সিদ্ধান্ত নিতে সহায়তা করেন।

---

সূত্র: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers