ব্যাংক ঋণ ছাড়াই ফুকেট কন্ডো কেনার ৫টি উপায় - ২০২৬ সালের পেমেন্ট প্ল্যান গাইড

২৪ জুন, ২০২৬

সংক্ষেপে

থাই ব্যাংক থেকে বিদেশিদের জন্য মর্টগেজ পাওয়া কার্যত অসম্ভব, তবু ফুকেটে কন্ডো কেনার পাঁচটি সম্পূর্ণ বৈধ পথ আছে - মাত্র ১০% অগ্রিম থেকে শুরু করে ৫ বছর মেয়াদি কিস্তির সুবিধাসহ।

সংক্ষিপ্ত উত্তর: থাই ব্যাংক ছাড়া কি ফুকেটে বিনিয়োগ সম্ভব?

হ্যাঁ, সম্পূর্ণ সম্ভব। থাই আইনে বিদেশিরা সাধারণ ব্যাংক মর্টগেজ পান না, কিন্তু ডেভেলপার ইন্সটলমেন্ট প্ল্যান, ভেন্ডর ফাইন্যান্সিং এবং অফশোর ক্রেডিট ফ্যাসিলিটি - এই তিনটি মূল কাঠামোর মাধ্যমে ২০২৬ সালে বিদেশি ক্রেতারা অনায়াসে ফ্রিহোল্ড কন্ডো কিনছেন। প্রথম কিস্তি মাত্র ১০% থেকে শুরু হতে পারে এবং পরিশোধের মেয়াদ ৫ বছর পর্যন্ত হতে পারে।

বাংলাদেশ বা পশ্চিমবঙ্গের একজন বিনিয়োগকারী যখন ফুকেটে সম্পত্তি কেনার কথা ভাবেন, প্রথম প্রশ্নটাই হয়: "ব্যাংক লোন ছাড়া এত বড় অঙ্কের টাকা কীভাবে দেব?" এই গাইডটি সেই প্রশ্নের সরাসরি, তথ্যভিত্তিক জবাব দেবে।

Nation Thailand-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে ফুকেটের মোট কন্ডো লেনদেনের প্রায় ৬০% সম্পন্ন হয়েছে বিদেশি ক্রেতাদের মাধ্যমে। ২০২৬ সালের জন্য এই হার ৬৫%-এ পৌঁছানোর পূর্বাভাস রয়েছে। এদের মধ্যে কেউই থাই ব্যাংক ফাইন্যান্সিং ব্যবহার করেননি।

একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় আগেই স্পষ্ট করা দরকার: ডেভেলপার ইন্সটলমেন্ট প্ল্যান কোনো ঋণ নয়। এটি ক্রেতা ও ডেভেলপারের মধ্যে সরাসরি চুক্তি। সম্পূর্ণ পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত নামজারি (title transfer) হয় না।

৫টি পেমেন্ট পদ্ধতি: বিস্তারিত আলোচনা

পদ্ধতি ১ - ডেভেলপার মাইলস্টোন কিস্তি (অফ-প্ল্যান)

নতুন নির্মাণাধীন প্রকল্পের জন্য এটিই সবচেয়ে প্রচলিত পদ্ধতি। নির্মাণের প্রতিটি ধাপ সম্পন্ন হলে নির্দিষ্ট অংশ পরিশোধ করতে হয়।

উদাহরণ হিসেবে Chertalay-এর The Harmony by Wallaya Villas-এর কথা বলা যায়। এই প্রকল্পের পেমেন্ট কাঠামো হলো ৩০/৩০/১৫/১৫/১০%:

চুক্তি স্বাক্ষরে ৩০%
ফাউন্ডেশন সম্পন্নে ৩০%
নির্মাণের দুটি পর্যায়ে ১৫% করে
চাবি হস্তান্তরে ১০%

প্রকল্পটির সম্পূর্ণতার লক্ষ্যমাত্রা ২০২৭ সালের তৃতীয় প্রান্তিক, অর্থাৎ ক্রেতার হাতে প্রায় দুই বছর সময় থাকে কিস্তি ছড়িয়ে দেওয়ার।

Layan Verde প্রকল্পে আরও নমনীয় শর্ত পাওয়া যায়। প্রবেশমূল্য ২,৬৩,০০০ মার্কিন ডলার থেকে শুরু। ৫০% বা ৩৫% অগ্রিম দিয়ে বাকি কিস্তি ২০২৮ সালের শেষ পর্যন্ত পরিশোধের সুযোগ আছে। এই প্রকল্পের স্টুডিও ইউনিটে আনুমানিক রেন্টাল পুল রিটার্ন বার্ষিক ৮.৭% পর্যন্ত প্রজেক্ট করা হয়েছে।

AssetWise-এর The Title ব্র্যান্ডের কন্ডোগুলোর মানক কাঠামো: চুক্তিতে ২৫%, ফাউন্ডেশনে ২৫%, এবং হস্তান্তরে ২৫%। এই ব্র্যান্ডের ফুকেট পোর্টফোলিও ইতোমধ্যে ৪৭,৪৪৭ কোটি থাই বাথ মূল্যে পৌঁছেছে।

পদ্ধতি ২ - ভেন্ডর ফাইন্যান্সিং (সেকেন্ডারি মার্কেট)

এটি বিক্রেতা ও ক্রেতার মধ্যে সরাসরি ব্যক্তিগত চুক্তি। কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের ভূমিকা নেই।

ক্রেতা ১০ থেকে ৩০% অগ্রিম দেন, বাকি অর্থ প্রতি মাসে বা প্রতি তিন মাসে কিস্তিতে ৩ থেকে ৫ বছরে পরিশোধ করেন। সম্পূর্ণ পরিশোধের আগ পর্যন্ত দলিল বিক্রেতার কাছে থাকে।

Siam Real Estate-এর তথ্য মতে, ৩০%-এর কাছাকাছি অগ্রিম দিলে সাধারণত ভালো শর্ত মেলে: কম পর্যায়ক্রমিক কিস্তি এবং কম মেয়াদ। বিক্রেতারা প্রায়ই চুক্তিতে নির্দিষ্ট সুদের হার উল্লেখ না করে মূল্যের সাথে প্রিমিয়াম যোগ করেন। এই হার সাধারণত বকেয়া অর্থের উপর বার্ষিক ৩ থেকে ৫%।

পদ্ধতি ৩ - পূর্ণ পেমেন্টে আর্লি-বার্ড ছাড়

নির্মাণ শুরুর আগেই ১০০% পরিশোধ করলে কিছু ডেভেলপার ৫ থেকে ১৫% ছাড় দেন। যাদের কাছে তরল মূলধন আছে এবং ১.৫ থেকে ২ বছর অপেক্ষা করতে রাজি আছেন, তাদের জন্য এটি সবচেয়ে কম প্রবেশমূল্যের বিকল্প। তবে নির্মাণ বিলম্বের ঝুঁকি এখানে তুলনামূলক বেশি।

পদ্ধতি ৪ - ডিপোজিট দিয়ে সম্পন্নের আগে চুক্তি হস্তান্তর

ক্রেতা ২৫ থেকে ৩০% জমা দিয়ে ইউনিটটি বুক করেন, তারপর নির্মাণ শেষ হওয়ার আগেই চুক্তিটি অন্য ক্রেতার কাছে হস্তান্তর করেন। এটি মূলত সম্পত্তির মূল্যবৃদ্ধির উপর ভরসা রেখে একটি ফটকাবাজি কৌশল। সব ডেভেলপার এই ধরনের অ্যাসাইনমেন্ট অনুমোদন করেন না, তাই চুক্তিপত্র আগেভাগে যাচাই করা জরুরি।

পদ্ধতি ৫ - অফশোর-ব্যাকড ফাইন্যান্সিং

সিঙ্গাপুর ও হংকং-এর কিছু আন্তর্জাতিক ব্যাংক বিদেশে রাখা সম্পদের বিপরীতে থাই রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য ঋণ দেয়। সুদের হার সাধারণত বার্ষিক ৪ থেকে ৬% থেকে শুরু। এই কাঠামো জটিল এবং এর জন্য যথেষ্ট পরিমাণ বিদ্যমান বিনিয়োগ পোর্টফোলিও প্রয়োজন।

তুলনামূলক ছক: কোন পদ্ধতি কার জন্য?

বৈশিষ্ট্য	ডেভেলপার কিস্তি	ভেন্ডর ফাইন্যান্সিং	পূর্ণ পেমেন্ট	চুক্তি হস্তান্তর	অফশোর ক্রেডিট
অগ্রিম	২৫-৫০%	১০-৩০%	১০০%	২৫-৩০%	২০-৪০%
মেয়াদ	১-৩ বছর (নির্মাণকাল)	৩-৫ বছর	একক পেমেন্ট	সম্পন্ন হওয়া পর্যন্ত	৫-১৫ বছর
সুদ	০%	বার্ষিক ৩-৫%	নেই	নেই	বার্ষিক ৪-৬%
নামজারি	পূর্ণ পরিশোধে	পূর্ণ পরিশোধে	তাৎক্ষণিক	প্রাপ্য নয়	ঋণ পরিশোধে
প্রধান ঝুঁকি	নির্মাণ বিলম্ব	বিক্রেতার খেলাপি	মূলধন আটকানো	অ্যাসাইনমেন্ট নিষেধ	মুদ্রা ঝুঁকি
প্রাপ্যতা	ব্যাপক	সীমিত	সবসময়	চুক্তি-নির্ভর	বড় পোর্টফোলিও প্রয়োজন

যেসব ভুল বাংলাভাষী ক্রেতারা প্রায়ই করেন

ভুল ১ - ৪৯% কোটা আগে না দেখা। থাই আইনে, একটি কন্ডো বিল্ডিংয়ের মোট মেঝের জায়গার সর্বোচ্চ ৪৯% বিদেশিরা ফ্রিহোল্ডে রাখতে পারবেন। এই কোটা পূর্ণ হলে Land Office নামজারি প্রত্যাখ্যান করবে - যতদিন আগেই ডিপোজিট দেওয়া হোক না কেন। অগ্রিম দেওয়ার আগে Condominium Juristic Person থেকে লিখিত সনদ নিন এবং Land Office-এ যাচাই করুন।

ভুল ২ - থাইল্যান্ড থেকে টাকা পাঠানো। বিদেশি ফ্রিহোল্ড নামজারির জন্য অর্থ বিদেশ থেকে বৈদেশিক মুদ্রায় আসতে হবে। গ্রাহক থাইল্যান্ডের মধ্যে থেকে টাকা পাঠালে থাই ব্যাংকের দেওয়া FETF (Foreign Exchange Transaction Form) তৈরি হয় না। এই ফর্ম ছাড়া Land Department নামজারি করবে না।

ভুল ৩ - মৌখিক চুক্তিতে ভরসা করা। ভেন্ডর ফাইন্যান্সিংয়ে শর্তগুলো অনেক সময় কথায় কথায় ঠিক হয়। প্রতিটি কিস্তির পরিমাণ, পরিশোধের তারিখ, দেরিতে পেমেন্টের জরিমানা এবং ডিপোজিট ফেরতের শর্ত - সবকিছু Sale and Purchase Agreement-এ লিখিতভাবে থাকতে হবে।

ভুল ৪ - সিঙ্কিং ফান্ড ও CAM ফি ভুলে যাওয়া। ইউনিটের দামের বাইরে প্রতি ক্রেতাকে এককালীন সিঙ্কিং ফান্ড (সাধারণত প্রতি বর্গমিটারে ৪০০ থেকে ৮০০ থাই বাথ) এবং মাসিক কমন এরিয়া রক্ষণাবেক্ষণ ফি (প্রতি বর্গমিটারে মাসিক ৪০ থেকে ১০০ থাই বাথ) দিতে হয়। এগুলো কিস্তির মধ্যে অন্তর্ভুক্ত নয়।

ভুল ৫ - ডেভেলপারের আর্থিক অবস্থা না দেখা। ইন্সটলমেন্ট প্ল্যান ডেভেলপার দেউলিয়া হওয়ার বিরুদ্ধে কোনো সুরক্ষা দেয় না। সই করার আগে কোম্পানির EIA লাইসেন্স, আর্থিক বিবরণী এবং আগের সম্পন্ন প্রকল্পের তালিকা যাচাই করুন।

মূল তথ্য এক নজরে

ফুকেট কন্ডোর অগ্রিম পরিমাণ: ১০% থেকে ৫০% (প্রকল্পভেদে)
কিস্তির মেয়াদ: ১২ মাস থেকে ৫ বছর পর্যন্ত
ডেভেলপার কিস্তিতে সাধারণত ০% সুদ; ভেন্ডর ফাইন্যান্সিংয়ে বার্ষিক ৩ থেকে ৫% প্রিমিয়াম
বিদেশি মালিকানার সীমা বিল্ডিং মেঝের মোট জায়গার ৪৯%
FETF ফর্ম ছাড়া নামজারি সম্ভব নয়; অর্থ অবশ্যই বিদেশ থেকে পাঠাতে হবে
নামজারির সময় ট্রান্সফার ফি ২% (মূল্যায়িত মূল্যের) এবং স্ট্যাম্প ডিউটি ০.৫% প্রযোজ্য

থাইল্যান্ড সম্পত্তি-র মাধ্যমে বিনিয়োগের আগে একজন স্বাধীন আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া বাধ্যতামূলক বলে বিশেষজ্ঞরা মনে করেন। এই সেবার আইনি ফি সাধারণত ৩০,০০০ থেকে ৮০,০০০ থাই বাথ-এর মধ্যে হয়।

সূত্র: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026

সাধারণ প্রশ্ন

থাই ব্যাংক থেকে বিদেশিরা কি গৃহঋণ পেতে পারেন?

সাধারণত না। UOB ও ICBC-র মতো কিছু ব্যাংক বিদেশিদের জন্য পণ্য অফার করে, তবে শর্ত অত্যন্ত কঠোর: থাই ওয়ার্ক পারমিট, থাইল্যান্ডে যাচাইযোগ্য আয় এবং সর্বোচ্চ ৭০% লোন-টু-ভ্যালু রেশিও প্রয়োজন। বাস্তবে ফুকেটের প্রায় সব বিদেশি কন্ডো ক্রেতাই ডেভেলপার ইন্সটলমেন্ট প্ল্যান ব্যবহার করেন।

ফুকেটে কন্ডো কিনতে সর্বনিম্ন কত টাকা লাগবে?

Layan Verde প্রকল্পে প্রবেশমূল্য ২,৬৩,০০০ মার্কিন ডলার (প্রায় ৯২ লক্ষ থাই বাথ) থেকে শুরু। রাওয়াই ও চালং এলাকায় আরও কম বাজেটের বিকল্প পাওয়া যায় ৩০ থেকে ৪০ লক্ষ থাই বাথ থেকে, যদিও সেখানে কিস্তির শর্ত তুলনামূলক কম নমনীয়। সেকেন্ডারি মার্কেটে ভেন্ডর ফাইন্যান্সিংয়ে মাত্র ১০% অগ্রিম দিয়ে শুরু করা যায়।

কিস্তি দিতে না পারলে কী হবে?

ডেভেলপার মাইলস্টোন প্ল্যানে ক্রেতা কিস্তি দিতে ব্যর্থ হলে ডেভেলপার চুক্তি বাতিল করে ইতোমধ্যে পরিশোধিত পুরো অর্থ বা মোট মূল্যের ১০ থেকে ২৫% কেটে রাখতে পারেন। সুনির্দিষ্ট শর্ত অবশ্যই চুক্তিপত্রে লেখা থাকতে হবে।

বিদেশ থেকে টাকা পাঠানো কেন জরুরি এবং FETF কী?

থাইল্যান্ডে বিদেশি ফ্রিহোল্ড কন্ডোর নামজারির জন্য ক্রেতাকে প্রমাণ করতে হয় যে অর্থ বিদেশ থেকে বৈদেশিক মুদ্রায় এসেছে। বিদেশ থেকে পাঠানো অর্থ গ্রহণকারী থাই ব্যাংক Foreign Exchange Transaction Form (FETF) ইস্যু করে। এই ফর্ম Land Department-এ জমা না দিলে নামজারি করা যাবে না।